开发商真的“耗不起”了！持续低迷的市场成交，让即将到来的六月楼市“哀鸿一片”。是让利跑量，还是持价观望？一些开发商在痛苦抉择中陷入两难，也有一些开发商已经付诸行动。

　　记者近日掌握的最新数据显示，6月沪上新盘打折数量渐增，市场或重启“以价换量”的模式。

　　外环外优惠占比领跑

　　据上海搜房数据监控中心最新统计数据，截至5月26日，沪上6月预计推出的打折优惠商品住宅共计125个（含别墅），其中6个项目优惠幅度较大，达到了9折及以上。其中，外环外打折优惠楼盘共计96个，占比全市76.8%，大幅领先；中外环间和中内环间分别有19和6盘给出了优惠，内环以内仅4盘有优惠。

　　上海搜房数据监控中心分析师黄海燕表示，外环外作为主导上海商品住宅市场的刚需项目聚集地，未来优惠占比或将进一步提升。“当下市场依然以刚需型客户为主体，抓住这部分需求，就是抓住去存化的机会。”一位房地产市场研究人士认为，刚需客户对价格敏感度相对较高，房企对项目价格进行调整，往往可以成为项目最大的卖点。

　　“蓄水”期长致客户流失

　　事实上，5月的上海楼市不乏一些推盘较大的项目，部分项目的推盘量甚至在300套以上，然而这些楼盘的去化情况却令人担忧。

　　据德佑地产营销代理部介绍，5月出现多个楼盘去化情况不佳的情况，是市场低迷的一种体现。不排除部分楼盘在“蓄水”并不充分的情况下就推盘入市，因此成交量较低。但更有可能出现的情况是，由于今年市场相对低迷，部分楼盘拉长了“蓄水”周期。然而，在市场低迷的情况下，客户很容易陷入观望状态，过长的“蓄水”周期反而会导致客户的大量流失。

　　“诸多在5月去化不佳的新推楼盘将在6月与后续入市的楼盘进入更为激烈的竞争阶段，对于一些看重资金周转的开发商而言，其降价的压力将会更为巨大。”一位业内人士如是预测后市。

　　希望吸引刚需客入市

　　回顾2月下旬以来的楼市走向，由杭州引发的“降价潮”席卷全国，带来各线城市各类房企跟风让利。在优惠力度上，6折让利再度出现，不过仍以8-9折为主；在房企参与度上，大至龙头房企，小至地方企业均涉及；在产品类别上，房企主攻刚需产品，刺激刚需客群入市。

　　克尔瑞分析师指出，担当本轮降价主力军的是中小型房企。对大型开发企业来说，全国化布局分散企业风险，增加周转能力，而中小型房企受限于项目布局，一旦遇到市场降温将首当其冲，选择“以价换量”是保证运作的必然选择，降价力度上往往采取一降到底的策略。

　　“目前市场还比较平稳的城市，项目率先降价效果最好。”易居（中国）执行总裁丁祖昱表示，价格相对坚挺的区域，客户数量不少，只是在观望，一旦降价，很容易刺激需求释放。而一些在售楼盘，特别是去化过半或已售出三分之一的项目，不适合直接降价，“这些项目更适合暗折或特价房的形式，效果可能会更好一些。”　　 本报记者 杨冬

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