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独家：北京高端住宅升温 5、6月集中入市

https://m.biud.com.cn 2014年05月28日09:54 家居装修知识网

中房网讯（记者卢泳志）普通住宅市场的下行趋势似乎并没有影响到北京高端住宅市场的持续火热。今年以来，北京高端市场从供应到去化都展现出十足的劲头。

高端市场的持续升温和地王项目入市不无关系。相关数据显示，2014-2015年，北京有近7个地王项目或将入市，业界预计的开盘价格至少在10万-15万元/平方米之间，10万元将成为北京豪宅的价格门槛。

高端市场持续升温

近期，北京普通住宅市场观望情绪日益浓烈，从刚需市场到改善型市场都弥漫着以价换量、降价促销的气息。与之相反，高端住宅市场自4月份以来成交量却逐步回升。

数据显示，今年一季度，高端住宅市场仅成交399套房源，同比下降68%。分析人士指出，今年前4个月高端市场新盘入市较少，缺少新项目的刺激，成为高端市场成交低迷的直接原因。

进入4-5月份之后，这一情况得到改善。5月份北京共有3个别墅项目获批取证，预计在6月入市，创下年内单月高端盘取证的小高点。而4月份只有一个项目取证，高端市场回暖趋势明显。

数据显示，4月份北京59个在售报价超过5万元/平方米的公寓豪宅项目共成交141套，环比上涨4%。另外，成交价格超过10万元/平方米的顶级豪宅共签约4套，而去年全年住宅成交价格突破10万元/平方米的仅为21套。

截至5月25日，北京成交总价在3000万元以上的高端豪宅物业成交达12套，占全市成交的比例达0.36%。这一成交量也是历史高点，这一比例在2013年全年仅为0.19%。

“北京高端住宅市场量价齐升与去年以来高端物业供应被认为压制，需求量长时间积累有关。”亚豪机构总监郭毅表示，北京高端市场预售管制今年以来开始出现松动迹象，政策面的开闸也促使市场供量出现回升。

任志强也曾公开表示，豪宅只针对高端客户和稀缺客户，它的价格还会上涨，并且会独立于政策和市场行情之外。

别墅项目集中入市

二季度被业内认为是豪宅的传统销售旺季，再加上成交价格不断攀升，无疑为高端住宅市场注入了强心剂。正因如此，房企推盘的积极性大大增强，别墅项目尤为抢眼。

进入5月份之后，从区域分布来看，北京顺义、通州、大兴、房山等区域均有别墅项目新盘或加推项目入市。

在东北别墅区，龙湖·双珑原著的平墅产品于5月11日开盘，总价680万元/套起。另外，誉天下瑞景花苑四期于5月17日开盘，为联排、独栋产品，均价高达37000元/平方米。

与之相邻的泰禾·北京院子于5月18日推出精装平墅。据了解，本次开盘的1、4号楼总价650万元/套起，均价55000元/平方米，精装标准为8000元/平方米。

另外，九章别墅预计5月份开盘，价格暂时未定。融科·千章墅二期楼王预计6月份开盘，价格800万元/套起。值得注意的是，该项目在售均价34000元/平方米，较2月份上涨4000元/平方米。

同样，逆势涨价的还有位于通州的中建·红杉溪谷。3月份该项目售价为27000元/平方米，如今售价达到30000元/平方米。目前该项目二期东区叠拼别墅在售。

亦庄区域的远洋天著三期云庭于5月18日开盘，户型面积160-400平方米，以联排别墅为主，均价在40000元/平方米左右。该区域的另一项目枫丹壹号别墅预计2014年6月开盘，开盘价格待定。

位于大兴的鸿坤·林语墅于5月25日推出94套二期房源，为精装别墅项目，总价1800万元/套起，最高3000万元/套，精装标准为10000元/平方米。

在西南房山区域，亿城燕西华府三期C区5月10日开盘，目前在售300-360平方米联排别墅，总价800万元/套起。北京城建·徜徉墅二期新品别墅预计将于5月底推出，预计价格850万元/套起。

高端豪宅集中入市，在中原地产首席分析师张大伟看来，因为稀缺，开发商会放缓高端住宅的入市节奏。不过，由于目前整个社会资金紧张，开发不得不增加豪宅供应。

地价催生豪宅市场

去年，北京“地王”频出，并且将在今年以高价陆续入市。由此判断，北京高端住宅市场预期将走高。

据记者了解，去年相继涌现的“地王”——夏家胡同地块、孙河地块、农展馆地块已经开始动工，预计下半年入市，预售价格将在10万元/平方米以上，农展馆地块预售价格甚至高达15万元/平方米。

去年9月，融创以21亿元的总价，外加异地建设27.8万平方米医院的条件获得，实际成交总价为43.24亿元，折合楼面价7.31万元/平方米。据记者了解，目前该区域在售楼盘均价在6-7万元/平方米左右。

孙河地块则是豪宅聚集区，其中，龙湖双珑原著目前在售均价为68232元/平方米。泰禾北京院子预售证显示，预售价格最高达到8.73万元/平方米，预售价最低为6.32万元/平方米。

由此看来，“地王”项目的高价入市将会提振这些区域的高端住宅市场，未来的市场竞争也将更加激烈。

土地市场的火热一直延续至今年4月。最引人关注的则是龙湖和泰禾分别拿下西局地块，初步计算楼面价均突破6万元/平方米，仅次于农展馆地块创下的7.3万元/平方米的历史纪录。

曾有业内人士指出，西局项目核算各类成本之后，未来商品房部分的合理价格区间将会达到10万-12万元/平方米。在龙湖、泰禾相继进入丰台西局板块后，该板块也将成为京西南新的高端居住区。

对此，张大伟分析认为，“地王”的出现直接提高了区域内高端住宅市场的价格，也使得区域价值得到提升。正是由于连续出现高价地块，开发商只能加快项目入市节奏，增加销售量以达到资金平衡。