惠州楼市进入2014年，似乎步入多事之秋。银行业放贷持续收紧、楼市降价潮不断、房企资金紧张时有发生，整个行业似乎笼罩在阴霾之下。而近期，随着惠州本土龙头房企光耀地产陷入资金困局不断发酵成行业事件，叠加上惠州楼市的成交低迷和捉摸不透的走势让人不知所措。

　　“现在的市场就像这恼人的天气，洒下几许阳光，立马又劈头盖脸地降下大雨。”惠州水口某楼盘负责人很是无奈。

　　这种背景下，购房者和开发商都变得谨慎。“买涨不买跌”的心态使得购房者离市观望，而无法预测的市场走势则让开发商不敢贸然推新货，市场近乎僵持。

　　现状 惠州楼市成交暴跌12.2%

　　市场的低迷反映在市场中就是成交量的下跌。据惠州中原地产统计数据，2014年1-4月的整个惠州成交量24456套，同比2013年同期的27844套成交量，下跌12.2%。此外根据官方网签数据，2014年1-4月份惠城区（含仲恺）成交6912套，同比去年同期9527套的成交量，暴跌27.4%。楼市将下跌的声音不胫而走。

　　对此，长期研究市场走势和行业数据分析的上海易居房地产研究院院长李战军直言，对于这种暴跌的理论，市民不要被误导，目前市场正处在比较明显的上升通道中。

　　李战军解释，房产开发是个长期行为，不能简单从去年与今年的成交比就妄下结论。2013年的市场是不正常的，是长期积压的购房需求集中释放，是“国五条”、“国八条”等行政措施的倒逼推动，而非单纯的自由市场行为，并不具备可比性。

　　“从较长周期来看，市场仍处在平稳的上升趋势中。”据惠州中原数据统计，2011-2014年前4个月，全市成交套数分别为：11723套、13167套、27844套、24456套；惠城区（含仲恺）成交套数分别为：6629套、6863套、9527套、6912套。除2013年的市场成交出现激增，其余年份平稳上行。

　　环境 银行“断奶”资金吃紧

　　从去年中出现“钱荒”现象直到进入2014年，不仅毫无放松迹象，且越演越烈。“现在要买房的嫌手续麻烦，签了约的嫌排队放款麻烦，企业回款的周期被拉得很长，企业没有主动权很多预案都难以明确时间节点。”某老牌房企营销负责人略显无奈。

　　对此，嘉盛美业地产经纪有限公司营销总监陈锦祥指出，“钱荒”从去年中到现在快一年，除个人购房贷款难，针对房企的开发贷也很难放款。银行这一“断奶”，让很多开发商企业面临资金吃紧现象，大家只能通过高折扣、高优惠等降价让利方式加速回款，这也从侧面加剧了行业下行传闻的传播。

　　在此就不得不提目前陷入资金困局的光耀，尽管行业内人士均表示光耀的资金困局更多的是由于企业的过度扩张和融资渠道的复杂化，但也表示若非当下银行放贷环境如此困难，光耀或许不至陷入绝境。光耀集团董事长郭耀名受访时也指出，“银行放贷难是导致光耀资金链濒临破裂的直接导火索。”可见，银行“断奶”对市场影响深远。

　　态度 购房者和开发商一同观望

　　在银行贷款难、成交下行、房企困局等利空的舆论导向下惠州市场进入僵持，看不懂的市场走向，买涨不买跌的心理，使得购房者纷纷搁置置业需求，离市观望等待购房时机。

　　全国著名独立地产评论人马跃成在此前接受本报采访中表示，好的购房时机其实是看个人的具体购房需求，符合自己的居住需求、符合自己的心理价位，区位、品质都合适，任何时候都是好的购房时机。

