据悉，金隅嘉业与恒大地产旗下的首批自住型商品房项目将在本月摇号入市。在市场普遍观望的情况下，这无疑将继续挤压刚需商品房的空间。

与普通商品房成交量下滑形成对比的是，北京的豪宅市场如6月初的天气一样“火热”。

阳光100置业集团的常务副总裁范小冲在接受记者采访时表示，自住房与商品房客户有所交叉，会分流一部分刚需客户。这种格局让“市场归市场，保障归保障”，“高端市场可以通过征收更多的税，让其更好地发展。”

“实质性降价”将来临？

据中原地产市场研究部提供的数据显示，北京5月新建住宅签约套数为5336套，同比、环比均明显下降。库存达到77085套，是2013年1月以来的最高点。而本月的入市量将继续维持高位，预期上市项目达到35个，供应量将再次明显上涨。

“6月作为上半年最后一个月，为了完成年度任务，很多企业都会在本月增加开盘量。”在中原地产的首席分析师张大伟看来，随着资金压力的增大，乐观的开发商逐渐减少。购房者则因为自住房供应增加，观望情绪浓厚。

链家地产的市场研究部张旭表示，5月份市场没有回暖迹象，尽管供应量增加，但几乎没有带动成交。目前来看，观望周期还在继续，市场陷入低迷，价格下行压力较大。“从1~5月的总供销比数据来看，2014年供销比出现逆转，变为1:0.7。”

张旭认为，当前价格处于稳定止涨阶段，随着库存的不断积压，开发商加紧出货的压力将越来越大，多种促销手段不断上演。从之前的低价开盘，预存优惠到目前的“零首付”等营销策略，都难以撬动观望的刚需，市场胶着状态继续。在本轮促销过后，如果市场情况没有明显改善，预计“实质性降价”将会真正来临，“以价换量”或会重演。

张大伟表示，在自住型商品房、信贷等多方因素的冲击下，供需双方的市场预判已经出现转向，购房者观望情绪增多，而房企“让利跑量”心理渐占上风，供需格局已经悄然生变。

豪宅市场有望放开限购

上述机构统计的数据显示，4月份，北京成交价格超过10万元/平方米的顶级豪宅共签约4套，而去年全年，仅有21套住宅的成交均价突破了10万元大关。

截至5月27日，成交均价超过10万元的顶级豪宅有5套。从区域分布来看，北京顺义、通州、大兴、房山等区域均有高端别墅项目新盘或加推项目入市。

中原地产市场研究部统计的数据显示，2013年以来，北京土地价格在5万元/平方米以上的地块已经超过10块，其中夏家胡同地块、孙河地块、农展馆地块已经开始动工，预计下半年入市，预售价格将在10万元/平方米以上。

范小冲表示，当前，部分豪宅项目在降价，另外，由于总量较小，因而数据变化显现较快。

全国房地产商会联盟执行主席、住建部住房政策专家委员会的副主任顾云昌告诉记者，由于限购的存在，目前的豪宅成交量并不是很大。高端市场有其相应的需求，随着供求关系的平衡，限购市场也会放宽。

亚豪机构的副总经理任启鑫分析，在房企、市场、政府的三方博弈下，未来北京“低端有保障、中端有市场、高端有控制”的三元格局正在加速形成。

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