新华网上海５月２６日电（记者 叶锋、郑钧天）“很多城市一年的供地量，相当于三四年的住宅销售量，我们建议会员企业，到三四线城市去开发要慎之又慎。”东部地区一房地产商会负责人日前告诉记者。在近期房地产市场的调整中，三四线城市堪称“重灾区”。
对房地产业来说，那种明显脱离实际需求和实体经济增速，依靠土地和房价的升值预期来快速造楼、造城的开发模式，是时候终止了。另一方面，在楼市降温、紧缩之际，实体经济的提振也变得十分迫切。
土地存量居高不下
“这两年供地太多，现在积压得很厉害。”东部地区某地级市相关负责人告诉记者。记者近期在市中心一处新开发的环湖区域看到，周边密布着建设中的住宅项目，但不过不少项目的施工已明显放缓，甚至处于半停工状态。
上述负责人表示，当地住宅市场的购买力主要来自市中心两个城区，但现在的供应量超过了四个区的需求规模，今年将对土地供应的节奏和规模进行控制。
中原集团研究中心分析对比了全国４０个主要城市最近５年的住宅用地供应可建面积与住宅销售量发现：一线城市最近５年中普遍存在含住宅用地（纯住宅用地与商住用地）供应不足的情况，而二线及三四线城市则有明显的土地供应过剩。中国房地产数据研究员执行院长陈晟则介绍，一般认为，存量土地与住宅年销售量的比值在６之内可称正常。但不少三四线城市均已超出正常值，鄂尔多斯、营口等地的比值更是超过１０。
不少城市今年均收缩了土地供应计划，并放缓供应节奏。另一方面，房企近期大幅收缩了在三四线城市的拿地数量。亿翰智库提供的监测数据显示，今年前４个月，监测的十大房企在三四线城市拿地面积占比为２９．１４％，比去年同期下滑５个百分点；拿地金额占比同比降幅为１１．１５％。
三四线城市房子盖多了
“到２０２０年，要解决约１亿进城常住的农业转移人口落户城镇、约１亿人口的城镇棚户区和城中村改造、约１亿人口在中西部地区的城镇化。”中央在新型城镇化规划中凸显的“３亿人”，是房地产界描述行业前景时引述最多的论据之一。
然而，本该先有“市”、再有“城”，不少地方则选择了先大肆造城，“有城无市”。而离开了实体经济的“市”，房地产的“市”也迟早是无源之水。一旦“钱紧”，这头庞然大物的虚弱之处便暴露无遗。
美银美林大中华区首席经济学家陆挺说，表面上看，新增商品房供给速度基本与新增城镇人口带来的内在需求基本一致。比如，统计局的数据显示，过去１０年间城镇人口年均增加约２１００万人，其中２０１３年增加约１９００万人、约合７００万户家庭，而２０１３年城镇商品住宅共竣工约７５０万套。
“但是，我们发现新增城镇住房供给远远超过了内在需求的增长。”陆挺说，首先是城镇住宅竣工量包括了保障房及其他非商品住宅的竣工量，其次，从新增城镇人口高估了城镇住房的内在需求。陆挺认为，大多数流动人口买不起房，因而不会参与到城镇住房市场中，且他们当中大多数也不符合保障房申请资格；至于被划入城镇的原农村人口，这部分人群原先已经拥有住房，可以假设他们本来居住的房屋并未全部拆迁。额外的供给，就可被视为用于满足城镇原住人口的住房改善需求和投资需求。
“随着城镇化的推进，改善性住房需求依然存在，且城镇人口仍将继续增长，但有证据表明二者在过去１０年间均已得到相当程度的释放。未来，住房新增供给步伐可能需要放慢。”陆挺说。
中国国际金融有限公司首席经济学家彭文生日前在此间举行的“２０１４年中国经济论坛”上表示，在国内总体需求放缓的背景下，房地产、固定资产投资等理应有所降温，这样才能让中国家庭有更多的钱和意愿来消费。
等一等实体经济的脚步
当前我国经济运行总体平稳，结构出现积极变化，但经济下行压力仍然较大。人们注意到，自４月份以来召开的国务院常务会议，均聚焦经济问题，内容涉及小微企业减税、棚户区改造、铁路建设、金融服务“三农”、民间投资、稳外贸、就业创业、生产性服务业、水利工程建设等内容，并针对性地出台了一系列具有含金量的政策措施。其中，稳增长、市场化、重落实，成为三大关键词。
在房地产业出现回调之际，实体经济的提振变得更为迫切。
瑞银证券中国首席经济学家汪涛说，这一轮房地产市场的降温与此前的几轮降温不同，以往主要是政策导致，但这次对房地产的政策并没有太大变化。他认为，目前房地产业不仅是增长放缓那么简单，而是出现了根本性的变化。
房地产业将出现哪些根本性的变化？如何处理调控问题？如何应对经济下行的风险？这些问题都还有待观察。目前可以看到的是，随着市场调整的深入，各方的博弈越来越剧烈，地区间的分化也越来越明显。
房地产问题又走到了十字路口。应该是时候让房地产慢一慢，等一等实体经济转型的脚步了。
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