拖延一年之久以后，花样年(01777.HK)分拆物管公司彩生活服务集团(以下简称“彩生活”)上市终于迎来确切消息。
6月17日，彩生活以每股3.3元至4.6元的招股价在香港正式公开招股，拟发行2.5亿股，其中大约10%为本港公开发售股份，90%为国际发售，以3.95元的中间价计算，彩生活募资额达8.89亿元。
彩生活由此成为国内首家物管类上市公司，其上市之路并不算顺利。据最新市场消息，此次上市彩生活除引入周鸿祎旗下的奇虎360作为基石投资者、认购一千万美元外，国际配售方面也已经获得了超额认购。如果不出意外，彩生活将于6月30日在港交所主板挂牌交易。
“传统的物业管理行业遇到了前所未有的挑战，彩生活模式的最大优势就是在成本方面跟别人不一样。”兼任花样年集团主席和彩生活集团主席的潘军表示，花样年之所以对彩生活的物管模式有信心，核心就在于彩生活不仅在做物业的管理，同时更加看重社区业主的潜在消费需求。
物管也有高利润？
组建于2008年年初的彩生活集团是花样年旗下从事物业管理和社区服务的综合业务平台，涵盖社区金融、商业、服务等多方面内容。
根据花样年公告的彩生活上市资料显示，截至2014年4月30日，彩生活集团已进驻全国78个城市，在有关城市订约管理465个住宅社区，并为373个 住宅社区提供顾问服务，合约管理建筑面积分别为6830万平方米、5750万平方米，包括计算收益的建筑面积分别为5820万平方米、5690万平方米。
在外界看来，物业管理行业一直都不是一个高利润的行业，甚至是长期亏损的行业，但彩生活的招股资料显示，2013年彩生活实现的净利润为4436.8万元，增长2.2%；收入2.33亿元，增长18.3%。
更加引入注目的是彩生活超高的净资产收益率。2013年彩生活的净资产收益率(ROE)超过了41%(不考虑年中增发新股)，该数字远远超过房地产开发 业务的平均ROE水平，“彩生活的ROE究竟有多高，它超过了国酒茅台，与A股近3000家上市公司相比，也居于最拔尖之列。”
能实现如此高的净资产收益率，核心在于彩生活采取的轻资产策略。截至4月30日，彩生活集团流动的资产总额为4.28亿元，流动负债总额3.2亿元，流动资产净值达1.08亿元。
“目前国内以市场化运营的物业管理公司95%都处于亏损状态。”潘军表示，在传统物管公司中，60%至70%的成本花费在人力之上，近年随着最低工资的不断上涨，人力成本也是水涨船高。
彩生活并不依靠大量的人力投入，“我们是用科技、设备、智能化的手段来取代劳动力，在劳动力成本方面的占比相较于传统物业管理有较大幅度的下降。”彩生活CEO唐学斌透露。
招股书资料显示，截至4月30日，彩生活已经为物业发展商完成了219个自动化及其他硬件设备安装服务项目，并透过设备租赁计划完成137个其管理或提 供顾问服务的住宅社区的自动化设备提升服务，同时还向507个其管理或提供顾问服务的住宅社区提供社区租赁、销售及其他服务。
“这是一个基于社区服务的公司，凭借标准化的服务模式，我们脱离非常高的劳动用工的传统模式，跟其他企业区隔开。”潘军表示，通过科技化的服务方式，彩生活不仅能够摆脱高涨的人工成本，还能保证彩生活在全国范围内快速标准化的扩张。
“绝大多数(物管公司)都是依靠母公司的补贴，但彩生活能持续实现盈利，主要依靠的就是社区增值服务。”潘军表示。作为彩生活最有想象力的板块，彩生活 的社区增值业务增长迅猛——2013年收入接近4500万元，增长51.7%，在总收入中占比19%，毛利率100%。
从本次彩生活上市募集 的资金投向也可看出彩生活的扩张欲望。花样年公告显示，是次上市集资所得的60%，都将用于收购地方物业管理公司；20%将用作购买硬件设备之用，用于提 升工程服务业务分部下的社区；10%将用作销售及市场推广活动，及投资资讯科技软件，余下则用作营运资金及一般企业用途。
地产主业不振
尽管彩生活的盈利模式仍有待市场的考证，但从某种程度而言，彩生活的分拆上市意味着花样年向轻资产模式转型迈出了关键一步。作为一家以房地产开发为主营业务的香港上市地产公司，近年来其房地产业务的萎缩趋势已经相当明显。
继2013年勉强完成100亿元的销售目标之后，今年花样年为自己定下了150亿元的销售目标，但截至今年5月底，花样年的累计销售额仍然只有13.57亿元，仅完成年度目标的一成，连去年同期的一半也未达到。
在今年3月份的业绩会上，潘军的解释是，今年花样年在推盘节奏上安排的是三七比例，一季度推盘量较小，上半年密集的推盘区间是4月底到6月份，下半年则大概从8、9、10月份会有大量楼盘推出。
但在当前楼市下行的情况下，以国内二三线城市为主要布局的花样年，能否完成年度销售目标的确令人堪忧。
在销售不振的同时，花样年的负债率水平也一直居高不下。近三年，花样年的净负债比率一直维持在70%以上；2013年，两次发行优先票据缓解现金流压力后，花样年的净负债率更是上升至105%，创下其2009年上市以来的新高。
鉴于此，评级机构标准普尔今年4月将花样年的企业评级展望由稳定调整为负面。“我们预计花样年集团的债务杠杆水平在未来12个月内都将保持在相对其评级 较高的水平，如果销售和项目交付出现下滑，该公司的现金流同期可能不会改善。”标准普尔信用分析师李俊文在评级报告中写到。
“花样年期望通过由重资产向轻资产的转型，使得负债比率降至70%~80%的健康水平，但这基于其是否能达到他们所预期的50%合同销售增长以及物业管理彩生活的分折上市的目标。”克尔瑞研究中心分析师朱一鸣认为。
不依赖大股东
从目前彩生活分拆上市的融资额度来看，上市对缓解花样年房地产开发业务的资金压力不会有太多帮助。但潘军认为，彩生活上市对于彩生活以及花样年，都实现了“投资者利益的最大化，以及在资金方面的一个最大化”。
“对花样年来说，间接提高了其在房地产开发专业方面的能力，也减轻了资金上的压力，能够更好地专注于房地产和其他房地产相关平台的建设；对于彩生活来讲，将会提升团队的竞争力。”潘军表示。
对于彩生活目前的物业管理中花样年自有物业占比规模这一问题，潘军透露：“花样年生产的住宅社区服务面积占比只占彩生活的不到3%，因此在比重方面，不存在彩生活对大股东的业务有依赖性的问题。”
据了解，彩生活目前管理物业的获取方式主要有两种途径：一是花样年自有物业，二是通过同业收购和租赁获得的物业，而后者占据了绝大多数的比例。
然而，由于物管行业的进入门槛偏低，行业竞争异常激烈，不少券商均认为，虽然彩生活拥有线上平台及客户资源，有能力衍生出各种与社区相关的增值服务，但其过往的业绩并不能充分反映其业务的高增长性。
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