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南京楼市开启“前青奥模式” 海量房源冲刺“半年关”

https://m.biud.com.cn 2014年05月30日16:36 家居装修知识网  
  每年楼市在元旦前会进入“年关”,开发商面临冲刺年度销售任务、偿付欠款等各方面的压力,部分房企会因此加大优惠促销的力度,以实现回款的目的。

    而此刻,南京楼市正面临着“半年关”。很多房企都将迎来年中业绩考核,完不成任务的房企,在营销策略上会有怎样的改变?与此同时,青奥会进入倒计时,未来较长的停工期,导致开发商纷纷“抢跑”,6月逾1.5万套房源的集中上市,将给市场带来怎样的冲击?

    2014年的前4个月南京楼市价格一直保持坚挺,但在连涨23个月后,南京房价会否迎来真正的拐点?

    ■本报地产评论员 方力卓 侯芳 徐鑫

    半年关1

    青奥停工在即,海量房源上市抢跑

    青奥会进入倒计时,6月底前河西工地全部停工,而全市2000多家在建工地则将在8月1日前停止作业。楼市即将进入施工的“真空期”,众多在建工程纷纷快马加鞭,抢在青奥前出货。

    楼市进入快跑节奏

    作为青奥会的主会场,河西板块受停工的影响较大,众多开发商都表示在今年春节后就加紧了工程建设,抢客促销的“火药味”弥漫其间。

    5月26日晚,海峡城连夜加推6、7号楼,共计360套房源,面积80-201㎡,精装修均价21000元/㎡左右。开发商表示,为了能在青奥会之前把可售房源全部推出来,此次海峡城开盘蓄水只用了20多天,意向客户只达到了推盘量的7成左右,最终去化约5成,80㎡、133㎡和140㎡的刚需、刚改户型当天基本售罄。

    海峡城的快跑节奏带动了其他板块跃跃欲试的楼盘。5月28日,又有三家楼盘连夜加推,江宁的朗诗玲珑屿推出248套房源,均价20600元/㎡;城北复地新都国际加推三期18、19号楼共180套房源,均价20000-20500元/㎡;城东顾家营的紫金华府当天下午刚领到销售许可证晚上就开盘,推出39号楼65套房,均价21500元/㎡。

    逾1.5万套房蓄势待发

    笔者在走访中了解到,目前不少楼盘正在积极赶工期,等销售许可证拿到后立即开盘。据365地产家居网的数据统计,6月南京楼市将有74盘推出超1.5万套房源。

    其中,除了两江板块仍然发挥着供应主力,撑起楼市“半边天”之外,城东麒麟板块也将有大动作:中海国际社区预计6月底前加推花园洋房和二期高层房源,共1500多套,将会有效释放刚需和刚改购买力。

    另外,6月还将有15家纯新盘亮相,如河西的升龙公园道、升龙天汇;城南板块的莱蒙水榭阳光、绿地之窗;仙林的中天铭廷;江浦板块的明发新城中心、金盛田阳光青城、紫晶唐,还有都市圈的雅居乐林语城,其3538元/㎡起的价格博得不少眼球。

    半年关2

    楼市开始晴转阴,销量下滑价格松动

    在全国楼市降价潮蔓延、市场情绪日趋悲观的情况下,2014年前5个月的南京楼市表现算得上一枝独秀。2014年4月南京新房样本均价14217元/㎡,环比3月上涨了0.70%,这个涨幅居全国十大重点城市之首。

    虽然价格仍在上涨,但销售却开始显现颓势。南京网上房地产统计数据显示,三、四月份南京商品住宅共认购14332套、成交11369套,比去年同期分别下跌了21.3%和30.7%。

    而整个5月份,则是南京楼市风云骤变的一个月。这个月有品牌房企再度精装改毛坯,多板块打响价格战,项目价格松动后,老业主“维权”的事件开始频发……南京楼市一改往日的“淡定”模样。

    5月26日,江宁九龙湖板块新城玖珑湖领取80套房源销许,据悉,该批房源优惠后均价将在16000元/㎡左右,较上批房源均价下调1000元/㎡左右。除可领取价值8万元的车库抵用券外,还可额外享受96折优惠,如果提前认筹,还将享受开盘时的特别优惠。

