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合景泰富崇文门地块建购物中心或陷商圈困局

https://m.biud.com.cn 2014年06月13日11:46 家居装修知识网

北京崇文门天价地块终于落地了。合景泰富地产控股有限公司相关负责人最新发布消息称，该地块将建成一个购物中心，并以“摩方”作为主体概念，打造一个别样的商业项目。

这是合景泰富时隔两年后重磅推出的产品，对于这个迟迟未公布的规划方案，市场却引起不同的声音。特别是该地块位居北京核心商圈，曾经以地王价格获取的地块，搁置两年却迟迟未见动工，一度让其他开发商垂涎，也为闲置的两年时光感到惋惜。

对此，合景泰富商业地产事业部副总裁黄兴龄表示，崇文门项目所处的核心城区位置以及“摩方”较精致的建造规模，对合景泰富来说在项目前期规划定位及设计上遇到了挑战。“我们一直在精细地做规划，要找到适合的业态来适应商圈发展。”

除了规划上的难题，合景泰富或许还要面对整个商圈的差异化经营挑战，据悉，目前崇文门商圈已经接近饱和，“摩方”作为其在北京首个商业项目，能否成功仍要接受市场考验。

项目搁浅两年

2011年6月27日，合景泰富以7.1亿元，140%的溢价率获得崇文门地块，折合楼面价为4.32万元/平方米，成为当时北京的单价地王。

不过两年多过去了，该地块一直没有实际性的进展。4月8日，记者在项目附近踩点时发现，现场虽已进驻工程队，但施工人员对项目何时结束，作何规划等事宜并不了解。

据悉，目前房地产开发周期普遍为8~10个月，合景泰富在4月4日发布的年报也显示，其开工周期符合行业平均水平，按照8~10个月的周期推断，该地块面积约为4万平方米，体量并不大，如果有成熟的规划方案，项目早已完工，投入运营。但现实却是一直未完工，这也引起诸多猜测。

记者翻阅资料获悉，当年合景泰富在拿下崇文门地块后不久，国际评级机构瑞信就发表报告称，虽然该地块面积较小，但公司之前并无建设或管理商场的经验，这会增加投资运营风险，而7.1亿元的支出短期内不会改变公司的财务状况，但可能会造成长期现金负担。

根据相关数据显示，近年来的融资成本快速攀升，2010年融资成本为0.2亿元，2011年这一指标为1.25亿元，融资成本上升了1.05亿元，同比上升525%，2012年融资成本有所下降，为0.7亿元，但在最新公布的合景泰富2013年年报中，2013年集团融资成本约为2.14亿元，创历史新高。

在此背景下，业内人士分析，当初7.1亿元的买地资金因为地块闲置而无任何回收，这笔资金每年仅资金成本就是不小的数额，也给企业造成很大的负担。

此外，缺乏成熟的建设和管理经验或成为“摩方”难产的一个主要原因。黄兴龄也表示，合景泰富商业地产的确面临上述挑战。欠缺一支成熟的商业团队，似乎成为合景泰富在商业地产上大展身手的一个软肋。

黄兴龄就在公开场合表示，合景泰富在商业物业上的起步不是最早的，但是现在还能赶上去。合景泰富这几年引入了不少在商业地产方面有经验的高管，就是希望能够在更高的起点上出发。

崇文门商圈“困局”

然而，前期规划的出台似乎并未给后期铺平道路。据悉，“摩方”项目地处崇文门商圈，地块紧挨崇文门饭店、新世界百货以及国瑞城，目前该商圈的购物中心已有饱和趋势，未来只有实现差异化经营才能突围。

对于这种差异化经营，黄兴龄说，合景北京·摩方，主要通过韩日品牌、欧美时尚品牌以及原创品牌等业态配比，定位为北京潮流胜地。

对于定位潮流胜地的“摩方”来说，新世界百货、国瑞城等购物中心的竞争地位不容小觑。

对此，黄兴龄告诉记者，现在各个商业项目都还没有开业，我也不敢保证每个项目引入的品牌都是完全不同的，但是，我们会尽力为各项目引入最适合它们的商户，保证每个项目的个性化。

值得注意的是，对于商业地产起步较晚的合景泰富来说，在商业领域的每一步选择都像站在刀尖上。3月底，合景泰富称，将来全国范围的4个商业项目将长期持有。

与目前大多数商业项目选择出售再返租统一经营或保留主力商户位置持有、其余部分出售以回笼资金的做法不同。合景泰富在苏州、成都、上海、北京4 个购物中心的商铺全部由合景泰富或与新鸿基、绿地、富力等合作伙伴一起长期持有，只租不售。这无疑将给企业现金流带来巨大的考验。

4月4日，合景泰富发布2013年年报显示，2013年该公司实现的权益销售额为163亿元，同比增长33.6%。权益销售面积118.2万平方米，同比增长26.8%。期内收入约94.68亿元，同比减少约2.2%，股东应占溢利约27.5亿元，同比增长14.27%。

较快的增速或可成为其采取持有的底气，不过一份来自花旗和美银美林对合景泰富做出的评级报告显示，合景泰富要与同业竞争，该集团应扩大业务规划及进入二线城市，且业务应多元化。

对此，中国商业地产联盟秘书长王永平表示，现在很多企业也出现了挖人现象，这也是发展的需求，因为一个好的操作模式至关重要，拷贝容易，但是拷贝出这种创新型的业态却很困难，关键是有各自独立的生存空间，项目之间的规划要合理，否则会加大企业的风险。