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胡志刚:管理层考虑房地产差别化调控

https://m.biud.com.cn 2014年05月31日10:31 家居装修知识网  

  房地产市场近来出现多个变化信号。一方面,年初出现的“量价齐跌”,非但没有改善,反而在更多的城市蔓延;另一方面,部分城市出手救市,除松绑限购之外,甚至出台行政色彩浓厚的“限降令”。对此,监管层虽在各地调研,但并未对外界发出明确的政策信号。

  中国房地产研究会副会长胡志刚在接受中国证券报记者采访时表示,一线城市和二三线城市的市场状况有着明显差异,很难实施“一刀切”的政策调整。管理层已经在考虑差别化调控,并从区域规划、供应平衡上进行总体协调。

  “北京、上海是大城市,没有那么多的土地供应,而人口急剧膨胀。”胡志刚说,其中有相当部分的合理需求,包括数量改善型和质量改善型需求。前者是指从人均住房面积的角度而言,总体住房面积有进一步增加的必要;后者则是从居住条件的角度,住房质量仍然有改善空间。

  相比之下,广大三四线城市住房市场供大于求,消费能力不足,市场低迷。对于这些城市,需要提供一些能够拉动需求的政策,促使库存消化。这种不同的思路即“分类调控”。

  然而,“分类调控”思路似乎正在演变为“救市”行为。自今年4月以来,上海、保定、无锡、南宁、天津、铜陵、郑州、杭州、芜湖、东莞等地先后出台托市政策,以期刺激房地产市场需求,促进消化。其中,南宁、铜陵等地公然松绑限购政策,杭州、东莞等地则对降价现象进行限制。

  胡志刚认为,限购政策是否退出,应在市场供需平衡的情况下进行调整。现阶段,一线城市仍然处于供不应求状态,因此不应该松绑限购。相比之下,部分二三线城市库存积压严重,限购政策可以放开。

  他表示,地方政府松绑楼市政策,虽有合理的一面,但也是基于自身利益的考量。任何对房地产政策的微调,都要以维护市场稳定、合理引导预期为前提,不应给市场带来“政府救市”的预期。从政策层面看,未来有两项工作需要推进,从而稳定房地产市场发展。

  一是调整地方政府发展的政绩观。通过在城市规划、土地指标、金融政策等方面的约束,防止助长房地产业独大的现象。同时淡化GDP考核,将就业、环保、城市化等指标纳入考核中。

  二是加快完善房地产调控的长效机制。上述机制包括个人住房信息系统的建设与联网、不动产登记、多层次住房供应体系等的建立,通过上述体系的建立和完善,逐渐取代行政化的调控手段。部分长效机制已经开始运转,但真正发挥作用,需要三五年。

  精彩对话

  中国证券报:一些三四线城市房屋出现过剩,实际情况究竟有多严重?

  胡志刚:有些三四线城市公务员到年底不发奖金,发房子。这种情况在部队,以及一些大国企中都存在;有些地方,强行规定科以上岗位必须买房。在内蒙古自治区,很多城市的房子已经建到20年以后,到处都是烂尾楼。由于无法消化就动员公务员带头购买,推销情况甚至与个人业绩挂钩。

  造成这种情况最关键的原因在于,上一轮城镇化过程中,造就了很多空城。所谓“造空城”是指,地方政府在政绩冲动、土地财政驱动下,造了这么一大批房子,但产业、服务业、公用基础设施(包括学校、医院、商业配套)都跟不上去,干部已经形成了以盖房子为主导的政绩观。

  中国证券报:很多地方陷入经济增长的困境中,那么未来还有没有继续以房地产拉动经济的冲动?

  胡志刚:冲动肯定有,但可能没有这个能力了。从产业角度看,未来我们的目标是要实现城镇化、工业化、农业现代化、科技化、信息化的“五化”同步。这对各地要求比较高。按照下一步城镇化的部署,第一,在地方债的管控下,地方政府没有这么多钱;第二,监管层对土地、规划等的控制,使得他们没有“造城”空间;第三,在政绩考核上,GDP指标在淡化,关键看农民工能不能真正融入城市、能不能把产业做起来,这也在淡化房地产的作用。

  中国证券报:无论从数据还是市场实际情况来看,当前房地产市场都在走低,如何判断未来走势?

  胡志刚:今年我对市场的总体判断是有回落、有颠簸,但不会崩盘。总体来讲,中国的房地产目前需求是很大的。同时,中央已经在考虑差别化的调控,并从区域规划、供应平衡上进行总体协调。相信通过这些措施,实现市场的平衡和稀释,不至于出现整体性的崩盘。

  具体而言,今年的房地产市场销售量会有一定回落。一线城市房价下跌的可能性不大,部分二三线城市价格下行一点是有可能的。

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