    新城玖珑湖不是特例,进入5月份,南京楼市价格开始出现明显松动,江宁、仙林等多家楼盘变相降价促销,楼市价格战一触即发。

    5月29日,南京网上房地产数据显示,南京楼市库存38141套,库存量再创新高。截止到5月25日,南京楼市5月新房成交套数为5078套,相比去年同期的7094套,下降近3成。南京楼市,或将迎来自身的市场转折点。

    半年关3

    业绩期中考将近,“半年报”要你好看

    进入6月份,距离房企年中业绩考核也仅剩最后的一个多月时间。相比去年同期,今年的楼市成交逊色不少。截止5月27日,南京楼市商品房成交25950套,相比2013年同期的33404套,下滑22.3%。

    很多房产公司,尤其是上市公司和央企,目标硬性指标比较坚挺,在7月1日之前,不少开发商将面临严峻的期中业绩考验。

    任务普遍上浮5-10%

    很多房产公司销售任务指标的确定都会参考前一年的销售情况,2013年市场火热,很多房产公司在确定2014年销售任务指标时都比较乐观,大部分公司的销售任务相比去年都有所上调。

    比如,去年在南京卖了39.2亿元的荣盛置业,今年的销售任务是36亿元,相比去年年初28亿的销售目标上调了28.6%。招商地产去年的销售任务是30亿,今年的销售任务继续上调到40亿元,上调有33.3%。此外,融侨置业去年完成销售额13.5亿,今年的销售任务为20亿;新城地产去年完成销售额23亿,今年的销售任务为冲刺35亿。

    南京新景祥副总经理何晔表示,由于去年销售成绩较为乐观,今年南京房企销售任务相较去年普遍上调5-10%左右。

    多数房企难达标

    但2014年的房地产市场开始降温,使房企不得不面对过高销售任务所带来的沉重压力。

    中原地产研究部统计数据显示,截至5月4日,沪深两市共有117家上市房企披露了一季报及业绩预报,117家房企的合计净利润为96.49亿元,相比2013年同期下调幅度达到了27%。此外,房企库存在持续增加。据中投证券数据,2014年一季度末124家上市房企存货19895亿元,同比增长25%,扣除已售未结的存货资产比升至42.9%,处近3年高位。

    何晔表示,南京房企大概有70-80%的房企没有完成销售任务指标。当然也有房企完成了既定销售任务目标,比如今年销售任务在40亿元以上的弘阳地产,目前销售任务完成已经过半的高科置业,以及至今已经完成14.5亿销售额、同比去年同期增长8%的荣盛地产,但这些房企毕竟只是少数派。

    ·观点地产·

    上海易居房地产研究院副院长杨红旭近期表示,从短期看,楼市会出现“春夏秋冬”的四季轮回,思维不能一直呆在夏天,或呆在冬天。在杨红旭看来,去年的楼市行情属于夏天,现在是秋天,下半年还会入冬。

    今年下半年南京楼市会进入冬天吗?供应量会否缩水?调控会放松吗?房价会否迎来拐点?

    楼市处于下行阶段

    克而瑞南京机构副总 周颖

    近期各地政府陆续出台一些放松限购限贷政策,会在一段时间内稳定楼市量价齐跌的颓势,但是在南京由于供需状况相对平衡,预计后期政府不会放松调控政策。

    由于青奥前的集中跑量,青奥期间工程停工,南京第三季度的供应量会有限,而第四季度的供应量将较大。整体来看,南京市场库存依然较高,开发商又有回笼资金的压力,近期多有降价行为。至于后期是否会有同类物业的降价,要看开发商的资金压力与营销计划。

    销量或下滑20%-30%

    网尚研究机构总经理 李智

    杨红旭的观点主要是针对一线城市而言的,每个城市的房地产市场会因自身客观条件而有所差别。对于南京来说,由于市场需求本身较大,整体上市量与供求比例

    冬天不会来,秋天很漫长?

