“2014楼市期中考”系列
中房网讯(记者 卢泳志)进入5月份，北京市的土地供应有意放缓脚步，全月仅有4宗经营性地块出让，在推地节奏放缓的情况下，北京土地市场温度骤然下降。
5月土地市场遇冷成为一线城市的普遍现象。易居研究院数据显示，一线城市土地成交建筑面积为388.6万平方米，创下近两年来新低，环比下降35.6%，同比下降41.6%；成交均价为7012元/平方米，环比下降13.3%，同比增长37.1%。
“不能以半个月的情况判断土地市场冷热。”亚太城市发展研究会房地产分会会长陈宝存向中房网表示，北京土地市场遇冷主要因为推地规划临时调整。总体来看，前4个月供地节奏过快，在楼市下行的情况下很难保证高溢价收益，因此国土部门有意控制推地节奏。
高开低走 自住房抢眼土地市场
进入2014年以后，北京土地市场立马呈现出供需两旺的态势。北京市土地整理储备中心交易结果显示，前5个月，北京已经成交53宗经营性用地，出让总金额达1099亿元，已经突破千亿元。
然而，北京土地市场的强劲势头进入5月份之后戛然而止。5月以来，北京土地市场进入“空窗期”，仅有此前推出的4宗经营性地块成交，土地成交金额为58.45亿元，环比4月的302.63亿元减少80.7%，一改之前高歌猛进的态势。
记者在北京市土地整理储备中心网站发现，5月7日以后，“经营性用地出让公告”、“经营性用地交易动态”两栏中将近一个月没有任何地块信息。这意味着近一个月内，北京土地市场无新地上市。
总体来看，前5个月北京土地市场不仅供需两旺，溢价率也在土地成交中屡创新高。其中，4月份北京出让的7宗住宅用地平均溢价率为51%，创今年新高。另外，“面粉”贵于“面包”的现象也十分突出。
4月10日 ，中筑以21亿元拿下长辛店镇辛庄村地块，其中商品房部分楼面价高达4.5万元/平方米。据记者了解，目前长辛店区域新建住宅项目均价为3万元/平方米左右，是北京市场上典型的“面粉”贵于“面包”的情况。
除此之外，自住型商品住房用地成为北京土地市场新主角。相关数据显示，北京已出让的30宗商品住宅用地中，有22宗配建自住型商品房，占比达73.3%。其中，居住用途建筑规模全部建设自住型商品住房成为最大亮点。
1月9日，金隅嘉业以43.35亿元总价斩获朝阳区东坝单店地块，成交结果显示，该地块全建自住型商品住房，成为北京第一宗居住用途建筑规模全部建设自住型商品住房的地块。
1月20日，首农同样以居住用途建筑规模全部建设自住型商品住房的代价获得朝阳区崔各庄乡来广营北路二类居住用地。接下来，首农先后获得海淀区上庄镇地块、昌平区北七家镇地块，竞拍结果都是住用途建筑规模全部建设自住型商品住房。
据记者统计，截止目前，北京土地市场共成交8宗地块，除根据相关规定配建保障房外，居住用途建筑规模全部建设自住型商品住房。
一线城市土地市场普遍遭遇“冷五月”
5月土地市场骤然降温的不仅是北京，除深圳以外，上海、广州等一线城市土地市场进入5月以后土地市场成交量和成交价均有不同程度回落。
中原地产数据显示，5月北上广深合计土地成交额为266.6271亿元，是最近一年来的最低点。另外，该4个城市合计住宅土地成交仅有7宗，成交土地额为76.8亿元，也创下了最近一年来的新低。
据悉，5月上海供应14幅土地，建筑面积116万平方米，同比下降近80%；广州共12宗土地成交，成交金额缩水至479199万元，环比4月份的697138万元骤减31 .26%，同比去年5月减少31.91%；相比而言，深圳5月土地出让金却高达122亿元。
“广州推地节奏放缓是根据实际情况作出的相应调整。”亚太城市房地产研究院院长谢逸枫向记者表示，楼市表现对土地市场的影响非常紧密，目前广州部分楼盘出现降价，楼市调整导致土地市场也进入调整期，遇冷是预料之中的。
尽管进入5月份以来，一线城市土地市场开始降温，但从整体上来看，前5个月土地市场成绩情况比较可观，住宅用地成交量、成交价格以及溢价率都要高于去年同期。
