本报记者 刘科 发自杭州
整个5月，因为一桩交易所引起的相关事宜和连锁效应，绿城中国控股有限公司(03900.HK，以下简称“绿城中国”)董事长宋卫平—这位中国房地产业的性格大亨一直处于舆论的漩涡之中。
5月22日，绿城中国与融创中国控股有限公司(01918.HK，以下简称“融创中国”)发布公告，融创中国以62.98亿港元(约50.6亿元人 民币)从绿城中国的股东手中收购24.31%的股份，认购价为12港元/股。交易完成后，融创中国与九龙仓(00004.HK)并列成为绿城中国第一大股 东，融创中国董事长孙宏斌担任绿城中国董事会主席，取代宋卫平成为绿城中国实际控制人。
如果说位于杭州市黄龙世纪广场A区十楼的绿城集团总部是风暴中央的话，那么该大厦九楼的绿城房产建设管理有限公司(下称“绿城建设”)则低调了很多，这家绿城集团旗下的核心企业自2010年9月成立后，已经默默发展了近4年。
在出售绿城中国部分股权后，宋卫平在5月23日的新闻发布会上明确表示，其接下来的工作重点将放在“代建、养老地产和现代农业上”。
相比现代农业和养老，代建业务无疑是宋卫平未来努力的三个方向中最具规模化的业务。据绿城建设披露的信息显示，截至去年年底，其管辖项目的总占地面 积近3000万平方米，总建筑面积6100多万平方米，其中代建项目总占地面积1300多万平方米，总建筑面积3100多万平方米。
在过去的3年里，十多个原归属于绿城中国的项目陆续被划入绿城建设，宋卫平曾回应称，“只是为了方便管理”。如今看来，持有绿城建设34.6%股份的宋卫平早已为退出上市公司作了布局，或者说给自己留的一条“退路”—即将更名为“蓝城”的绿城建设。
纯粹的绿城系企业
2009年7月，房地产企业在4万亿的刺激下全线飘红时，宋卫平已经在考虑绿城转型的问题。他向执行董事曹舟南私下提出代建模式。
在经历了数轮调控之后，彼时的宋卫平意识到大资本高负债模式所带来的风险，而代建这种轻资产的模式使得公司可以“用别人的钱来做项目”。
此后，宋卫平开始在集团内部铁腕进行专业系统的垂直化改革，一度推行艰难。2010年5月，曹舟南受命筹备代建业务，绿城内部的业务流程与管理架构在当时准备妥当。
代建是一种不受财务制约的发展模式，是行业大势所趋，包括万科、中海、保利等大型房企，近年来也都探索代建模式，但成立独立公司运行的大动作，除绿城之外并不显见。
“很多人认为，绿城代建是被这次宏观调控‘逼’出来的，其实不对。”曹舟南在当时这样说。但调控确实加快了绿城代建业务的推出。
成立后的绿城建设全称中没有出现“地”字。这是宋卫平对绿城建设本质的理解：将地与房分开，专注做房屋产品开发。
绿城建设的一位人士告诉时代周报记者，在绿建建设成立后的数次内部会议上，宋卫平公开表示，要以重新创业的心态来选择自己的命运，也许过十年以后，就会有一个全新的品牌出现。
这句话被解读成两个方向：一是宋卫平给绿城的员工打气，表示还会坚持和大部队一起奋斗；另一种解读是，宋卫平要重新创业。
2013年年初，曹舟南辞任绿城建设总裁职务。曹在2009年2月加盟绿城，此前曾担任浙江铁路集团副总经理，某种程度而言，他更像是一个空降兵。
从人员结构上来看，如今的绿城建设是一家纯粹的绿城系企业。该公司的管理层除董事长宋卫平之外，主要管理人员包括总裁许峰，旗下共有6名执行总裁， 分别是产品执行官楼建伟、材料采供体负责人宓建栋，北方区域负责人封晓康，东方区域负责人张洪云，新疆区域负责人沈国光，山东区域负责人(兼沈阳全运村项 目)方伟国。
这些绿城建设的核心管理人员，多有着浓厚的“宋家班”色彩，或长期在绿城内部任职，如许峰、楼建伟、封晓康、张洪云、沈国光等，加盟绿城集团的时间均在十年左右，可谓老资历的绿城人，并在各个区域拥有运作多个房地产项目的经验。
另两位绿城建设的高管宓建栋和方伟国，则有着乡情的私谊在，两人与宋卫平均是绍兴老乡，宓有丰富的管理企业的经验，到绿城前曾担任嵊州市仟带领带织造有限公司董事长，方则与宋卫平一样对工程项目十分精通，是绿城建设内部的教授级高工。
这7位高管中，最年轻的张洪云目前尚不足40岁，其负责的华东区域中心2011年7月在南京成立，管理辖区包括江苏、安徽、上海、江西四省份。
合作伙伴多为地方龙头企业