    多数受访专家支持下半年楼市转冷的观点,但认为房价大幅下跌的可能性不大

    一直以来都属正常范围内,在适度降价与销量略减的调节下,去化不会是什么大问题,因此,下半年不大可能出现明显“拐点”。

    尽管上半年较2013年同期成交量与成交价格有一定下降,总的来说仍是在正常调整范围内。年初时我们已经预料到今年的南京楼市将出现适度的调整,目前来看这种量价齐跌的现象属于意料之中。下半年楼市整体供应量将略增,但销量相比去年不容乐观,预计会下滑20%左右,如果市场较冷,甚至可能下滑30%,但房价将出现大幅下跌的可能性不大。

    适当回调不代表冬天

    南京正荣置业发展有限公司副总经理 肖春和

    国家经济政策还是会以维稳为主,不会有大的调整。我们现在看到的一些销售数据,多是和2013年进行对比。实际上,2013年是一个特殊的年份,不论销售量还是价格都有较大幅度的增加。到了2014年,有适当的回调也是正常现象。

    目前,我们看到2014年,如果不以2013年为标准的话,南京房地产市场还是有一个比较正常的涨幅。实际上,作为开发商,我们也不希望每一年都有大幅度的上涨出现,这样不是一个正常的市场。2014年即使有小幅的下跌也是正常情况。

    即使接下来南京房价出现下跌,也不会跌到2012年、2011年的水平,所以不能说会有一个房价的拐点出现。适当的回调也不能说是房地产的冬天来了。

    这个秋天会比较漫长

    蓝风机构副总经理 翁忠平

    相对还是比较认同楼市有四季之分的观点。去年南京楼市比较火爆,即使今年的前四个月,这个余温依然还在延续,所以各方面表现都不错。南京楼市需求一直比较旺盛,供应量处于低位,只要购房者的信心回调,市场依然会好转。我认为南京楼市可能不存在“冬天”的说法,但这个秋天可能会比较漫长。

    房价方面,我们从近期九龙湖以及仙林湖板块的调价可以看到,虽然价格下调并不多,都在10%以内,但购房者立即出手买单。所以说南京房价并不会有大幅度的下调。

    是否出现拐点要看银行

    南京大学不动产研究中心副主任 吴福象

    楼市的春夏秋冬还是要看经济的基本面。目前有两大趋势,一个是钱荒,一个是反腐,其实都会影响到楼市的走向。

    钱荒会导致房企资金链紧张,同时购房者的资金成本也会随之增加;反腐会促使一部分二手房入市,进一步增加供给。大背景下,今年普遍的经济预期是增速放缓,同时居民的收入增长预期同样会放缓,这会进一步影响购房者的购买预期,促使更多购房者继续保持观望。

    关于下半年楼市是否会出现拐点,最后还要看银行的坏账风险是否会达到临界点。据相关数据,现在这方面的风险还是蛮大的。

    大幅降价不太可能

    启迪方洲营销总监 朱毅

    2013年楼市成交井喷后开始调整,加上大环境不景气,各行业都有影响,楼市的表现可以说是与大趋势一致,由此就看空楼市不合理。

    近期楼市多有降价跑量消息,并不是开发商看淡楼市临时采取的调整行为,而是因为他们年初集团预期过高,目前仅仅是为了完成任务采取的正常营销行为。这样一种降价行为,本来就是让房价回归合理价位。楼市出现大幅降价进而形成“拐点”,我认为不大可能。

    房企会放低利润预期

    绿地南京公司总经理 薛明辉

    任何行业发展都会有阶段性高峰与低点,但不能一概而论说现在是秋天,接下来会进入冬天。

    南京市场一直相对比较稳定,库存基本上几个月的时间就可以消化完。此外,下半年会有很多去年拿地今年入市的项目,这些项目地价都比较高,刚性成本在那边,降价空间非常有限。如果说调整,只能说房企会放低利润空间,但不会有大幅度的价格调整。

    整体走势仍然乐观

    翠屏集团南京区域营销总监 汪煜

    现在说楼市进入“冬季”有夸张之嫌。

    在政府未出台明确调控措施的情况下,目前全国各地楼市出现的包括销量下滑、降价现象仅仅是个案,都属于正常的市场现象,这是一种楼市回归正常的必要调整,谈不上是“拐点”。

    目前南京楼市存量不多,整体走势仍是乐观的。个人认为南京楼市将在今年9月回调见底,第四季度有望强势反弹。

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