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地王困局:拿不到销售证 成本一天一辆宝马3

https://m.biud.com.cn 2014年06月07日10:46 家居装修知识网  

  胡芳洁

  市场调整期,高总价、高单价的地王总是面临更多的挑战。在北京市场,地王项目更要顶住双重压力:一方面,政府的预售证管制依然存在,销售道路不畅通;另一方面,销售延迟导致各方面成本累积,削减了利润空间。

  地王盘的煎熬,还在进行中。

  等待的成本

  说起地王项目,给人留下深刻印象的是万柳地王。2012年7月,当时市场已经进入升温阶段,万柳地块,作为北京传统高端居住区万柳地区几乎绝版的纯住宅地块,一入市就引起了诸多房企大佬的关注。

  但是,该地块出让前,发生了戏剧性的一幕,一方面是推迟拍卖时间,与北京政府市委换届会议拉开时间差,以免一换届就出地王引起争议;一方面是在政府压力下,已经参与竞拍的央企保利临时退阵,充分体现了政府想卖高价地、又怕卖得太火的矛盾心情。

  事实证明,此后,市场一路升温几乎到了沸腾的地步,2013年上半年,北京诸多二手房项目的同比涨幅都超过30%。

  最后,该地块由中赫置地竞得,总价26.3亿元,楼面地价4.2万元左右/平方米,创造了北京住宅类地块楼面地价新纪录。

  目前,该地块出让已经过去了近两年的时间,但还没有开盘销售,“他们去年下半年就想入市,但是政府不批预售证。”一位业内人士对经济观察报表示,这对项目的影响非常大。

  这意味着万柳项目入市至少被拖延了半年以上,融资、营销等方面的成本,都会因此而增加。

  万柳地块总价为26.3亿元,那么中赫如何解决地价款的资金来源呢?

  竞得万柳地块的北京赫华恒瑞房地产开发有限公司,为中赫置地子公司。经济观察报查询的工商资料显示,赫华恒瑞原本由中赫置地全资控股,拿地之前的6月20日,中赫置地引入了一个投资人中十冶集团投资开发有限公司,持有该项目公司40%的股份,中赫置地持有60%。

  拿地一个月以后,2012年8月24日,中赫置地又引入两个投资人进入该公司,即上海诚盈一期股权投资中心(有限合伙)、上海诚盈二期股权投资中心(有限合伙),这两个公司分别持有赫华恒瑞1%、97%的股份,中赫置地和中十冶持有的股份,都减少到了1%。

  这意味着,万柳地块的土地款,是以股权融资的方式解决,且是资产抵押方式。

  经济观察报进一步梳理资料发现,上海诚盈一期股权投资中心(有限合伙)、上海诚盈二期股权投资中心(有限合伙)这两个投资基金,都由诚盈(上海)股权投资基金管理有限公司成立。

  诚盈(上海)股权投资基金管理有限公司,则是2011年由中诚信托发行的一个5年期信托融资4000万元与另外六家公司各自出资1000万元,共同投资成立。上述出资的六家公司中,有一家名为北京赫华明瑞投资有限公司,中赫置地持有该公司1%的股权。

  至于诚盈(上海)股权投资基金在万柳地块项目中,提供的融资额是多少、收益要求如何,现在不得知。

  一位上市公司董秘对经济观察报表示,融资成本,都是谈出来的,要看每一家公司的具体情况,资质如何,找谁融资以及谈判人员的能力等多方面因素,但是总体来看,2012年融资成本不比现在低,以信托等融资方式为例,年利率普遍在10%以上,当时甚至年利率18%、19%的,也有人愿意要。

  “中赫置地虽然只持有项目公司1%的股权,但是绝不意味着他的出资额只有1%。”上述董秘表示,这是一个风险保护措施,以保证一旦还不上钱,出资方可以拥有项目的绝对主导权。

  该董秘表示,出资额方面,中赫一定会出至少30%的资金,出资方甚至会要求50%的自有资金。

  保守估算,26.3亿元的地价款,假设中赫置地方面在拿地时出资额是50%,那么融资额就是13亿元,按12%的利率计算,年成本就是1.56亿元,平均每天成本超过42万元。

  此外,还有营销、推广等方面的成本。“营销成本包括售楼处、样板间的装修,宣传物质的制作,广告投放等。”一位代理公司负责人对经济观察报表示,如果拿不到预售证,可能导致额外的广告费支出,如广告投放了,但是不能按期开盘进行销售,那么就是无效推广,等到真正能开盘的时候,还得重新启动广告、推广方面的流程。

  地王困境

  高价项目,各自的处境也不一样。“同是高价楼盘,可以分两种情况来看。”亚豪机构市场总监郭毅表示,一种是中赫万柳项目、融创农展馆项目等,这类项目属于稀缺性产品,没有可比性,周边也没有竞争项目,其上市销售,不受整体市场变化的影响;还有一种项目,如中粮孙河项目,其周边已经有几个项目入市,因为规划条件的限制,中粮项目与周边项目并不会有本质上的区别,但中粮的拿地成本又明显高于周边项目,如何在定价上既能保证企业有合理利润,又能让购房者接受,这是一个问题。

  如果说万柳地王受限的是政府的预售证审批,那么中粮孙河地王,就是项目本身存在明显缺陷。

  2013年7月,中粮以23.6亿元总价拿下孙河地王,该地块虽然总价不是最高,但该地块总建筑面积8.17万平方米,需要配建3.3万平方米公租房,剩余4.87万平方米的商品房面积,楼面地价高达4.84万元/平方米。

  中粮的拿地价格,明显高于此前进入该区域的龙湖、泰禾、首开所拿的同类地块,上述三家拿地企业楼面地价分别约为2万元/平方米、2.9万元/平方米、2.6万元/平方米。目前,泰禾、龙湖的项目已经入市,销售价格在6万元-7万元/平方米,这一价格显然是中粮所无法接受的。曾有业内人士预计,中粮项目售价应该在10万元/平方米,才能实现合理利润。

  中粮地块的位置虽然相对更好,但是在孙河区域,也不具备稀缺性,根据经济观察报掌握的资料,孙河区域共规划了11块居住用地,目前共出让了5块,还剩6块,这6块中,还有比中粮地块位置更好的。

  搜房网数据监测中心提供的数据显示,目前售价在10万元/平方米以上、还没有入市的住宅项目,还有北河沿甲柒拾柒号、中央公园广场项目等。这些项目都将面临如何取得预售证的问题。“拿不到预售证,只能等待。”郭毅表示,至于中粮孙河项目这样的项目,只能把入市时间往后拖一拖,市场回暖以后可能会有更多机会,而在定价策略上,要看每个企业的经营状况,价格决定了周转率,资金紧张、快周转的企业,可能会把定价调低以快速出手,资金不紧张的企业,则可能坚持自己的定位。

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