日前，复星集团与国药控股达成战略合作框架，建设全国性医药物流网络。
这个合作计划包括，在3～5年时间里，投资5亿～10亿美元，建成约300万平方米的全国性医药物流设施网络。双方首个项目将在杭州萧山经济技术开 发区落地。“这是继投资菜鸟网、商贸城系列之后，复星在物流地产领域第三块布局。”复星地产总裁徐晓亮在接受经济观察报采访时表示。
过去几年，复星希望将旗下多层次资源打通，从而显现更高的投资效率，并对地方政府产生更大吸引力。以房地产为体、以工商服为用，复星地产正在尝试将一套“蜂巢城市”的理论变成现实。
联手国药
复星与国药控股计划通过3-5年时间，打造10个区域物流中心，20个省级物流中心和30个省内配送中心，仓储面积达到300万平方米。
复星将为这个合作计划成立一家合资公司，并占有其中60%的权益。而国药控股将拥有余下的股份。
国药控股隶属于国药集团，是国内最大的医药流通企业，由复星间接持有其29.98%的股权。其“十二五”规划中包含了一个庞大的物流设施网络建设计划。
国药控股董事长魏玉林表示，该计划不但要完善国药物流的全国药网建设和最后一公里配送体系，还要使之成为开放、共享、社会化的医药物流基础设施平台。
但由于物流地产有投资大、周期长的特点，国药控股此前更多的是租用第三方仓储设施。而在物流用地前景向好、资源日益稀缺的背景下，它选择另外一种方式：自持仓储。意图加大投资各类专业地产的复星无疑成为其不错的选择。
复星地产旗下拥有一支专门的工业地产运营团队——星鸿资本。此前，这个团队具体负责了复星投资菜鸟网络和商贸地产的运营工作。
星鸿资本总裁刘斌告诉经济观察报，这笔投资将以基金募集的形式来投，资金来源还可能来自私募股权和保险(放心保)。
医药仓储前景
据了解，两家计划中的首个项目即将落地杭州萧山。该项目总投资9000万美元，一期计划建设6万平方米的GMP医药分拣仓储配送设施，其主要功能包括加工、包装、进口、仓储物流、药检、产品定价等。
萧山区方面估计，项目正式投入运营后当年实现营业收入预计达30亿元，利税预计2亿元。
此前，国药物流网络包括自建和租赁，其长期合作伙伴包括普洛斯等大型工业地产开发商。
事实上，医药流通的高附加值已经吸引了不少海外工业地产巨头和物流企业。UPS两年前在杭州萧山也投入使用了一个专门的医疗仓储设施。
据魏玉林透露，计划的医药物流网络将是开放性的。300万平方米仓储面积，近一半将用于自用物流配送网络，并希望吸引更多的医药流通商进入。
据统计，目前工业地产项目的综合投资回报率在7%～8%。由于投资周期较长，过去主要是由海外长期管理基金提供资本。而复星近年在保险、基金领域颇 有斩获，具备了一定的长期资金能力。“双方投资的考虑不排除是多方面的，一方面国药和复星都有医药流通业务，他们可能会比较租赁和自建的成本，作出最优判 断。另外，由于工业土地在经济发达地区升值前景广阔，持有几年再售出，也可能获得很好的增值。”世邦魏理仕中国区工业及物流服务部董事罗瑾说。
蜂巢样本
打造医药物流网络，可谓复星地产目前发展思路的典型样本。“复星地产平台要做的就是给复星多元化投资托底的实业，所有资源都可以装进地产的蜂巢里面。”徐晓亮说，“比如健康领域，我们把复星在全国领先的医药资源和保险资源、地产能力环环打通。”
国药控股作为复星的参股公司，掌握着国内最优势的医疗流通资源，在上述庞大仓储体系尚未建成，就预计提供近5成的租户。“如果真能发挥好优势，这对目前物流地产市场的原有格局会产生很大冲击。”罗瑾说。
一位地产人士分析，从持有型物业运营规律上，内部业态带来的产值、就业和税收，是地方政府最看重之处。从这个角度看，复星新的地产运营思维无疑符合趋势发展。
复星去年起搭建金融、文旅、健康、物贸数个平台，几乎所有的收购都围绕这些主题。在某种程度上，它们也都是复星地产业务落地极为重要的砝码。
按照复星官方给出的数据，复星目前管理着超过3000亿元资产，40%来自于保险板块，超过30%以上来自于地产。“在具体专业运营 上，复星的经验，仍然面临原有格局的挑战。比如在工业地产方面，普洛斯、嘉民等布局国内多年的高端仓储开发商，在开发实力、服务体系上具备更成熟的优 势。”上述地产人士说。
徐晓亮坦承，复星地产处于转型和布局中，还没有进入收获期，大概仍需持续两年左右。“转出来以后就是收获，希望地产每年给集团贡献的利润占比不低于1/3。”
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