□地产评论员 蔡琦雯

　　关于“限购”是否应该“松绑”，近日成为了业内热议的话题。仅就上海楼市而言，业内人士认为，虽然“松绑”有利于成交回暖，但目前来说，盲目的放松限购或将带来“不堪设想”的后果。

　　限购并非长效机制

　　虽然到目前为止，上海未有放松限购的迹象，但是这并不妨碍全国各地一系列的限购“松绑”传闻屡屡成为上海房地产业内的热门话题。那么，究竟为何“限购”这一政策总是能吸引到业内的关注目光？

　　“这主要是因为目前楼市中被限购政策影响的购房者较多，而今年上海楼市的成交也并不理想，所谓‘关心则乱’。”德佑地产研究总监陆骑麟对如是表示。他认为，如果上海的限购政策放松，将能够满足部分为限购政策所“误伤”而无法购房的人群，如外省市来沪务工的单身人士，而本地的一些置换型购房者也可能由此获得之前受限的“购房权”，使市场需求得以有效释放。

　　上海易居房地产研究院研究员严跃进也认为，限购放松，可以让很多有购房需求的人快速入市。

　　乐智研究院常务副院长石薇指出，限购政策更大意义上是一种阶段性的行政指令，而房地产的调控还是要依靠长期性的金融、税收杠杆政策，形成房地产市场自我调节的长效机制。若限购放松，那么市场调节机制将成为主导，使得楼市更符合市场发展规律，趋于良性发展。

　　松绑或致投资回潮

　　虽然业内人士普遍认为上海限购“松绑”将对市场带来一定利好，但目前来看，“弊端更大”。

　　陆骑麟表示，限购一旦“松绑”，也意味着投资、投机性购房重新涌入市场。在限购的影响下，投资性购房目前已被市场边缘化，“残余力量”多被限制在一些传统高端区域。但一旦投资性购房因为限购取消而回潮，势必会导致投资性购房重新向全市铺开，引发房价的报复性上涨，不利于刚性和改善性需求者购房。

　　上海中原地产研究咨询部高级经理龚敏也表示，限购的主要目是为了抑制投资过剩和房价增长过快。

　　从数据层面来看，在2010年限购政策出台前，上海楼市2009年全年的成交均价由17783元/平方米上涨至22004元/平方米，涨幅达到23.7%。而在接下来的3年间，这组数字由2011年的21924元/平方米涨至2013年的24757元/平方米，涨幅仅为12.9%，明显放缓。

　　严跃进也表示，取消限购，很有可能将加剧房地产泡沫，并最终损害“刚需”的利益，不利于楼市长期发展。

　　上海目前“难放松”

　　上海统计局数据显示，2013年，上海常住人口规模持续扩大，截至去年底，总数已达到2415.15万人。

　　石薇表示，从这组数据来看，上海房地产市场仍然处于供不应求的态势之中，未来仍有较大的发展空间。目前仍需限购政策持续发挥作用，为形成以金融、税收杠杆政策为中心的市场自发调节机制换取时间，因此，上海的限购政策不宜放松。

　　不仅上海，其他一些城市楼市限购“放松”后的处境也并未明显好转。龚敏表示，从目前取消限购的城市的市场情况来看，取消限购不仅没有达到刺激交投活跃的效果，反而加剧了市场的恐慌。

　　从数据上看，南宁市取消限购后，5月的成交量由4月的同比上涨32.93%暴跌至同比下跌80%。沈阳很早前就传言松绑限购，成交量不但没有增加，反而有不少开发商陆续选择从沈阳撤离。

　　对此，石薇也表示目前并不是限购松绑的最好时机，金融、税收杠杆政策等市场调节手段发挥作用需要一定时间，而目前，这种调节手段是在全国范围内进行，自发调节机制尚未形成。

　　龚敏则表示，在楼市低迷、房价走低的敏感时期取消限购会给市场发出救市的心理暗示。从而影响买卖双方对市场的信心。在买涨不买跌的心理驱动下，市场成交可能会更低迷，但也有人认为，“救市”心里或促需求冲动入场。

　　上海限购之路

　　2010年10月7日

　　“沪12条”发布，上海正式进入限购城市之列。

　　2011年2月1日

　　新国八条上海细则“沪9条”出台，细则要求二套房首付金额提高为六成。

　　7月28日

　　新“沪4条”出台，包括加强商品住房销售方案备案审核、加强商品住房预订行为监管、继续严格执行住房限售政策等内容。

　　2012年2月27日

　　上海房管局通知，明确表示即使居住证满三年，也不可购买二套房，全市范围内均严格执行住房限购政策。

　　7月27日

　　上海发布新“沪6条”，进一步严格执行房地产市场各项调控政策，包括严格执行差别化住房信贷等规定。

　　9月13日

　　上海要求区县房管部门、房地产交易中心在9月30日前完成住房限售政策执行情况检查，并上报市房管局。

　　2013年

　　2月20日

　　新“国五条”出台，释放了坚持调控政策不动摇、力度不放松的强烈信号。

　　3月30日

　　新“国五条”上海细则出台，细则称“2013年度本市新建商品住房价格控制目标为：按照保持房价基本稳定的要求，切实贯彻落实各项房地产市场调控措施。

　　11月8日

　　“沪七条”出台，将上海购买第二套住房首付比例提高到七成，同时对外地户籍购房者需要缴纳社保年限从一年提高至两年。

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