陈步上

　　今年初，朋友在碧水康桥公寓楼租了一间40平方米左右的公寓，用来做办公室，租金1500元/月，朋友说他找了很多这种公寓性质楼，普遍都是这个租金价格。

　　如果和商铺相比，这个租金不高，但对于公寓持有者来说，是一个不错的投入回报：按照该区域目前带装修公寓售价估算，总价20多万元，即使静态计算，十二三年就可以收回成本。

　　如果我们来看看商铺，五六十平方米一个月有可能有五六千元，表面看上去很美，但许多商铺实际回报却远远低于公寓水平。据笔者了解，除了城市广场一带租金单价较高外，其他繁华地段一楼的租金每平方米每月也就100多元，二楼更少。

　　按照现在的行情，新建的商住区商铺均价普遍已达数万元。如东城大道新建的商住区商铺均价去年普遍已经超过30000元/平方米，最高超过50000元/平方米；东城沿江的凯景中央首座一楼商铺均价在21000元/平方米以上；新城凤翔大道南的凤城郦都一楼商铺21000元/平方米，东方天城26000元/平方米以上……

　　我们可以做个简单回报计算：一个50平方米的一楼商铺，总价需要100万元至150万元。据悉现在租赁均价普遍在每月每平方米60―80元，综合未来10年发展预期，租金暂算120元/月/平方米，也就是每月租金6000元，10年72万元，需要15年到20年才能收回成本，远远低于以上公寓的回报。

　　不知是商铺租金低，还是售价过高？是公寓的租金高，还是售价低？一些开发商认为，一些地段的商铺价格确实存在虚高嫌疑，透支了未来几年增长空间。

　　当然，商铺价值可能增长前景大，如果新商住区随着入住增多到一定比例，周边商业环境迅速改善，商铺租金提升幅度就会很大，这就是变数，可能是好事，但也可能变为坏消息。

　　还有这几年兴起的商业地产也引起了市民的投资热，尤其是大型商业广场、专业市场，价格是不是虚高不好说，但价格相对也不便宜，租金每平方米每月也就几十元，因此一些人认为还不如投资公寓或住宅。

　　如果要精打细算，投资商铺似乎更要谨慎，尤其是那些商业广场、专业市场，通常做法是开发商买铺，为了迅速旺场，实行一定时期的返租期限。但现在我们也发现，一些商业广场和专业市场生意并不是很旺，甚至成了“烂摊子”，为什么？最终还是要看持续运营。因为这类商铺大部分卖出去，在返租到期后，管理者面临着众多小业主利益，如何整合这是一大难题。

　　当然，还有许多投资者，并不是看商铺的租金回报，而是看商铺预期：升值。即若干年后，商铺升值后，再通过转让实现高额回报。当然这也存在一定变数，尤其是新区，新区未来增长前景直接关系着商铺升值预期。这就要考验投资者的眼光，有一种赌博性质。

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