长三角地王苦寻出路
徐健
上海有两幅原定于5月30日出让的地块，由于无人参与竞买，而被迫延迟出让。5月份，上海仅出让了两幅经营性地块，土地出让金仅32.45亿元，为单月卖地金额历史新低。
土地市场是整个楼市最直接的反应。市场下行，地王和高价地块最受煎熬。5月30日，龙湖地产以25.38亿元的价格获得中冶南京下关地王一幅4.58万平方米土地。方兴地产也将引入合作伙伴共同开发其上海闸北大宁路地块。
与此同时，苏宁环球(000718.SZ)正在为此前购入的高价地块付出惨痛的代价——由于2013 年第四季度结算的芜湖项目和宜兴项目住宅产品毛利率为负，苏宁环球净利润、每股收益、净资产收益率较上年同期大幅下降。这两幅土地分别于2009年、2010年获得，称得上是当地的地王。
2013年取得的地王项目，上市日期正在临近，在银根紧缩、降价跑量成为主旋律的今天，地王们拖着沉重的肉身如何腾挪，格外令人关注。
引入合作者众
今年1月28日，经过100多轮竞价，以101亿元夺得上海闸北大宁路街道325街坊地块时，央企方兴地产(00817.HK)或许没有想到，这可能是此轮“地王”接力的“最后一棒”。
来自方兴内部的最新消息是，方兴将引入合作伙伴共同开发该幅地块。这是一家内资企业，双方或于6月5日正式签订合作协议。
“如今的行情下，去年的地王项目在今年出现‘面粉’贵过‘面包’现象是普遍的，一般来讲会采取拉长开发周期(也就是囤地)方式进行，也有引入合 作资金的，退地的都是不得已的选择。”一位不愿意透露姓名的业内人士向记者指出，正因如此，预计去年的“地王”项目在今年十有八九都不会有动静。上海中原 研究咨询部高级经理龚敏亦指出，2013年上海地王项目基本都未开工。
去年5月21日，旭辉控股(00884.HK)豪掷35.65亿元取得杭州滨江奥体地块。一个月后，即宣布引入绿地集团，按各占50%权益成立 合营企业，共同开发这块地王。当时，穆迪助理副总裁梁镇邦就认为，如果旭辉100%持有此项目，购地金额约合其2012年底总库存价值的23%左右，将提 高旭辉的执行风险。
同策咨询研究部总监张宏伟指出，采取合作开发模式，市场资源优化配置，“地王”风险可规避。此前，广州亚运城地块，证大外滩地块等地王，均为几 家开发商共同拿地共同开发。而最近两年的地王多是一家先抢到，后面不得已再寻找合作对象。“这是今日‘地王’和以往的‘地王’开发模式的最大不同之处。”
拖延工期等待回暖
开发商敢于争抢高价地，预期是判断楼市仍将继续走高。而当楼市转入下行，地王项目就会十分尴尬。第一反应就是尽量拖延工期，或捂盘停售。拖延工期的好处在于，通过拉长项目开发周期，以低开高走的策略来实现整个项目的开发价值。
“今年无论如何都不是地王项目销售的好时机，明摆着赚不到钱。”上述不愿意透露姓名的人士如是说。但张宏伟表示，按规定，拿地两年内必须动工，而一旦开工就会产生大量财务成本，如果不进行销售回笼资金，有可能导致企业资金面更为紧张。
杭州是长三角出产地王较多的城市。据媒体披露，在杭州，2009-2011年诞生的地王们，除少数已经入市外，绝大多数都还在沉默中等待市场回 暖。以勾庄板块为例，越秀地产去年抢到了9300元／平方米的楼板价。但今年德信和天鸿的价格战，导致它所在板块房价跌回13000多元／平方米，去年拿 地的企业短期内几乎无法开盘。
据汉宇地产介绍，上海临港新城板块也出现了同样的情况——2013年12月18日，上海锦绣投资管理有限公司包揽了临港新城两幅商住地块，其 中，临港新城主城区WNW-A1-14-1地块的溢价率高达407%，楼板价15358元/平方米，溢价创年内新高；另一幅相邻的WNW-A1-14-2 地块溢价率379%，成交楼板价约为14527元/平方米。粗略估算，当时临港的楼板价较一年前翻了4倍多。
值得一提的是，这两幅地块的楼板价已逼近周边在售住宅均价。目前临港新城板块内多数项目均价15000元/平方米，最高的两个项目单价约为 21000-22000元/平方米。这意味着，锦绣投资两个项目上市后的房价要达到25000-30000元/平方米，才能盈利。所以，它只有等楼市回暖 才敢开工。
面临类似困境的，还有2013年4月10日拍出的浦东新区唐镇新市镇D-05-01地块。总价37.75亿元，楼板价18199元/平方米。汉宇地产指出，唐镇板块高端楼盘竞争激烈，在售项目众多，开发商们想要脱颖而出，需要制定较为妥善的策略。
开发商退避地市
虽然锦绣投资否认了它准备退掉上海临港新城主城区WNW-A1-14-1地块的传闻，但昔日活跃的抢地企业已经黯然退避土地市场，则是普遍现象。
据中原地产监测数据显示：全国销售20强的标杆房企，最近几月拿地数量逐月递减。去年5月拿地高达455亿元，今年5月仅拿地71.28亿元，其中只有万达、保利、金地、恒大、碧桂园有小规模拿地，其他15家房企在5月全部收手。
龚敏表示，房企拿地热情主要取决于资金实力和对未来市场预期，而资金包括现有项目销售情况以及融资能力。而2014年以来，整体市场低迷，银根紧张，中小房企融资困难。
另一份来自易居的报告显示，5月，10个典型城市土地出让金收入578.0亿元，环比下降20.3%，同比下降24.6%，20个月来首次落入同比负增长区间。
易居在报告中指出，随着部分城市出现楼盘降价促销现象，土地市场正在出现降温苗头，并已经波及到一向被开发商看好的一线城市。
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