通俗理解代建模式，即委托方出钱或地，绿城建设出人出品牌，向委托方收取相应的管理费用。这种模式的好处显而易见，在回避风险的基础上，品牌输出和管理输出，这是绿城建设的核心竞争力。
绿城建设代建业务的合作对象为政府机构、项目持有者、资本市场，并分别对应政府代建、商业代建、资本代建三种代建模式。委托方负责提供资金及土地，绿城建设则负责开发建设，最终双方共享收益。
商业代建项目是目前绿城建设的主力业务，占据总代建项目近2/3的比重。商业代建项目主要来自二、三线城市，并以地方性龙头企业居多，其中近40%没有房地产开发经验。
以目前绿城建设代建业务开展最好的山东区域为例，其两大合作伙伴是海尔集团和山东高速(600350,股吧)集团，前者堪称山东最大的民营企业，后者则是目前山东规模最大的国有企业之一，资产规模居全国同行业第一位，但两者均没有太多房地产开发经验。
“我们在山东做的几个项目，在土地款、建设资金等方面，基本上以这两个伙伴出的资金为主。此外，这两个合作伙伴也有很多资源，这是非常有利的。”绿城建设山东区域负责人方伟国在早前曾这样告诉时代周报记者。
以绿城运作的济南全运村项目为例。该项目是绿城建设进入济南的第一个项目，占地60多万平方米，总投资34亿元，由绿城集团和海尔集团共同组建的济南海尔绿城置业公司承建并持有。其中海尔集团持有51%的股份，绿城建设则持有49%的股份。
“济南全运村项目的大多数资金是海尔集团出的。”方伟国说，该项目仅在2009年就为绿城建设贡献合同销售额23亿元，占绿城建设在济南市场整体份额的13.2%。
除海尔集团外，绿城建设与山东高速的合作包括了位于济南核心地段的东舍坊项目，位于济南奥体板块的百合花园项目，位于青岛的深蓝中心项目，还包括位于莱芜的高端别墅项目莱芜雪野湖等。
在山东市场之外，绿城建设在其他城市的一个重量级合作伙伴是葛洲坝(600068,股吧)集团公司。葛洲坝集团是国资委确定的以房地产开发经营为主业的16家中央企业之一，绿城建设与葛洲坝的首个合作项目为北京通州的京杭广场项目，该项目葛洲坝持股51%，绿城建设持股49%。
双方合作的另一个项目是在上海的绿城葛洲坝臻园，该项目于2013年8月开盘，同样是葛洲坝持股51%，绿城建设持股为49%。
绿城建设在河南市场的合作伙伴包括河南城开集团和永城煤电集团等企业。前者是河南省的一家大型的国有企业，后者则是河南省国有大型煤炭企业。
而在绿城建设的大本营浙江，其代建业务的商业伙伴则更为宽广，包括浙江能源集团、浙江铁路投资集团、浙江国信集团、浙江日报报业集团、西子集团、新湖集团等在内的企业均与绿城建设有商业代建合作关系。
可售估值超1300亿
在绿城中国转让股份之前，代建业务在绿城集团已有“半分天下”之势。宋卫平曾透露，希望未来3-5年内，每个代建项目的贡献率能稳定在6亿-8亿元以上，每个项目销售额预计达到10亿元，这样只要参与100个项目就能实现绿城建设的千亿目标。
“我给绿城建设一个基本的设定，大概每年完成50个项目，希望能够做到100个项目，每年能够以50-100个项目来维持或者做增量，这样5年之内它的销量会上千亿，有可能做成销量最大的一个公司。”宋卫平曾这样说。
在宋卫平看来，代建是一项“可以实现多赢”的生意。一方面，绿城可为旗下员工寻求更大的舞台，同时可降低资产负债率；另一方面，初涉房地产的企业或资金，需要专业团队让其产品更具市场竞争力。对绿城和委托方而言，代建都是将各自资源最大化、将市场风险最小化的优选。
绿城代建业务的收费方式一般包括3个部分：派驻团队基本管理费、委托开发管理费、项目业绩奖励。这其中，派驻团队基本管理费，即绿城建设根据委托项 目规模、物业类型以及开发计划，派驻相应数量的管理团队。管理团队包括工资、社会保险(放心保)、福利在内的费用均由委托方承担，在项目公司列支。
绿城建设主要的收益来源是委托开发管理费。按照目前绿城建设的多数项目标准，其收取的费用为项目总销售额的7%，而别墅类项目的收费则为相对上浮。此外，该收费还会结合项目物业类型、总销售额、销售去化速度等因素确定。
第三项收费为项目业绩奖励，以绿城建设与合作方约定的项目经营指标(如销售总额、利润指标等)作为经营考核目标，当项目经营结果超过考核目标时，按一定标准提取项目业绩奖励。