据记者了解，前5个月上海土地市场经营性用地成交72幅，成交面积为268万平，较去年同期上涨21.9，总成交金额为566.3亿元，环比去年同期上涨20.3%。深圳前5个月的土地出让金总额达442.2亿元，是去年同期土地出让金总额的13.6倍。
在谢逸枫看来，土地市场遇冷主要因为5月很多城市土地供应不足，甚至出现阶段性断顿。另外，由于楼市下行压力增大，开发商的拿地热情也随之大幅减弱，土地市场必然受到影响。
控制推地节奏 土地市场短期难回暖
楼市遇冷直接影响房企拿地态度，房企在土地市场不敢出手主要受制于资金链的影响。因此，5月份全国多地出现底价成交或者流拍现象。
据了解，5月以来北京、上海、杭州等城市的土地市场出现阶段性断顿；成都、沈阳等城市虽然依旧大力推地，但流拍现场频繁出现；而常州、连云港等城市则主动下调供地总量，以适应当前土地市场的变化。
“区域市场供应减少是由于相关部门为控制市场拿地节奏而进行的有意调整。”陈宝存指出，由于目前一线城市土地出让金收入已经非常乐观，政府不会急于推地，欲恢复之前的推地节奏最少需要两个月。
据记者了解，目前很多地方政府正在积极开展与开发商、相关机构的沟通工作，了解市场最新动态和预期，并以房企的拿地策略为参考，主动调整区域市场的推地节奏。
对此，同策咨询研究部总监张宏伟表示，今年国土资源部暂停对外发布全国住房用地供应计划，改由地方自行公布，这将增加地方政府在土地供应方面的主动权。
“地方政府可以通过减少供地计划、放缓土地出让节奏等措施保证土地出让金溢价收益。”张宏伟指出，在土地市场整体降温的环境下，开发商逐渐失去信心，所以一线城市土地市场短期很难回暖。
以北京为例，根据相关规定，土地出让公告必须在“招拍挂”开始前20日发布，挂牌交易时间不少于10日。由此计算，从发布土地出让公告到土地成交大概需要一个月的时间。这样看来，北京新的土地成交最早也要在6月底出现。
因此，由于推地计划的调整，6月份北京土地市场很难有所回升。不过仍有专家指出，对于资金相对稳健的大型房企，一线城市的优质地块依然具有吸引力，不排除高溢价抢地的情况出现。
中房网统计：前5月北京土地市场“之最”
最高溢价率：1月7日，房山区拱辰街道办事处及长阳镇09-04-21地块商业金融用地以总价24.6亿元成交，溢价率达214.18%。
最高楼面价：2月13日，龙湖以35.7亿元拿下丰台区城乡一体化卢沟桥乡西居村旧村改造项目一期XJ-03-02、XJ-05、XJ-09地块。除配建5.4万平方米限价商品房外，初步计算，该地块纯商品房部分楼面价在6.23万元/平方米左右。
最高总价：2月20日，丰台区城乡一体化卢沟桥乡西局村旧村改造项目二期XJ-0301、XJ-08地块二类居住、商业金融用地出让，最终泰禾以49.58亿元总价斩获该地块，成为到目前为止总价最高的地块。
最大建筑面积：3月13日，北京首寰文化旅游投资有限公司以19.3亿元竞得通州区梨园、张家湾TZ-10-1地块C38游乐用地、TZ-10-2地块社会停车场，该规划建筑面积达79.81万平方米。
最高宅地溢价率：4月24日，5宗经营性用地集中出让，北京土地市场迎来新一轮推地潮。其中，最值得关注的是，恒大地产司以41.6亿元、溢价率179.9%夺下大兴黄村地块。
最高单日成交金额：2月20日成为北京截至目前单日成交金额最多的一天。当天北京共出让3宗经营性用地，合计建筑面积为54.4万平方米，最终以总价为109.58亿元成交。
最活跃房企：前5个月，泰禾、恒大成为北京土地市场最活跃的开发商。泰禾先后拿下丰台西局、大兴黄村三宗土地，购地金额共计101.28亿元。恒大也相继斩获朝阳来广营和大兴黄村两宗地块，购地金额共计61.56亿元。
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