5月6日，复地集团通过公开拍卖以28亿连续拿下北京通州区运河核心区两块商业地块。复地方面最新披露此举背后的战略意图：不仅激活复地在京深耕步伐，也标志着复地践行母公司复星集团提出的“蜂巢城市”战略获得实质性突破。

2014年开年以来，不少房企纷纷在北京土地市场积极拿地，比如恒大不惜砸钱进入北京市场，不少房企集聚深耕北京市场。对此，《搜房志》独家专访复地集团副总裁兼北京公司总经理朱文焱，深度探寻复地集团北京市场战略，解析房企深耕北京、应对集聚竞争之策。

朱文焱

复地集团副总裁兼北京公司总经理

工程、管理学学士学位、EMBA，高级工程师、国家注册建造师、CIH国际执业资格认证。曾就职于HHROBERTSON、金港、万达等公司。2014年2月加入复地集团。

朱文焱认为放弃应该清醒的认识到目前房地产已经不处于暴利时代，房地产市场已经进入下行通道。中国房地产市场会微涨或滞涨，但不会大跌，因为中国的老百姓还没做好房子降价准备。随着政策的调整，以及市场波动，三四季度房地产市场会变好。

复地从没放弃北京。

搜房志：复地在北京土地市场沉寂了5、6年，现在拿地重回北京，原因为何？

朱文焱：首先，复地从来没放弃北京。从2000年初完成了这三个项目以后，复地一直在寻找机会在北京市场有所作为。但是在这个过程中由于很多具体的内容的限制，所以到现在为止，就是大家看到的复地在北京5年没拿地。另外，要跟目前的市场状况连起来一块说。面对目前的市场状况，作为一个房地产商，不仅仅是复地，要么就是转行不做房地产，如果还做房地产，现在能做的事情就是把手边上三四线城市（的项目）扒拉扒拉，赶紧卖了，然后重新聚焦到一二线城市，把优势资源全部集中到一二线城市。但是有些人跑不掉，那是另外一回事。

房地产已经不是一个暴利时代，作为房地产公司能做的就是收缩，集中优势资源深耕一线城市。

搜房志：我们最近采访过几个企业，都说要重回一线城市，深耕一线城市的战略布局。大家为什么都提出重回一线城市？

朱文焱：现在房地产已经不是一个暴利时代。房地产从事实上来讲，已经从开发这一单点高利润，变成全产业链挣小钱的这样一个局面。所以这样的情况下，作为房地产公司，能做的就是收缩——集中优势资源在比较好的市场去耕耘。

第二点，现在的人口结构，1962年到1972年之间是一个出生高峰。这些人的孩子现在已经开始工作、成家、立业，就又构成结婚置业的一个高峰。加之城镇化进程、城市化率，使得很大住宅需求量在北京这样的一线城市集聚。

我非常赞同任总的观点，北京房地产市场基本面都在，你没有唱衰他的理由。所以就像刚才说的，能做的只有收回到北京这样一个重中之重的城市。

“红海战略”解决“撞车”现象，虽然残酷，但是优胜劣汰是房地产公司必然要面对的市场法则。

搜房志：这么多的房企扎堆重回一二线城市，会不会造成“撞车”？

朱文焱：北京房地产基本面还是不错的，房地产未来还有10年或者15年处于稳步增长这样一个状态下。人都聚过来怎么办？很简单，“红海战略”。最简单的就是京东，深耕京东，一定要做适销对路的产品。比如说，大家都做空调了，美的做空调，格力也做空调，那就谁做的好，谁就卖得好，格力就这么杀出来的，这种竞争是一种必然。

搜房志：这种竞争是否太残酷？面对“撞车”，面对红海战略，面对这种竞争，复地有哪方面的优势？又会采取哪些措施来应对？

朱文焱：比较残酷。但这是一个必然的过程，本来市场就是一个优胜劣汰的过程。面对这样一个市场，要做好心理准备。原来高大上的路子走不通了。玩概念也不行了。因为现在的投资者，或者说是购房者，已经非常理性。所以实际上对于房地产开发商来讲，要做下去，就要真正去研究产品。

