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佛山集体土地项目“逆袭”上市 将成趋势

https://m.biud.com.cn 2014年06月20日11:06 家居装修知识网  

 

  市民购买集体土地项目需考虑周全 贷款不难抵押融资难

  文/记者曾艳珠 图/记者何波

  从最近奠基的南舜·怡海港项目,到靠“楼价低于地价”的广告语成功揽客的金盈绿岛国际中心,再到电商领域的明星项目广佛智城……一波集体土地项目上市,正搅热佛山房地产市场。

  记者注意到,之前很多开发商对项目土地性质三缄其口,但随着集体土地增多,加上政府鼓励、规范这类土地入市,近期也有开发商抱着“丑媳妇迟早要见公婆”的态度,大方公布土地的集体属性。

  由于地价相对便宜,集体土地项目往往在售价上更有优势,有不少追捧的市民和投资者。需要注意的是,集体在办证、抵押贷款等方面,有着天然的“缺陷”,投资者购买前最好考察清楚。

  南海大批集体土地项目上市

  金盈绿岛国际中心、近期动工的南舜怡海港只是佛山集体土地入市的“冰山一角”,还有更多集体土地项目正浮出水面。

  定位为“全国电商体验之都”的广佛智城,成为佛山的电商明星项目。这个建筑面积达80万平方米的项目走租地开发的路线。

  佛山的知名集体土地项目,还有丽日广场、中国陶瓷产业总部基地等。

  业界人士透露还有更多集体土地项目正在洽谈中,或已面市但对土地属性低调处理,目前佛山的集体土地项目不下10个,主要集中在南海区,基本是商业地产项目。

  部分项目定价“低调”卖得火

  集体土地项目卖得怎么样?记者调查发现,这些项目一般定价低调,如果营销做得好,基本上不愁客源。

  金盈绿岛国际中心打出“楼价低于地价”的广告,吸引大量投资客和周边陶瓷企业购买。公开数据显示,金盈绿岛国际写字楼产品自去年12月至今年2月,销量突破5万平方米,热销达200余套。

  同时,位于大沥核心区位的广佛智城商铺实行一二手联动,除本土客户外,还吸引了江门等城市客户购买。集体土地项目能以低价揽客的根源,在于租地价比较便宜。记者发现,大部分开发商并不愿意多谈项目的集体土地属性,将其视为敏感信息。不过,现在也有开发商大方公布项目土地性质。

  根据此前第二次土地调查结果显示,南海七成以上的建设用地为集体建设用地。换言之,南海可用的建设用地中,大部分是集体土地。因此,随着国有建设用地愈发紧张,未来集体土地项目越来越多,将成为不可避免的趋势。同时,如何释放集体土地的活力,成为决定南海乃至佛山发展的关键。这也是佛山新型城镇化道路上面临的全新命题。

  投资经验:没有产权证无法抵押贷款

  比较起国有建设用地,集体土地有两大不便:没有房产证,无法办理抵押贷款。记者了解到,很多生意人买写字楼后,会拿地向银行抵押。但集体土地无法抵押贷款,也就无法通过这种方式从银行贷款融资,这一点建议投资者在购买前了解清楚。

  购买集体土地的项目,也可以像普通商用物业一样申请贷款,但往往只能选择与开发商合作的银行。而且买家去找银行贷款,一般批不下来。银行一般要求首付5成,这是商业地产的通用首付标准,但利率可能会上浮20%~30%,比普通商用物业的利率稍高。

  另外,集体土地也可以“转让”,是转让租约而非产权,开发商或运营商在转让时,多半会收取一笔手续费。“费用不高,基本是象征性的,比如100万元的产品,转让手续费大概2~3万元。”有开发商负责人表示,这个费用是双方协商的,每个开发商执行的标准不一样。

  记者核算发现,这笔费用比产权转让要低,产权转让中土地增值税、个人所得税是大头,比如100万元的产品,如果溢价高,各项税费多半会达到几十万元。

  开发经验:建综合体需做好服务

  开发商如要介入集体土地开发,需与村委会签订租地合同。村委会也需要在得到村民认可后,才与租地方签约。有些村委采取投票的方式,决定集体土地跟谁合作。

  近期,在祖庙街道的积极引导下,郊边村村民以92%的高投票通过率,赞成郊边村近200亩土地升级改造为城北汽配交易中心。郊边村村委书记朱志武透露,去年也曾有开发商瞄准过郊边,当把改造提升方案拿出来公示时,却没有得到村民的表决通过,村民对开发商没信心,认为建产业项目更靠谱。

  同样,去年广佛智城与大沥联滘村委合作打造淘宝第一村,也是村民多番调查认可后,与开发商签订了租地合同。

  广佛智城是佛山一个集体土地利用比较成功的项目。项目董事长黄河表示,在集体土地上建商业利弊参半。优势在于集体土地通常以定期交租金的形式返还土地价值,客观上不会要求开发商短期套现,为商家提供了较低的门槛,能够更好地“放水养鱼”,国有土地则要求快速回收地价。

  集体土地上建商业同样有短板,这类项目对那些有物业资产要求的商家来说,吸引力不大,但这类商家往往是大的龙头企业,行业号召力不可小觑。

  在黄河看来,集体土地的开发商一定要做好服务,创造一个良好的营商环境,才能引来优质客商,并让大家安心经营。为此,项目提出“全国电商体验之都”的定位,打造电商项目、人才和氛围。广佛智城除高新聘请人才外,还开辟了专门的人才培养通道,比如建设大学生创业基地;与高校一起打造电商培训学院,培养金牌店长和店员等,争取通过以上行动培育起广佛智城电商人才圈层。

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