如果拿2002年时的上海房地产50强和现在的上海房地产龙头企业作比较，可以发现，当时大部分企业如今都已经消失了踪影。即使当年凭借新天地、瑞虹新城、翠湖天地等名牌项目叱咤风云的瑞安房地产，如今也不得不发行高息票据以归还债务。

至于同样在当年排名靠前的华丽家族、上海新梅等地产公司，如今则已慢慢淡出行业，而开发了半岛酒店这一著名地标物业的盛高置地，在去年甚至已经把整个公司卖给了绿地。

在中小企业处境艰难的同时，大公司的市场份额则日趋增长。专家说，整个上海房地产市场的市场份额日趋集中，大公司的优势未来将更趋明显。

卖项目成部分房企出路

6月3日，瑞安房地产有限公司宣布，全资附属公司ShuiOnDevelopment拟发行5.5亿美元的优先票据，年息9.625%，将于2019年到期。这一贷款利率大大高于今年2月瑞安发行的一项三年期总额25亿元的优先票据，后者的年息只有6.875%。

据称，所得款项净额用于偿还将于短期内到期的现有债务，余款则用作拨付集团房地产或设备的资本开支。瑞房方面进一步表示，进行票据发行旨在偿还集团现有债项及补充该集团用作其扩展及增长计划的资金。

另外，根据瑞安房地产此前的披露，截至2014年4月，瑞安房地产偿还银行贷款及其他借款合共人民币51.55亿元，并产生额外银行借款合共人民币48.45亿元。

不可否认的是，瑞安房地产从去年底开始就一直处于“瘦身”状态。

5月30日，瑞安房地产公司宣布，其子公司已将杭州西湖天地项目全部售出，收购方是金稻投资有限公司。对于这笔交易，瑞安房地产董事总经理兼财务总裁尹焰强表示，公司的策略是通过出售非核心商业资产以提高资产周转率及投资回报期。

去年12月，瑞安房地产发表公告称，旗下全资子公司和中国人寿信托达成买卖协议，向中国人寿信托出售兴建中的上海商业物业，涉及金额约33.23亿元。去年11月底，瑞安房地产与买方阳光保险集团订立框架协议，出售重庆渝中区重庆天地企业天地2号的办公物业及停车位，总代价24.12亿元。

在售出西湖天地后，瑞安方面曾向《每日经济新闻》记者表示，“今年全年商业物业销售目标为人民币50亿元，我们将继续寻求合适的市场机会，以扩大盈利基础及增加商业资产的资产流转。”

对此，有业界人士评论认为，瑞安卖出项目是正确的决策，对于其他更小的房地产企业来说，不卖项目加大现金流就是“等死”。根据以往的规律，每次出现危机的时候，都会产生房地产公司卖出项目的现象。有些房企甚至将以往高价拿下却无力开发的地块直接卖出，如同制造企业卖出原料，图的是“方便快捷”。

瑞安房地产尚且如此，其他销售规模比瑞安房地产还要小的中小房企处境更为艰难。

卫民不动产智库营销负责人蔡卫民观察发现，很多中小房企从今年初开始选择撤退，逐步剥离房地产业务，将重心放到其他产业上。

2008年以来，华丽家族陆续抛售旗下的地产资产，其中包括上海福地投资管理有限公司等4家子公司股权。2013年上半年，华丽家族宣布调整发展战略，逐渐从房地产行业退出，进入其他领域。

上海新梅的处境与之相似，2013年底，公司计划剥离房地产资产，转向文化传媒领域，但这一计划在2014年3月宣告失败，公司前景不明朗。

上海楼市“冰冻预警”

让房地产企业感到生存压力的是目前低迷的市场环境。

德佑地产市场研究部监控数据显示，2014年5月，上海商品住宅成交量继续走低，共计成交59.6万平方米，环比下跌21.8%，同比下跌34.9%。当月全市商品住宅新增供应85.3万平方米，环比上涨15.5%，同比下跌36.6%。

从成交面积看，一手商品住宅成交量跌至2011年以来同期最低水平，是2013年以来除了春节月份外成交量最低的月份。

德佑地产市场分析师赵葆根表示，5月全市一手商品住宅成交量已经跌破了60万平方米，一般楼市月成交低于50万平方米，就可视为冰冻期，因此5月楼市已经进入了“冰冻预警”的阶段。而在接下来的6月，开发商为了冲刺上半年业绩，将面临更严峻的去化压力，6月新推的楼盘将与此前去化不佳的项目一起陷入更为激烈的竞争中，这或将使得目前上海初具规模的降价潮在广度和深度上都得到提升。

“现在很多中小房企的想法是，再不收缩就来不及了。”上海一家国资背景的房地产企业高管告诉《每日经济新闻》记者，过去几年许多开发商盲目拿地，没有做出准确的预估，在房价上涨的时候问题被掩盖，随着房地产市场转冷，压力开始迫近。

据介绍，目前在上海这样的一线城市，中小房企处境还不算最差，在绍兴、萧山等民营经济发达地区，由于纺织等行业出口形势不好，企业主没有多余资金投资房地产，房产供应过量、成交低迷的情况更为严重。

蔡为民告诉记者，很多中小房企在去年盲目乐观，拿了大量土地，他们寄希望于用卖房的收入偿还土地出让金，但销售的低迷让这一计划难以顺利施行。

雪上加霜的是，资本市场极为敏感。上述房企高管告诉记者，现在房企要从银行贷款做开发几乎是不可能的，而针对购房者的住房贷款却仍然严格。另据记者了解，以往一些房地产企业的供应商可以通过与开发商的合作合同作为保证，从银行获得贷款，但近期这类贷款也被终止。

贷款搜索平台融360近期报告显示，在调查的21个城市中，首套房贷利率上浮至基准利率1.1~1.2倍已是普遍现象，超过40%的银行将利率上浮10%，部分甚至上浮达20%，明显高于4月份水平。

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