土地市场最热点的话题莫过于“地王”的诞生了，尤其是去年下半年，随着市场基本面的回暖，各地“地王”现象频现，各大开发企业在重点城市掀起了新一轮的圈地运动，导致地价屡屡创新高，重点城市“地王”频出。

  然而，当市场的脚步进入2014年，受银行信贷紧缩、存量增加等因素影响，今年1-5月大中城市商品住宅成交量同比去年同期也普遍下滑2-3成，个别城市甚至下滑4-5成，市场成交量表现欠佳。

  那么，在银行信贷紧缩持续，市场基本面开始转为“以价换量”的市场背景下，这些“地王”企业的生存状况如何？值得我们持续关注。

  四类“地王”企业生死劫

  作为发展与扩张的战略，不少房企尤其是大型房企始终没有停止逆势扩张，甚至在市场火热期仍然比较激进地拿地，制造“地王”。拿去年下半年来讲，以闽系房企为代表的第三第四梯队房企逆袭土地市场，以期短期内谋求上位，实现区域深耕或全国化布局。

  但是，也正是由于这些房企的永无止境的市场扩张战略导致开发企业在持续拿地、采购、开发、销售过程中需要更多的资金。因此，当企业扩张的盲动性与2014年银行信贷紧缩相遇时，企业的资金面需求就与市场流动性趋紧的矛盾日益突出。在这样的市场环境下，从企业的层面就表现出了资金链危机的问题。截至目前，广州、宁波、南京、神木等地出现中小房企已经倒闭破产的现象，甚至即使是大型品牌房企，目前也被同行收购股权，面临命运的转折点。

  对此，同策咨询研究部总监张宏伟认为，在银行信贷紧缩的市场背景下，标榜“高溢价”的企业、以闽系房企为代表的激进型企业、过度依赖民间资本的企业、没有战略规划与风险控制标准的企业等这四类拿过“地王”的企业受影响比较大，正在面临生与死的抉择，极有可能目前已经面临资金链断裂或债务违约的风险。

  地王企业“舍卒保车”过冬

  不可否认，在今年银行信贷紧缩、成交量普遍下滑的持续影响下，短期内确实令这些“地王”尚未开建便已“被破发”或难以以盈利方式推盘入市。那么，从具体操盘策略而言，“地王”企业如何应对当前持续银行信贷紧缩的压力？怎样才可以立于不败之地？同策咨询研究部总监张宏伟认为：首先，“地王”企业应该合理把控普通住宅中小户型高速周转的产品、高端产品、“地王”顶级豪宅产品之间的关系，在推盘和布局上采取“舍卒保车”策略。“地王”企业既要解决当前销售业绩的问题，又要谋求市场份额及长远发展。

  其次，“地王”开发商需要准备充裕的资金流支撑“地王”继续生存。回顾去年以来的地王，要么像上海徐家汇(002561,股吧)中心“全国地王”新鸿基那样拥有充裕的现金流与融资渠道作为支撑，要么像有些上市房企那样有上市融资、海外融资、银行授信等融资渠道，要么企业的背后有银行财团的大力支持。

  合作开发模式，市场资源优化配置，“地王”风险可规避。郭广昌接盘上海证大外滩国际金融服务中心“地王”楼盘，复星持有50%股权，兄弟公司之间通过股份的变更共同维系“地王”楼盘的继续开发便是一个合作开发的典型案例。通过合作拿地或合作开发，在楼市调控的背景下，房企由竞争转为“竞合”， “地王”背后各地产大佬既龙争虎斗，又合作相互借力，各方也可规避投资开发风险，优化市场资源配置。

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