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楼市下行众生相系列|限购松绑 4城仍量价齐跌

https://m.biud.com.cn 2014年06月05日10:08 家居装修知识网  

  中房网讯(记者 陈伊颖)楼市“限购令”实施四年,一些城市迎来了平稳的量价与成交,一些城市则遭遇了不断上涨的存量和不断下滑的房价,可谓几城欢乐几城愁。

  继今年3月两会提出 “分类调控”的房地产政策指导后,上月月底,又有消息称,住建部已经默许除北京、上海、广州、深圳以外的城市,自行调节限购政策。限购松绑终于可以摆上台面,不必再遮遮掩掩沦为“传言”。

  据统计,截止5月底,已有南宁、天津、杭州、扬州、无锡、宣城、芜湖、铜铃、海口等9个城市,针对各自楼市现状,做出了政策调整。但9地楼市,并没有“久旱逢甘霖”的交易释放,而依然是“枯木难逢春”。

  限购紧箍 多地库存高企

  2010年4月“新国十条”(《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》)出台,政策规定:各城市本地户籍与持人才居住证家庭,最多限拥有两套住房;外地户籍和境外人士最多限拥有一套;两次购房时间需相隔两年以上;禁止公司购房。出台后至今,已有49个地级以上城市实施了“限购令”。

  经过四年限购,热点城市的“炒房团”、“投资客”大幅减少,投机和投资得到明显抑制。但“限购令”对购房门槛的设置,也令部分合理需求被挡“门外”。

  投资无市场,部分刚需无法释放,楼市成交难免遭受影响。据多机构数据统计显示,上述已做出楼市政策调整的9个城市,今年一季度普遍遭遇了楼市成交下滑的局面,部分城市甚至量价齐跌。

  其中,今年一季度,天津商品住宅成交19950套,同比减少19%;扬州市区商品房成交5479套,同比减少30.31%;无锡商品房成交10716套,同比减少24%;宣城商品住宅备案2832套,同比减少17.16%;芜湖商品住宅成交4748套,同比减少29.02%;海口商品房签约数达6240套,同比减少21%

  而杭州首季全市总成交量仅10518套,同比减少37%。且国家统计局发布的70个大中城市房价数据显示,杭州4月新建商品住宅价格环比为0.7%,居全国首位。

  成交下滑,也令9个城市的楼市库存负担加大。截止3月末,扬州市区商品住宅可售面积约为207万平方米,去化周期需要16个月以上。截至4月末,天津滨海新区可售面积为约703万平方米,去化周期高达46个月。截止5月末,铜陵楼市库存达到18000套,去化周期至少31个月,杭州萧山区新建商品房存量为22709套,创下历史新高。而截止昨天,芜湖住宅可售套数为25419套,南宁商品住宅可售套数为50790套。

  瓦解春寒 地方各有政策

  一边是低位徘徊的成交,一边是高居不下的库存,面对冷峭的楼市现状,地方政府纷纷召开房企沟通会,酝酿扶持对策。其中,广西南宁成为了第一个吃螃蟹的城市。

  4月28日晚间,南宁市房管局发文称,从2014年4月25日起,广西北部湾经济区内的北海、防城港、钦州、玉林、崇左市户籍居民家庭可参照南宁市户籍居民家庭政策在南宁市购房。

  随后,多个城市纷纷跟进,推出楼市调整新政。

  有的通过降低购房落户门槛带动楼市成交。如江苏无锡发布的户籍新政规定,从今年5月1日起,购房落户门槛从原先的70平方米降低到60平方米。

  有的通过购房入户吸引购房者购房。如5月29日,海口宣布,自6月1日起在海口市行政区域购买单套建筑面积在120平方米以上的新建商品住房可落户五人。

  有的则通过住房公积金方面的利好政策刺激市场。如5月5日,安徽铜陵宣布,从5月起,在铜陵市首次购房申请个人住房公积金贷款的首付比例由30%降至20%,单套建筑面积144平米以下的并给予房价1%的契税补贴;5月16日,扬州宣布,从5月20日,允许借款人申请公积金贷款时提取本人及配偶的住房公积金,其他直系亲属的住房公积金可在结清贷款时使用;5月20日,安徽宣城将住房公积金最高贷款额度调整为30万元,并给予一定的契税补贴;5月26日,安徽芜湖发布住房公积金新规,允许二套房申请贴息贷款、外地调入人员使用住房公积金贷款购房,并调整了二手房住房公积金贷款额度。

  杭州和天津则是仅部分城区出台了“松绑”方案。杭州萧山区出台的土地新政,下调了开发商的土地竞买保证金,以“减轻开发商资金成本压力”,对拆迁户的安置问题,也从原先的分房安置为主调整为鼓励货币安置。天津滨海新区则实施差别化限购来促进楼市发展,即不管在天津市内或其他城市拥有几套住房,只要在滨海新区没有,即可在新区购买一套商品住宅。

  卸去缠藤 4地市场难逆转

  冰冻三尺非一日之寒。松绑了限购,市场仍难买账。

  据广西南宁市房管局发布的数据显示,4月25日到5月25日,南宁商品房成交量为6264套,存量房成交量为1215套,与放松限购前一个月的6175 套、1102套的成交量相比变化不大。成交价格方面,进入5月份以来,南宁楼市整体均价在7850-7890元每平方米之间徘徊,变动幅度也并不大。

  据铜房网数据中心统计,5月,铜陵楼市住宅成交共406套,环比4月增加85套,增幅约26.48%,但同比去年5月,减少了518套,跌幅约 56.06%,总体销量依然并不乐观。

  5月下旬出台“救市”措施的几个城市,在随后的端午小长假期间,也大多持续低迷态势。

  5月31-6月2日,扬州商品房共成交59套,成交面积0.64万平米,较“五一”65套的成交量略降6套,但同比去年端午小长假期间89套的成交量,下滑幅度超过三成。芜湖商品房住宅三天共成交66套,而开启“购房入户”的海口市,端午三天仅成交15套。

  不过,也有城市的“救市”方案似乎已略显成效。

  2014年5月,杭州市(含萧山、余杭)新房成交6029套,环比上升11.3%,同比下降6.8%,其中主城区成交2406套,余杭区成交2489套,萧山区成交1134套。在杭州楼市同比低迷的情况下,萧山区1134套的成交量,却是位居2010年以来的同期成交之首。

  5月,无锡楼市商品房成交面积达424349.42平方米,随同比仍下跌了约14%,但相较4月不足40万平方米的成交量,已有10.7%的增长;在成交套数上,5月全市共计卖房4000套,同比4月增加9.3%。

  但有业内人士指出,短期漂亮的成交数据背后,并不代表着楼市的回暖,真正影响楼市走向的还是货币政策。倘若银行信贷不放松,个人住房按揭贷款政策不变动,地方政府能够做到的仅仅是为需求松绑,却无法为需求提供有效的购买力。

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