近期，受房贷紧缩、观望等因素影响，济南楼市一直在低温中前行。面对市场的低迷，不少房企开始“降价”促销，企图以此为利器撬动市场的兴奋点。新华网记者在探访中发现，济南二环以外的东、西部楼盘“降价”促销明显活跃，而环线内的楼盘表现相对“淡定”，且不乏“逆市而上”的楼盘。此外，改善型楼盘比刚需型楼盘价格稳定，学区房又比普通住宅抗“跌”能力强。

　　2014年的济南楼市并不乐观，先是传统的“金三银四”并未达到预期，而后“红五月”泡汤，截至6月各大房企仍未交出出色的成绩。在焦躁中，不少房企纷纷加入“降价促销”的行列。

　　记者走访发现，济南促销活跃的楼盘大多集中在西部和东部，例如，近期济南西城区推出的“低首付”、“特价房”、“闪购”等一系列打折促销活动，济南东部也出现某知名楼盘项目开盘价与前期持平并增加配送的促销活动。无论开发商促销手段如何翻新，其促销手段不外乎两种：一种比较初级，多以打折、增配为宣传点，如“交5000抵2万”，让购房者感觉物有所值进而刺激购房者购买欲。而另一种则相对有诚意，即开发商在现有的房源中圈定一部分房源，限定时间、条件，执行特殊价格，购买这类房源确实能让消费者省钱，但其覆盖的人群有限，能真正享受优惠的人群不多。

　　此外，这些营销手段有一个共同的特点，那就是开发商只需要让出很小一部分利润，便可增加收益。这些促销活动也并未触及房价根本，降价手法相对温和，属于开发商了解市场的初期试探性动作。

　　济南虽然出现大范围降价促销活动，但并不意味楼市就此进入下行。从记者走访的多个楼盘来看，区位上，二环路以内的楼盘价格相对坚挺，并未出现大规模打折促销。如：开盘不久的保利中心华府，价格在9500元/平米，阳光100房价稳定在11000元/平米，南益名泉春晓房价也已上升至12000元/平米。

　　除此之外，从产品结构上看，改善型比刚需型住房价格坚挺，例如位于文化东路的某高端住宅项目，楼盘依然保持在16000以上的强势价格。从资源配套方面看，学区房抗“跌”性明显高于普通住宅。如鲁能领秀城楼盘价格一直坚挺，而明湖白鹭郡每平米房价也升至8500元。

　　那么济南房地产市场为何会出现“冷静”与“焦躁”的对决?

　　山东大学经济学院副院长李铁岗教授分析，出现这样的反差，说到底与产品前期规划、产品性质、企业资金情况、所处区位等因素有交大关系。像西客站片区，楼盘存量较大，产品替代性强，一个楼盘价格变化马上会吸引一部分片区潜在购房人群，从而对其他楼盘造成影响。因此，当一家房企在这里有动作时，其他房企受竞争心理影响也会做出连锁反映。“但这不是绝对的，还需要考虑房企资金、产品特定等多个因素。”李教授说。

　　而改善性住房消费人群多为二次置业，具有较强的购买力，他们更注重居住的舒适度，小额的“降价”优惠或许会对手头资金紧张的刚需族产生影响，对改需族的影响并不会太大，“另外，改善性住宅本身成本高、品质相对过硬，相比刚需型价格更稳定。”李教授分析。再就是“学区房”，其优势更不必多说，你买或不买，学区就在那里，即便处于市场低迷期，学区房的价格仍高于周边同样房龄、品质的楼盘。

　　而克尔瑞济南研究机构裴宪梅也告诉记者，现在市场上分三种情况：一种是愿意以价换量，通过真实“降价促销”回笼资金的楼盘;一种是企业资金状况良好，且对政策转好有期待，按兵不动;另一种就是降价也卖不动，这种就属于有硬伤的。但是不管何种情况，说到底，这是市场运行到一定阶段的结果，又受金融信贷政策的影响，所以调整期显得比较长，出现分化也是不可避免的。(新华房产记者 王虔)

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