昨日，再次风传“沈阳全面取消限购了”，尽管稍候即被证实限购松绑系误读，只是对多套房购房者二环内限购放开。我在6月6日有关住建部六问答的评论中已经提出“地方限购不会取消但会调整”，我当时就说会有20多个城市6、7月调整限购政策，沈阳只不过开了个头而已。沈阳限购也一直宽松，区域仅限于二环以内，虽然在去年4月扩大至全行政区，执行也不是非常严格，沈阳的市场问题核心还是供求关系本身有问题。沈阳并不会因为此次限购的调整马上市场转暖。

  另外货币政策也有动作，央行于6月9日再次宣布：从6月16日起，符合审慎经营要求且“三农”和小微企业贷款达到一定比例的商业银行将下调存准率0.5个百分点。同时，财务公司、金融租赁公司和汽车金融公司也下调存准率0.5个百分点。很多专家学者纷纷表示这将对房地产市场带来直接或间接利好。我认为二者并无必然关联，此番“定向降准”也是贯彻了习李政府宏观调控的基本思路， 李总理多次强调：“运用适当的政策工具，适时适度预调微调，盘活资金存量，更直接更有效地支持实体经济特别是中西部和小微企业发展”。很多人认为在两次微调之后很快将会有大力度刺激政策出台，我反而认为持续微刺激才是政府经济政策的总思路，不要再寄希望于强力刺激措施了，如类似于四万亿或全面降准等。

  对房地产而言，央行、银监会、住建部的表态都也很能说明问题，就是要确保首套房、刚需这一块自住性需求的稳定，从而保持整体房地产市场的稳定。对当前房地产市场的调整，中央政府也认为本身是正常的，也就不存在救市问题。市场有冷热、供求有高低也都是市场化调节机制的应有之义，寄希望于未来有大力刺激政策促成市场实现“V”型反转也是很不现实的。

  从市场面来看，5月市场成交也基本处于地量，需求继续大幅萎缩的空间也不大了，诸多城市的新建商品住宅成交量也已与2012年甚至2013年成交最低值旗鼓相当(详见文末附表)。从“量”的调整来看，已经处于底部区域，但不是说量到了底部了就必须会上升了，可能会在底部区域“盘整”一段时间。只有出现了“底价”才有可能回升，很难说具体多少价格调整幅度才算是“底价”，我只能说一、二线主要城市回落到2012年年底2013年年初的价位，可能会是相对的低价。而这个过程依然需要一定的时间，毕竟目前降价的项目、企业只是一部分，大多数企业还在“熬”，要等未来6、7、8月的三个月内一些新上市项目价格回调到位之后，市场才有可能出现所谓的“筑底成功”。

  各方面政策的“微刺激”在今天也可以说是“温水救青蛙”，最需要时间，不要一有风吹草动就认为政府出来救市了，还是那句老话：靠人还不如靠已！

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