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自住房为何难获混合贷？

https://m.biud.com.cn 2014年05月28日08:06 家居装修知识网

记者昨日获悉，金隅嘉业的朝阳区高井自住房项目已获得“[2014]施[朝]建字0135号”施工许可证，开发商也已把相关文件报给朝阳区住建委初审，如顺利将有望在下周获得市住建委发出的预售许可证。这意味着该项目进入摇号倒计时，成为本市首个即将摇号的自住房项目。

但这个好消息，并没有让聚集了2000人的自住房申请人QQ群激动起来—就在前一天，金隅嘉业方面称，不接受混合贷款，申请人只可选择全款、纯公积金贷款和纯商贷三种模式中的一种。

纯商贷比混合贷多还25万元

混合贷，指的是市民在申请购房贷款时，同时利用公积金贷款和商业贷款。如果能用混合贷，就可以按照最低额度缴纳首付款，又享受公积金贷款的低利率。

按照摇号规则，第一批产生的购房人应该都是无房优先家庭。经记者计算，如果按照首套房首付3成的原则，一套政府规定封顶价200万元的自住房，业主只要交齐60万元首付，再贷款140万元即可。

如果这140万元能用混合贷，就意味着将分成80万元的公积金和60万元的商业贷款。80万元的20年公积金等额本金还款结果大约为116万元，60万元商业贷款的等额本金还款要还99.5万元。相当于140万元要用混合贷款的话，最终还款额度是216万元左右，而20年140万元纯商贷还款总额约为232万元。

算下来，办理20年贷款，纯商贷比混合贷要多还16余万元；30年还款的话，二者则相差25万元。

贷款过户代办机构提供的数据显示，20年140万元的商业贷款，每月还款额大约在1.3万元左右，并且要提交月入2.6万元左右的收入证明，这对于自住房申请者来说无疑太高。

“如果负担不了纯商贷的月供，建议放弃大户型，选择小户型。”开发商方面工作人员说。

纯公积金高首付成购房门槛

记者从市住建委获悉，2007年11月，市建委(当年名称)、市政府房改办、北京住房公积金管理中心就曾经共同发布过紧急通知，要求“房地产开发企业……不得拒绝购房人选择住房公积金贷款。”

市住建委方面负责人表示，对于自住房来说这条法令也适用。但在开发商看来，这并不能作为要求混合贷的依据。

“我们接受纯公积金贷款，也就是说，如果首付交120万元，公积金能批贷80万元的话，这是没问题的。”开发商方面工作人员介绍说。

但这120万元首付的门槛，愁煞了购房人。摇号政策虽然还不明朗，但各渠道信息显示，优先家庭将成为最初几个自住房项目的业主。这些“准业主”们有着共同的特点，京籍或者持有北京工作居住证、无房、收入通常都不算太高。“如果我能拿出120万元首付，怎么还会苦等到现在才买房呢？”市民王杰很是发愁。

开发商混合贷手续太麻烦

“混合贷真太麻烦了，手续和时间都有问题。”金隅嘉业相关负责人昨日对此进行了回应。

对于开发项目来说，140万元贷款直接进账，和分成60万元、80万元两批进账，有着明显的区别。

“通常情况下，混合贷的项目都要有半年左右的放贷期，这对于开发商来说将有巨大的资金压力。”主要从事房地产融资和放贷的中宇慧通相关负责人说。

以金隅汇星苑为例，自住房公积金公示放款时间为45天，实际可能到3个月左右；而按揭公示放款时间为15天，实际上大约需要1个月。如果业主采用混合贷，在商业银行按揭放款后，公积金才能放款，时间很可能需要半年之久。

对于开发商和未来购房人要面对的混合贷难关，北京房地产业协会秘书长陈志认为，公积金中心和银行方面应加强协调，加快审批和放贷速度摆脱困局。