虽然北京房地产市场进入到一个下行通道，但还是微张，不可能大跌。中国的老百姓还没做好房子降价的准备。

搜房志：目前北京房地产市场不是很乐观，也有业内人士认为房地产市场拐点已经到来。您对北京房地产市场有怎样的看法？

朱文焱：北京市场虽然是到拐点了，但是基本面没坏。北京房价进入到一个下行的空间，但还是微涨，新房交易量环比涨了0.2%。任何一个经济线都有波峰—波谷这样一个过程，我认为北京市场可能会进入一个缓涨期，或者滞涨期，但是不会大跌。而且中国老百姓根本没准备好房子降价，只是一部分持币待购的准备好了，当然这只是一小部分。

朱文焱：老百姓没有其他投资渠道。现在股市是一个掉的过程，回到我们所说的建国点了。银行理财产品其实是公对公的转，非常麻烦，也不被看好。美的、格力、海尔、苏宁这些企业也开始投资地产，商人追逐利润是天性，这就说明大家还是看好地产。所以还是会投资房地产，需求量还在那。

对于北京土地市场，如果机会好，复地不会放弃拿地，但也会审慎考虑。战略层面已经做到，以后就是战略上的胜出。

搜房志：这样看来，复地对于北京市场还是很有信心的。未来复地还会在北京拿地吗？

朱文焱：如果机会好的话，我们不会放弃，当然也会慎重考虑。其实在去年，作为房地产商，我们已经回归北京了，而且还在北京副中心核心地块。从战略层面，该做的已经做了，那后面做的就是在战略上的胜出——在产品上精耕。我们同时有复星的支持、蜂巢理论的落地。以我个人经验来讲，复地有信心在这个区块（通州）做出精品来。

“蜂巢城市”实际上是复地结合自身优势，根据市场，针对产品线做出的细分整合。

搜房志：我们都知道复地在2013年提出了“蜂巢”也就是产城结合这样一个概念，今年在5月17日举行的复地百家联盟企业合作签约仪式，代表着复地营销客服模式迈进蜂云时代，您能给我们简单介绍一下“蜂巢”的概念吗？复地怎样让“蜂巢”从概念落到实际？

朱文焱：“蜂巢”其实是产品线的细分，是一个产城结合的概念。复地做“蜂巢”有其自身优势。复星有太多的其他产业的支持。一方面复星会给到我们很多新的东西、新的概念。另一方面，复星产业对于复地具有拉动作用，产业链效应。比如说，我做写字楼的话，可以引进复星药业，作为全国龙头企业进驻后，会带动上下游的供应商、合作商进驻。进而可以衍生出一系列配套的东西来，达到产城融合的目的，也就是“蜂巢”这个概念。这是一般房地产商是没有的。他可以想象一个虚拟的总部网，但是缺乏这种资源。复地在这一方面有他独特的优势。

北京市场的需求量实际上是比较稳定的，未来市场会相对较好，三四个季度后会变好。

搜房志：您认为北京房地产市场未来发展走向将会怎样？

朱文焱：有一点可以肯定的就是，市场是进入了这个下行通道了。如何在这样一个下行通道里面去做好自己的事情，这是各个公司都要考虑的。目前，很多地方政府已经出来救市了，虽然救市比较隐性，但是以后市场会相对好。今年有很大量的保障性住房要入市，所以大家持币观望这种情绪比较明显。北京的需求实际上是比较稳定的。尤其复星的业态写字楼和公寓，每年的去化速度差不多，上海是在140万方，北京不到200万方，每年的去化率都很均衡。

我们也做了很多的调查，现在实际上很多的中产阶级的需求是被压迫的。但是这一阶层毕竟是有刚需的要求在里面，所以到一定时候他是会释放的。同时，我们也在分析08年市场数据，学习08年经验。但是整个宏观市场还是有所差别的，持续低迷以后，在三四个季度后都会有一次跳动，他是这样的一个状态，四季度后市场会逐渐变好。

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