今年以来，全国房地产销售出现了环比下跌，一些地方房价开始下跌。面对这样的形势，舆论出现了“拐点论”“崩盘论”的声音。中央提出了“不刺激，不打压”的调控基调，让市场自行发挥作用，让地方政府根据市场情况自行进行调控。
对当前这样的行业走势，作为房地产企业是如何判断的，又应当如何应对？6月4日，金科股份被评为A股上市房企10强，且列第6名，而今年以来金科的市场开局非常不错，前5月仅重庆公司就实现48亿元的销售额，同比大增三成以上。在变幻不定的市场形势下，金科实现了理性快速和绩优的增长，为业界瞩目。中国房地产报记者为此对重庆市工商联主席、金科集团董事局主席黄红云进行了专访，从金科应对行业变局的战略思路和应对之策上，房地产企业也许能够从中有所借鉴。
中国房地产报：你对今年以来房地产行业出现的市场调整是如何判断的？你认为未来房地产行业的走势将会如何？
黄红云：房地产行业本来就是一个周期性很强的行业，建房子从拿地、规划、建造到销售结案，至少需要一两年的周期，长的可能有三五年，这个周期当中，宏观经济形势可能已经走出了一个完整的增长到回调的周期，市场需求和房地产供应也会在这个周期内发生很大的变化，房地产市场也会出现周期性的涨跌现象。比如，我们看到猪肉的市场价格在一年当中有多次的涨跌周期，这和生猪的出栏量相关，房地产的周期从市场供求关系来说也是一样，只不过这个周期可能会是三到五年。
中国房地产报：现在国家对房地产提出了“不刺激，不打压”的政策方向，一些地方出现了政策微调，但仍保持对房地产行业的调控基调，对此你怎么看？在当前经济形势下，政府应当怎样对待房地产行业的变局？
黄红云：“不刺激，不打压”意味着把市场的决定权交给消费者和企业，让市场回归市场，这对整个行业来说是一件好事。感觉这一届政府更加尊重经济规律，对市场直接插手少了，更多通过市场化的手段来调整市场。对企业来说，可以用“唯心相交”来看待市场和客户，只有真正地尊重市场和客户的企业，才能在让市场本身的供求关系中发挥主导作用，更好地把握市场走势，制定企业发展战略。
中国房地产报：在当前的跌宕起伏的房地产形势下，企业应当如何应对？
黄红云：“静行致远”，不被流言蜚语扰乱自己的心智和方向，能够静下来认真思考，做好自己的事情非常重要。我们应该向香港的优秀地产企业学习，做企业看大势。企业应该有一个长期稳定的战略，把握好资金的平衡，把握好发展与安全的关系，练好内功，按照自己的步伐走下去。行业发展必然有周期，优秀的企业是不惧怕短期的周期波动的，甚至应该在周期波动中感到兴奋，因为市场好的时候大家都好，市场不好的时候，才是优秀企业趁机超车的时候。
未来10年，房地产行业依然是朝阳产业，国家新型城镇化战略推进给房地产行业留下了很大的空间，尽管整个市场规模到达一个天花板，但一年13万亿平方米的市场规模，对任何一个国家来说都是让人羡慕的，只有在城镇化中的中国才有这样的机会和舞台，就看企业怎么做了。如何让企业战略切合各个城市发展的需求，推动城市产业和经济的发展，是房地产企业能否赢得市场空间的必修课。
中国房地产报：现在很多龙头房企都在进行战略调整和转型，你认为其他房地产企业应当如何变革才能跟上行业的进步？
黄红云：房地产龙头企业包括万科、万达、中海、碧桂园，都在进行战略转型，包括“小股操盘”和代建的轻资产模式转型，包括企业治理模式的“混合所有制”“职工持股”“合伙人制度”，包括企业战略从住宅开发为主向商业地产、产业地产、旅游、养老等业务多元化发展，地产与金融业、文化产业的结合等，龙头企业的经营模式在不断适应市场进行创新。这是行业进步的表现，也是行业走向成熟的表现。
金科在今年也制订了全面改革创新的计划，还成立了“深化改革领导小组”。我们提出千亿级企业的目标，为了达到这个目标，我们在企业治理模式、管控模式和激励机制上，都在适时进行改革，但在变的过程当中，我们也有很多不变的坚持，那就是以市场为依归，以股东利益、客户利益、员工利益、社会利益多方利益最大化为目标。
中国房地产报：在今年，金科的发展战略、发展思路会因为房地产行业下行趋势而调整吗？如何调整？
黄红云：今年我们提出“三不变一创新”，即发展战略不变、发展思路不变、发展目标不变和拿地模式创新。房地产的主业要坚守，同时，我们在产品业态、产品线上完全以市场为依归，实现了向全业态、全产品线的升级，全面实施商业地产、旅游地产和产业地产战略。
中国房地产报：在拿地策略上，会有什么样的变化？
黄红云：在拿地策略上，金科在坚持严控投资风险的同时，我们也加大了与资金方、土地方、政府平台公司、具有成熟产业优势的公司的合作力度，丰富合资合作形式。前5月，金科征战全国，在北京大兴区、陕西省咸阳市、新疆五家渠市，重庆南岸、渝北空港新城（价格 动态 户型图 论坛）、永川新城区、丰都等多地斩获土地。
中国房地产报：金科被评为A股上市房企10强，显示了金科在企业综合实力、经营绩效、资本运营、发展速度和稳健性等评价企业健康发展的指标方面，已经位居行业领先地位，金科是如何实现这样的高绩效的理性增长的？
黄红云：我们有我们的坚持。不管市场风云如何变化，我们都坚持我们的产品优先战略，用我们的产品和服务说话。
金科的“产品主义”并非只是做高端产品，而是在产品战略上奉行“全产品线战略”，将市场重心定位于刚需人群和改善型人群，提出70%做刚需，20%做改善型需求，10%做高端产品的产品战略，并在中西部三四线城市大举布局，让三四线城市的购房者能够享受到完美的房地产产品。
在发展战略上，以一二三四线城市均衡发展，在中西部、长三角和环渤海布局，以侧重于中西部重点城市的“1060”战略为主。平衡的布局，让我们在应对市场变化的时候能够游刃有余。
在产业布局上2014年我们将实现住宅地产、商业地产、养老地产、文化旅游地产“四轮驱动”，并将布局总部地产、工业地产和土地一级开发。多元化布局是我们应对市场变化的又一个武器。
在资金策略上，通过企业的绩优、稳定的经营与优良的财务指标赢得资本市场的青睐，从而打通融资渠道、获得低成本融资。在降低银行开发贷款成本的同时，突破非银行股权融资，加大同股同权非银行融资的比例。2014年，金科将完成公司股票定向增发，完成公司债发行，并将通过并购海外上市公司，打通海外融资渠道，吸纳境外低成本资金。
中国房地产报：那么今年到现在金科的经营情况怎样？
黄红云：2014年金科的开局非常不错。仅重庆金科一家公司前5月的认购额金额就近50亿元，同比增长32.9%。按照这样的势头，今年重庆一地实现150亿元的销售目标没有问题。而全集团实现全年的销售目标也是有保证的。
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