阳光城是我比较熟悉的企业，但是最近三年的变化之大简直让我不敢相认。作为一家老牌A股上市企业(2002年上市)，阳光城虽然在福州排名靠前，但之前在全国没啥名气。11年销售金额也还徘徊在二三十亿，突然之间“麻雀变凤凰”。2012年阳光城开始进入高速增长，全年实现销售金额73亿元，2013年销售飞跃到220亿元，接近2011年销售额的10倍。2014年，阳光城剑指300亿元，如若能够实现，与2011年相比将有12倍的增长，创造中国房地产企业的增长记录。那是什么推动了阳光城的脱胎换骨呢？我觉得主要有以下几方面。
第一，引入以陈凯为核心的管理团队，并充分授权。陈凯我认识多年，是一个极有争议的房地产职业经理人，但从专业水平和运作能力来看，应该是职业经理人中最出类拔萃之一。2011年末陈凯空降至阳光城做总裁，说实话我当时并不看好，但很快陈凯及其团队就改变了阳光城，令人刮目相看。当然，能够为陈凯及其团队提供可以如此充分发挥的平台，阳光城的董事长林腾蛟先生也非常值得敬佩，在中国民营房企，老板与职业经理人之间能够建立如此和谐信任关系是比较少见的。
第二，强运营是保障，这是阳光城巨大改变的关键。阳光城的战略五步是高周转+低成本、股+债、丰富产品线+精选城市、扁平化+青年近卫军、信息对称+评价到位，其中高周转+低成本是考验企业运营能力最核心的地方，在陈凯加入不久，阳光城内部很快建立了独特的运营系统。之前陈凯在龙湖的时候也是以系统化的运营能力著称。
第三，抓住热点城市机会，夯实土地储备基础。2013年全年阳光城新增土地储备近385万平方米，其中福建、大西北和长三角地区分别占39%、43%和18%。福建是阳光城大本营所在，也是阳光城业绩的主要来源，持续加大福建地区的投资有利于巩固其领先地位。2013年阳光城在福建区域销售额近150亿元，占企业销售总额的68%，其中在福州单城市销售超110亿元(市场占有率超10%)，位列福州房企销售排行首位。阳光城在西安、咸阳等地区的发展也比较成熟，2010年进入的太原和兰州地区也开始为企业的业绩增砖添瓦。太原、兰州地区房地产市场起步相对比较晚，竞争相对较小，阳光城较早的进入使之能够把握先机更具优势，近两年阳光城也在不断加强这两个城市的深耕。2012年底阳光城陆续进入上海、苏州、杭州等长三角热门城市，实现了从大福建到大西北再到长三角区域的扩张。2013年阳光城在上海获取的5个项目都位于自贸区辐射范围，抢先完成环自贸区的布局，时间节点把握的很好。
第四，高杠杆高周转运作，资金效率极高。阳光城在财务杠杆这块一直是受诟病比较多的，但我还是认为其在财务运作方面是可取的。阳光城从拿地开始，就比较多的采用和各类金融机构全面合作的方式进行融资，充分利用了资金杠杆。同时阳光城通过多元化融资渠道，降低资金成本，2013年综合融资成本由2012年的14%下降到约10.5%。这种模式实际上符合今天讲的金融房地产模式，也对阳光城最近三年的快速拓展起到了巨大的支持作用。
任何一家短期内高速发展的企业，到达一定的阶段后都需要作出一些调整，阳光城也需要注意几方面的情况。
第一，市场波动之后高周转变成高存货的风险。阳光城的快速发展最核心的一点就是高周转，从拿地到首次开盘平均周期是8个月左右。从拿地到开盘的时间长短固然重要，但我认为从开盘到售罄的时间长短更为重要，很多人都忽略了后面的时间跨度，这主要是因为在过去两年开盘去化60%甚至80%都很常见，大家都认为开盘就能卖掉。但是现在市场完全不一样了，开盘滞销的情况比比皆是，高周转变成高存货并不是没有可能，企业需要在市场波动情况下重新思考高周转模式，根据市场情况将开发节奏调整到更适合的步调。
第二，盈利空间持续受到压缩的风险。阳光城2013年净利润约为5.98亿元，同比增长12%，净利润率约为8%，同比下滑1.8个百分点，企业利润水平在同等级别的企业当中相对较小。市场出现波动之后，企业项目去化压力加大，但是土地成本还在持续攀升，企业可能将面临利润进一步压缩的风险。
第三，高杠杆高负债的资金风险。高负债在高速扩展过程中不是问题，能够充分利用财务杠杆实现高速增长值得称赞。但是中国大多数都采用借贷方式融资，即使是基金，也不是真正意义上基金，“名股实债”运作方式与海外基金很是有很大差距的。这实际上短期内还是会对阳光城的现金流产生影响。
市场调整对阳光城来讲是挑战也是机遇，阳光城可以改变的更加彻底。作为过去三年增长最快、改变最大的房企，阳光城完全可以抓住这一轮的市场调整机会，进行全新的改变，重新检讨高周转与高增长模式，制定更适合未来3-5年发展的新战略，真正成为一家中大规模的金融房地产企业(操作上应该比万科更容易，万科规模太大了)。200亿规模已经不小了，在继续做大的情况下，如果继续做稳做强应该是阳光城未来继续发展的重点。结尾我想引用陈凯演讲中的一句话，“活得久，更重要；小而美，也不错”。
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