　　然而市民并不会这样想。在惠州已经工作5年的川妹子吴小姐还在租房住。她告诉记者，她和朋友去年初以来就经常看房，朋友去年买了翡俪港，直到现在还没交楼，维权不断。“年初的时候看了一个小楼盘，价格和户型都比较合适。本来想买，但现在还是不敢贸然出手。”吴小姐说。

　　购房者作为市场的消费者，搁置置业需求观望情有可原。但在当前市场，不仅是购房者观望情绪加重。就连主导市场房源供给的开发商也开始观望等待。

　　据市场信息，位于惠城水口三环路边的天地源御湾，从去年底就开放样板房接受客户认筹，然而直到现在仍未入市开售。开发商捂盘难发。无独有偶，位于江北CBD中心区的大隆财富广场主体去年基本完成，从年初开始已经举办了多场暖场活动，但至今仍无任何入市消息传出。

　　大隆集团总经理李坤向记者直言，现在的市场摸不准方向，不敢贸然开盘。只能先等等风头，等市场走势稍微明朗一点再入市。“项目定价是个难题，定高了市场不干，定低了我们也不愿意。”李坤表示，集团现在已经研究过多次，应该会很快了。但仍旧无法给出明确的入市时间。

　　对此，惠州知名地产评论人、中城嘉信地产董事总经理杨锦斌指出，据观察，目前惠州市场并无异样。金融业的收紧确实会让一部分客户观望情绪加重，某些企业的不能按时交付房屋只是作为银行收紧放贷现象的延伸。目前很多楼盘针对市场趋冷的情况推出相应活动，也取得不错的成效，但还不够，还要更多地传递惠州楼市的信心，打消购房者的入市顾虑。

　　展望 惠州楼市高性价比仍是不二法则

　　尽管在长周期的数据表现上，惠州楼市上升的趋势较为明显，但就目前而言，市场表现并不乐观。

　　年初以来，遍布大街小巷的广告牌“海伦堡地产全线85折”开始，雅居乐白鹭湖直降2000元/平方米，保利地产全线85折，中信水岸城工行7折团购等活动全面拉开了惠州楼市的降价潮。

　　然而，由于这些活动大部分仍只是针对楼盘清尾货，并非常规行为。“这并没有带来市场的回暖，尽管相应的促销仍旧取得不错的关注度和销售，然而活动一结束进入常规销售周期，营销中心又只剩下几个售楼小姐面面相觑。”其中某营销活动的楼盘负责人直言。

　　对此，某业内人士指出，逐步普遍化的降价促销虽在一定程度上吸引了购房者，拉动了成交，但同时也侧面造成了楼市下行的错觉，让很多刚需的购房者开始观望。

　　要求匿名的某知名楼盘策划总监回应，尽管大面积的降价造成了市场层面的看空，但是不可否认的是，对于成交，优惠的价格永远是最能打动购房者的不二法宝。

　　近期，一则关于惠博沿江路边楼盘奥林匹克花园的优惠信息 “认筹3千享开盘9折”，随着“南极企鹅巡展”活动营销引起市民关注。这也被看做行业优惠潮从局限于清尾货向推售新盘扩散的趋势。

　　惠州奥林匹克花园项目策划经理胡润良介绍，项目认筹活动4月底推出到现在不到一个月，目前认筹客户已达到160批次，应该说效果还是比较明显。除此之外，项目2、3、4期一起动工，开发商的实力让购房者没有后顾之忧。至于本次“企鹅展”花费已超百万，从侧面也能让消费者对奥园充满信心。

　　对此，惠州中原资源策略研究中心主任叶晓燕指出，现行市场确实不好，各种声音都很多，但作为刚性需求占主导的惠州市场仍旧有相当大基数的稳定成交。市民不可能因为某个企业的原因不买房，选择有实力的开发商，性价比高的楼盘，不仅能规避买房风险，而且能够以较低价格买到合适的房源。“现在不一定是最好的购房时机，但肯定是个很好的淘房时机。”

　　南方日报见习记者 张峰

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