中原地产

    在多个城市的楼市出现降价抛售之时，深圳的楼市也有点风声鹤唳，是稳步前行还是开始走下坡路？近日，深圳门店地铺数量最多的房产中介——深圳中原地产召开2014年中媒体交流会，数位高层表示，深圳楼市下行已成定局，此轮调整或持续2—3年，回暖时间或许会在2016年。

    深圳中原董事总经理郑叔伦提醒深圳二手房业主，卖房的最好时机是在9月份之前，以期在即将到来的降价潮中占得先机。而中原地产华南区总裁李耀智指出，开发商应顺应市场，主动降价走量，及时回笼资金，以提振市场信心。

    前5月成交总量创2008年来新低

    2014年5月，旨在综合反应市场动向的中原领先指数为422.9点，环比下跌0.39%，终止了为期26个月的上涨行情，正式转入下跌通道。

    在今年三四月份，从市场的月均成交量来看，仍处于历史高位，多位楼市专家及购房者对市场仍然保持乐观。可两个月后，市场出现急转直下。根据深圳中原地产统计的数据显示，由于银行房贷资金收紧和市场观望情绪渐浓，市场成交异常低迷。今年前5个月，一二手成交总量306万平方米，同比下降了42.8%，创下2008年以来的历史新低。

    此外，受市场利空因素影响，开发商推盘显得谨慎了许多，推盘步伐极为缓慢，供应量与往年相比处于低位水平，而传统的“金三银四”并未出现。中原地产统计，历年1—5月市场总推盘量均维持在100万平方米以上，可是今年只有60万平方米，供应量降至冰点，且前5个月多数新盘的销售率都低于五成，仅几个定价合理的楼盘支撑市场，平均销售率远远低于去年70%的平均水平。

    推盘的谨慎及销售的不理想导致不少开发商的库存高企，年初至今库存始终处于300万平方米以上，远高于近几年同期水平。而库存的增加使得开发商的去化周期拉长，从去年9月份开始，去化周期超过10个月的警戒线，目前已达13个月。郑叔伦表示，市场供应量相对稳定，但需求却萎缩，这样市场将面临供应过剩的困局。

    近三周80位看房客才成交1单

    郑叔伦表示：“原来消费者是只看不出手，现在是连看都不看了。”他认为，这是外部利空环境使得市场信心严重不足的表现。

    从统计数据可看出，置业者的观望情绪持续升级，4月以来，前来看房的置业者震荡下行，5月更是跌至接近春节的冰点水平。一手访客量从4月高峰期逐渐回落，5月每周访客量仅在2000人次左右徘徊，每个项目日均来访不到5人次。

    看房客骤减明显影响一手房的成交量，数据显示，今年前5个月一手房成交量为119万平方米，同比下降36.7%。前5个月月均成交2514套，低于2011年的2656套的历史最低值。郑叔伦形容今年上半年是深圳楼市最冷的时期。另外，今年月均成交61.2万平方米，不仅远低于去年的97.5万平方米，甚至低于2008年和2011年的水平。

    据介绍，目前二手访客量每周维持在18000人次左右，但成交转化率明显下降。2013年1—3季度平均每38位访客成交1单，4季度每60位成交1单，而近三周降至每80位成交一单。郑叔伦认为，成交难度的加大反映出客户观望情绪逐渐浓厚。

    因此，相比新房，利空的市场环境对二手房的成交量影响更大，二手成交量大幅缩水近五成，今年前5个月，全市二手成交量同比下降46.2%，月均成交37.4万平方米，处于近几年的低位水平，与2008年相当。

    9月份或迎来房价下跌

    尽管从成交量来看，深圳楼市已重现曾经的低迷，然而，目前的成交价格却没有太大变化，依然在高位徘徊。这让许多市民都不认为降价潮会来临。数据显示，5月新房价格依然达到23981元/平方米。

    而郑叔伦分析，从房地产衰退期发展的四个阶段来看，目前深圳正处于量降价平的第一阶段，僵持一段时间后，预计将有更多的楼盘及小业主加入降价的队伍，而降价就会有成交，量升价跌的第二阶段也随之开启。

    郑叔伦表示，从2008年和2011年两次中原领先指数的下跌和市场感受来看，该指数一般领先市场3—4个月。而本轮指数从2014年5月开始下跌，从历史的经验来看，预计个别楼盘愿意降价销售的时期将在9月份以后到来，也就是说，市民预计会在9月份明显感受到房价在下降。

    中原经理人指数已跌破50%的临界值，这也是自2012年年初以来，首次打破乐观情绪，悲观情绪占据主导低位；此外，中原报价指数也连续14周下滑，并于4月底跌破30%的临界值，目前已经下探至17%的低点。

    下跌或持续2—3年开发商应降价走量

    信贷与经济增速的温和调整是导致本轮楼市下跌的外部因素。除此以外，人口红利逐渐消失及房地产开发、投资收益的下降导致市场供需双方的主动调整也是主要原因之一。因此，郑叔伦认为，政府喊话支持首贷及地方政府微调政策的做法并不能有效刺激需求。

    郑叔伦表示，根据OECE数据库统计的发达国家房地产周期数据来看，大约每10年市场就会经历一次完整的周期，调整期限最短2—3年，最长需要5—6年。而中国过往楼市并未出现过真正意义上的调整，假设政府坚持市场化手段，相信市场调整无可避免。根据成熟市场的经验，预计下跌时间相对上两轮都会更长。

    在郑叔伦看来，弱势环境下，购房者尤其是刚需客户对价格的敏感度更高。从今年5月开盘的三个畅销项目山海上城、招商花园城、今汐府来看，都是因为定价合理，在利空的市场环境下开盘依然能保持较高的销售率。因此，他认为，在高库存、高房价的背景下，开发商只有采取加大优惠力度等“降价”策略，才能缓解去化压力。

    李耀智认为，逆市下开发商销售遇阻，影响资金的及时回笼，通过信托、海外融资等途径融资成本也很高，与其僵持在高融资的资金链条上，倒不如趁早降价跑量，通过销售回款及时缓解资金紧张的问题。外围城市的降价潮在蔓延，客户对房价的看跌心理被强化，适当下调价格有利于打破买卖双方的博弈。

    “未来楼市将由市场主导，可能真会出现亏本的楼盘，而购房者也要接受买房可能亏钱的事实。”李耀智表示。

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