房地产市场量价齐跌，寒风劲吹。房企一方面面临资金之困，而另一方面，融资环境也越来越艰难。

虽然日前央行要求银行不能停贷，但主要针对个人房贷，而开发贷依旧在严格控制当中。更重要的是，面对当前的市场环境，金融机构对于来自房地产业的融资需求也越来越谨慎。实力雄厚的大型房企也很难在银行融资，转投信托等其他金融机构怀抱。

龙头房企融资转向信托

今年以来，通过地产信托产品统计发现，恒大地产、绿地、万科等大型房地产企业借道信托融资越来越多，成立的信托项目数量、规模与往年相比均有大幅增加，据不完全统计，三家房企合计信托融资已经超过73亿元，其中恒大地产以47.7亿元的成立规模排在榜首。

就已经披露的信息来看，恒大集团及其各地子公司已向包括中融信托、平安信托、外贸信托等9家的信托公司通过不少于13款产品，合计募资达到47.66亿元。

实际上，按照发行计划来看，到目前为止，恒大集团及其各地子公司今年以来的预期发行规模达到了74.66亿元，其中仅仅通过平安信托的发行计划就达到了31亿元。但由于各种原因，披露的实际成立规模仅为17.2亿元。

日前，恒大集团仍然通过平安信托发行成立了两款信托产品，平安财富·淄博恒大帝景集合资金信托计划于2014年5月5日正式成立，平安财富·聊城恒大名都项目集合资金计划于2014年4月29日正式成立。目前还看不到募资的具体数据。

业内人士表示，按照平均募资1—2亿元来看，恒大集团到目前为止的信托融资规模超过50亿元。

绿地集团今年来也已向建信信托、五矿信托、中信信托通过贷款类或权益投资信托募资16.35亿元。

日前，万科也发布公告称，为满足公司东莞长安万科中心项目开发的需要，向华润深国投信托有限公司申请信托借款人民币7.5亿元，借款期限2年。

除此之外，今年年初，万科还通过杭州信托先后成立万科集团温州黄屿投资项目集合资金信托计划第二轮、第三轮，共计募资1.5亿元。

用益信托研究员帅国让表示，这还仅就披露的集合信托的数据统计看到的，实际上，有很多房企会通过不公开披露信息的单一信托融资，因此实际募资额只会更多。而且，就披露的信息来看，除上述三大龙头房企外，地方性房地产企业也非常多。

信托公司越来越谨慎

据用益信托工作室统计数据显示，截至到5月22日，今年以来，房地产信托共成立418个，规模为896.2亿元，平均年限是1.84年，平均收益率是9.73%。而2013年同期，房地产信托共成立329个，规模为903.8亿元，平均年限是1.99年，平均收益率是9.70%。

相较而言，今年的房地产信托数量明显上升，但规模却大幅下降，而且平均年限缩短，平均收益率下降。

帅国让表示，这表明信托公司对于房地产项目也比较谨慎，一般期限长，不确定性风险较大。而且数量增多，但是规模减少说明募集资金越来越困难。他还预计，未来一段时间内房地产信托融资规模会有一定的下滑，预期收益会小幅回升。

实际上，去年年底，恒大地产在中融、四川信托等多家激进型的信托公司就有融资计划，成本在年利率9%~10%，但筹资情况并不是特别好。业内人士表示，相当一部分信托已经意识到房地产行业风险，项目仅仅做一线城市和部分二线城市业内研究员表示，房地产信托一直是银行房地产开发贷的良好替代品，但房企需为之付出更高的成本，所以此前大型房企很少会通过信托融资，基本上都是发债或者上市再融资，以及银行的开发贷。在目前的环境下，为了实现资金快速周转，不得不借助信托渠道。

根据2013年万科年报披露，万科信托贷款比例不断上升。年报显示，“一年内到期的长期借款”中，银行贷款比例已由90.1%锐减至29%，而在今年的“金额前五名的一年内到期的长期借款”中，信托占据所有名额，而2012年则是银行四席，信托一席位。

另据2013年年报显示，万科在2014年共有77.92亿元信托借款到期。此外，2013年全年，通过信托借款32.9亿元。

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