截至2013年12月31日，绿城建设含绿城鼎益已有项目近180个，其中自有投资项目70多个，已签约政府建设项目近50个、商业建设项目50余个、资本建设项目1个、咨询服务项目3个。
绿城建设管辖项目总占地面积近3000万平方米，总建筑面积6100多万平方米，其中代建项目总占地面积1300多万平方米，总建筑面积3100多万平方米。
如果仅从土地建筑面积上来看，上市公司的规模只有绿城建设的一半左右。绿城中国2013年的年报显示，截至2013年12月31日，绿城中国共有 104个土地储备项目(包括在建及待建)，总建筑面积达3889万平方米，归属于本集团的权益建筑面积为2150万平方米，总可售面积为2513万平方 米，权益可售面积为1361万平方米。
代建业务收入方面，绿城中国在其2013年年报中披露，年度集团实现项目管理服务收入为3.5亿元，较2012年的2.55亿元增长37.3%，主要来自本公司附属公司绿城建设的代建收入。
有接近绿城建设的人士告诉时代周报记者，目前绿城代建业务的可售货值已经超过1300亿元，如果仅以绿城代建项目7%的收益来计算的话，绿城建设可以盈利的空间或在近百亿元。
值得一提的是，由于在产品品质上的大幅投入和拿地高企等诸多原因，绿城中国的项目利润率在9%左右。
蓝城三年超绿城？
在目前绿城建设代建的项目中，除了接近三分之二的商业代建项目之外，还有约三分之一的项目是政府代建，主要集中于保障房、安置房和城市广场等项目，这一块业务所获利润低于商业代建项目—比如保障房代建收取的管理费仅为工程造价的3%左右。
在绿城建设成立之后，一直把政府代建作为公司优先和最重要的发展方向。目前，绿城建设承接的保障房等政府代建类项目近120余个，已经将项目覆盖浙江全省(杭州、宁波、绍兴、温州、金华、丽水等)，辐射全国(青岛、南京、沈阳、成都、乌鲁木齐等)。
产品类型则包括安置房、人才房、经济适用房、公租房等保障性住房，以及产业园区、市政公园、城市广场、行政中心、文化中心、学校、医院等市政公建配套项目，总建筑面积近3000万平方米，已竣工/交付面积300多万平方米。
一些重大的政府代建项目，则往往由宋卫平亲自敲定，比如2012年5月6日，温州乐清市和绿城集团签署了《乐清市人民政府与绿城房地产集团关于政府代建战略合作框架协议》，全面参与乐清市农房改造集聚等项目的建设，宋卫平出席了签字仪式。
由于绿城建设的代建业务，品牌输出模式是上下游通吃：从前期管理、规划设计到工程建造、成本控制、营销策划、竣工交付，直到最后的物业管理。因此，在保障房领域，绿城建设执行的品质标准也很高。
“像杭州建华家苑三段式立面设计，通过线条使得立面更加丰富；杭州杭氧安置房项目外立面强调轴线及对称，保持整体均衡性；杭州兴隆二期安置房项目强 调中心花园景观共享，具备较佳空间序列感及节奏感；以及绿城·青岛理想之城百合花园、杭州新南湖绿苑，在八角窗、铁艺、线条等方面的设置……”前述绿城建 设人士告诉时代周报记者。
除了上述代建项目外，绿城建设还在积极做资本代建。与各类具备房地产投资能力的金融机构对接，绿城建设为其寻找房地产投资项目，并为其项目提供全过程房地产开发管理服务。
目前绿城建设唯一的两个资本代建项目：一个资本代建项目是位于珠海的翠湖香山国际花园，该项目合作方为珠海政府资本平台的珠海控股投资。第二个资本 代建项目位于山东青岛即墨市的项目，该项目规划总建筑面积约67.33万平方米，由青岛绿富房地产开发有限公司负责具体实施，项目合作方为中航信托股份有 限公司。
以珠海翠湖香山国际花园为例，绿城建设的资本代建项目基本由绿城旗下的一家公司完成项目前期，买地，投资，建造，营销等房地产运营的全过程，未来项目将挂绿城名称，已经完全超出了“代建”的范畴，而成为一个完整的操盘手。
在绿城中国与融创中国的并购完成后，有杭州地产业内观察人士分析认为，绿城建设，无论盈利能力还是品牌价值，都远不及“绿城中国”。
“以后的蓝城除了要培育品牌，同样要有业绩和实力，将来一定会超过绿城中国。”宋卫平在5月23日的新闻发布会上这样说，“三年后看吧，南山有鸟，这只鸟一定是只蓝色的鸟。”
作者：刘科
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