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北京高端住宅价格解禁 别墅10万/平时代或已到来

https://m.biud.com.cn 2014年03月05日16:00 家居装修知识网  

北京市住建委官网显示,2014年1月已有3个高价房项目获得预售许可,其中位于崔各庄乡大望京村的绿地中心的服务式公寓部分,其单价已经高达每平方米9.5万元。绿地中心是2014年以来,继泰禾北京院子和阅园之后,北京市获批的第三个高价项目。三个高端项目的入市意味着北京市4万元预售禁令正式放开,未来高端市场将逐步进入高价时代。

而从2013年不断出现的地王来看,飙高的楼面价以及配建保障房的要求也将对高端市场产生巨大影响,别墅产品迈入10万/平时代将不再是口号,别墅市场或抱团进入这一价格门槛。

“限高令”默默退场,绿地中心9.5万/平入市

与去年年末北京高端市场相应的缩水相比,2014年1月已有3个高价房项目获得预售许可,其中,最为引人注目的莫过于位于大望京板块的绿地中心。主要原因即该项目9.5万元的售价,是去年年末以来获得预售许可项目中单价最高的楼盘。业内人士猜测,绿地中心的高价入市,不仅意味着大望京房价将持续上行,也预示着单价10万元/平方米已成为北京高端住宅市场的分水岭。也就是说,未来10万元以下的高端楼盘将越来越少,10万元以上的项目将成为北京高端住宅市场的主导产品。

今年三个高端项目入市,令整个市场为之震撼。对此,中原地产市场研究部总监张大伟分析认为,对于今年的高端市场而言,如今,三个高价盘的入市仅仅是个开端。因为,按照常规的操盘节奏,2012年至2013年入市的"地王"项目,大多将于2014年入市,特别是自住型商品房政策出台以来,北京土地供应中保障房用地约占70%,商品房用地约占30%,由于要承担整盘利润,这30%的商品房用地多趋向豪宅化。

地王频出,别墅等高端物业价值飙升

根据对2013年入市土地市场的盘点, 2013年至2014年1月,北京共出让8宗楼面价4万以上地块,其中包括金地19街地块、中粮孙河地块、保利首开东坝地块、首城东坝地块、懋源夏家胡同地块、中赫海淀万柳地块、合景泰富东升乡地块和融创农展馆地块。而这些楼面价已突破4万大关的地块,保守来看,乘以1.5左右的系数市场运营风险,另外再加上40%左右的建安及利润率量进来,以及配件地可能摊分的其他成本,这样,各项目极有望抱团走进十万时代,如果做别墅等高端产品,溢价率将更高。

2014年北京将发展自住型商品房,保证商品住宅供应用地一半以上用于建设自住型商品房,不少业内人士预言:自住型商品房的蓬勃发展,将会近一步推动改善型置业的需求,逼高豪宅入市标准。因为自住型商品房的要求,土地成本加高,土地中的商品房部分,要负担整盘的利润及自住型商品房的部分成本,开发商为保证利润率,可能会配套更多的顶级物业,别墅价格飙10万以上也就不足为奇。

高端市场需求爆发 中央别墅区率先进入10万元时代

据资料显示,2013年全年千万级豪宅市场的成交总量为890套,较2012年增长约33%,成交均价41095元/平,较2012年增长约17%。量价双增的情况显示了过去1年里买卖双方对市场的信心。而在限价令的影响下,2013年北京市场积累了大量的高端置业需求,这将支持今年豪宅市场的率先回暖。

数据显示,孙河5宗土地出让共吸金84亿,尤其2013年7月中粮出价23.6亿更新北京单价地王记录,占总出让金的近3成。如此高的楼面价,该如何开发我们无从得知,但通过楼面价分析,孙河进入10万元时代已是不争的事实。

顺义价值洼地效应凸显,低密度别墅受市场关注

从2013年到2014年初北京土地拍卖的情况来看,近期土地成交不断创新高,5环外土地价值基本在4万以上,4环内土地创7.3万的高价。2013年土地成交以5-6环为主,4环内土地较少,城市外拓性明显。当大部分5.5环内项目被期待迈入“10万时代”的同时,一些目前性价比高的豪宅别墅区域受到越来越多的关注,随着北京各条快速道路及轨道交通的不断建设,六环附近的部分被认可的程度日益抬高,开始受到开发商的亲睐,位于北京顺义潮白河畔的潮白河别墅区即是代表。

顺义作为北京市东部发展带重点发展的三大新城之一,温榆河、潮白河两河环抱,国家森林公园、奥林匹克水上公园、汉石桥湿地公园、卧龙公园等生态公园环伺周边,自然环境优越。顺义区目前交通已经十分便利,京承路、京密路有效的将顺义连接至朝阳、海淀等区域,地铁15号线,已经通至顺义城区,连接望京。按照规划机场延长线L1、京密快速路也在规划中,将更大的便利区域交通。

与目前新增土地供应相比,顺义区目前无新增土地,几乎不受自住型商品房的影响,已开发的别墅项目社区别墅氛围较纯粹,整体居住档次较高,整体的圈层效应也将成为该区域别墅项目致胜的重要优势。

数据显示,2013年北京别墅成交套数、面积的销冠龙湖•好望山项目即位于此区域,对于好望山的销售情况,项目营销负责人表示,区域内优越的自然环境、前后历时7年打造的大型醇熟社区、良好的交通环境及未来愿景,均是促动消费者购买好望山的重要原因,随着北京限购的加强,购买交通便利、居住品质高尚的别墅成为更多购房者的选择,而在享受这一品质的同时,好望山项目目前的价格仅600万/套起,与5.5环的公寓价格所差不大,性价比相当之高,可谓北京别墅的价值洼地,因而受到市场欢迎。



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