一手打造的绿城转手交给融创中国董事长孙宏斌后，蓝城中国董事长宋卫平将重心转移至新创立的蓝城，也频频传出蓝城优质资产三年内上市的消息，这种高调无疑增添了蓝城的神秘感并吸引了外界更多关注。正在举行的浙江房地产博览会上，蓝城相关负责人首次对外披露了各业务板块运营进展，除了代建业务外，其他板块仍处于培育期。分析称，蓝城觊觎的各板块盈利能力有限，这将成为宋卫平再谋上市的一大障碍。

四大板块思路渐明

在8月底举行的媒体恳谈会上，蓝城公布了代建、养老、农业以及健康四大核心板块。蓝城集团执行副总裁傅林江在浙江房地产博览会上首次披露了四大业务进展，目前代建仍然是占比最大的板块，业务比重达到50%，养老板块占比30%，农业以及健康两大业务由于起步不久，只占到了20%的业务比重。

实际上，现在的蓝城集团是由原绿城房产建设管理有限公司更名而来，代建一直是其主要业务板块。根据蓝城此前介绍，截至今年9月底，蓝城集团已签约代建项目170个，预计总可售金额为1800多亿元。

相比代建业务，蓝城的其他三块业务资历尚浅，目前蓝城对这三大业务也有了明晰的发展规划。例如宋卫平最为重视的养老业务板块在10月底即将迎来代表作的首期交付。绿城颐乐教育投资管理有限公司总经理葛婷婷称：“目前蓝城学院式养老的盈利模式仍然是以养老地产为驱动，但是最终还是要靠服务板块赚钱。”

蓝城农业副总经理张跃勇则介绍，蓝城农业将会建立O2O的模式，通过线上和线下配合将农产品(000061,股吧)卖向全国；而健康服务板块也将融入到养老、代建的业务中。

薄利多销盈利路线

值得注意的是，在蓝城创立之初，宋卫平就提出了“轻资产”运营的思路转变，作为最重要的业务板块，代建成为其轻资产运营的典型板块。不过，该板块的盈利能力却不容乐观。

“按照董事长的要求，保障房建设就是回报社会，我们收取代建费也是透明的，只收取总造价的3%，这几乎是没有利润的，大一点的项目稍微有点利润。”蓝城副总裁裘黎明首次透露了代建业务的盈利情况。

据悉，蓝城代建板块包含政府代建、商业代建、资本代建和自有投资四大类型。如裘黎明所说，政府代建一般收取销售费用的3个点，而商业代建则可以达到5-7个点。业内人士介绍，虽然蓝城代建板块盈利能力较低，但是却胜在投资少、风险低，且容易复制。裘黎明进而指出，代建业务资金来源由政府负责，蓝城只负责一部分管理费用，这也是其优势所在。

而除了代建板块外，蓝城的养老、农业以及健康等板块也处于盈利能力欠佳的阶段。对此，傅林江表示：“政府保障房最起码不会亏，颐养板块今后也会走薄利多销的路线，各个板块都有利润增长点，只是利润少一点，但把量做大了利润就上来了。”

蓝城上市难度不小

在创立蓝城后不久宋卫平即推出了“三年内实现优质资产上市”的计划。随后，宋卫平个人举牌，欲借壳香港百威国际实现资产上市。宋卫平曾透露，注入壳公司的资产是蓝城旗下的颐养和医院，也就是说要壮大的是其养老业务板块。不过，宋卫平并没有给出上市明确的时间表。业内人士称，虽然蓝城上市计划在紧锣密鼓进行，但是从各业务板块的运营情况看，上市难度仍然较大。

例如，蓝城养老板块的构架主要以养生养老项目开发、学院式养老社区运营、养老护理服务及运营三大块为主。亿翰智库研究总监张华东称，在蓝城的四大板块中，养老业务是惟一的“重资产”板块，对于融资需求最为迫切，有望成为率先上市的业务板块。但也有声音认为，由于资本市场还未有以养老业务独立上市的公司，再加之蓝城养老业务仍处于培育阶段，因此是否能够得到投资者青睐还有待商榷。

在上海某房地产研究院研究员看来，蓝城代建业务具备了丰富的经验和行业认同，其规模化和可快速复制的特点容易受到资本市场欢迎，但是其盈利能力低或将加大该板块独立上市的难度。

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