6月9日，位于樟木头镇樟罗社区的三宗商住商业用地流拍，占地面积65687.7㎡，编号分别是2014WG030、2014WG031、2014WG032，折合初始楼面地价分别是1802元/㎡、1801元/㎡、2100元/㎡，比樟木头2011年同区域拍卖地块单价高800元/㎡，整体楼面地价处于樟木头的中上游水平。

　　业内人士分析，初始地价高是三宗地流拍的主要原因，另樟木头商业消化量有限，体量较大的商业项目存在一定的潜在开发风险，开发商拿地谨慎，或难重现“小香港”的神话。

　　地块

　　商业用地体量较大

　　三宗地块是由两宗小于1万㎡占地的商住地和一宗5.6万㎡的商业用地构成，重点部分在于商业用地。其余两宗地块占地合计不足1万㎡，占地规模小，不利于后期项目的规划布局。

　　尽管地块位于樟木头镇中心区，已开发万豪花园、帝景花园、翠湖花园等项目，也有新城市广场、南城广场、龙仙公园、滨河公园等休闲配套，居住和商业氛围相对成熟。但5.6万㎡的商业用地，建筑面积达到13万㎡，如此大的商业体量让人产生一丝的担忧情绪。

　　探因

　　商业消费水平不被看好

　　对于三块地的流拍，东莞中原地产研究人员认为，首先樟木头2013年GDP总产值为71亿元，排名东莞全市26名。放眼全市，樟木头的经济发展并不发达。其二，樟木头仅有13万左右的常住人口，2012年全镇社会消费品零售总额为41亿元，不足南城的一半，也不足虎门的三分之一，反映樟木头的商业发展欠缺成熟，商业消化力有限。其三，2013年除了樟木头由于长虹百荟花园的拉动，全镇全年的商铺签约量为2.28万㎡，而其余年份的消化量都不足1万㎡。而目前樟木头的商铺均价为13000元/㎡，2100元/㎡的楼面地价存在一定的溢价空间，但是体量较大的商业项目更考验后期的开发运营，存在一定的潜在开发风险，开发商不敢贸然拿下地块。

　　对此，东莞房地产协会秘书长陈骏良介绍，发眼全市，樟木头处于“尴尬”地位，商业的消费水平有限，距离深圳较远，地理位置稍逊于凤岗、塘厦等临深镇区，所以开发商在樟木头拿地较为谨慎，另开发商拿地主要看地块的综合素质。

　　延伸

　　专家：激活樟木头楼市需引进品牌房企

　　早些年，大量的香港企业在樟木头的发展，掀起了“港人置业”的热潮。然而香港金融风暴来袭，随着港企的撤离、港人物业的转手，樟木头楼市的客户结构发生了巨大的变化，整个城市消费力在下降，楼市需求在缩水。

　　据瑞峰置业市场研究部总监李毅分析，当地产业的转型升级以及高附加值产业的进入，楼市客户结构的调整，后续樟木头楼市会从阵痛中走出，但是难再现“港人置业潮”。

　　业内人士分析认为，樟木头现有房产包含港人转手房产存量饱和，相当长的时间以来，樟木头市场的整体交投活跃度也在降低。

　　合富辉煌市场研究部副总监李兴旺认为，现今樟木头楼市整体趋向饱和状态，由于其楼市发展缺乏品牌房企的烘托显得水平参差，保利的进驻能够提升其水平。如果要改善樟木头的现状，引进品牌房企是关键点，另完善城市配套建设、城市的环境也必不可少。

　　东莞中原研究人员表示，从去年年底以来，东莞楼市成交一直处于低位徘徊，市场尚未走出调整期。传统旺季的5月并未能如期而至，买卖双方的博弈周期在延长。低迷的市场环境更是增加开发商对楼市前景的担忧，拿地意愿大大下降。淡市下开发商项目出货乏力，资金回笼缓慢，与此同时银行贷款利率的高企，通过海外融资的成本提升，加剧了开发商的资金困局。在这资金链紧张、楼市低迷的环境下，开发商的市场预期改变，当前的重心在于去库存回笼资金，无暇顾及土地市场。市场存在多种变数，诸多不确定因素增加，让即使有资金实力、有快速扩张意愿的开发商也会谨慎入市。

　　南方日报记者 郝金朋

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