中海物业（股份代码：02669.HK）预计将于今年10月下旬在香港联交所主板上市。
中海物业是从中国海外发展（00688.HK）分拆并且以介绍方式在港交所上市，届时中海物业总计近33亿已发行股本会完全以实物分派方式，向中国海外发展合格股东按照股权比例分派股份，每持有3股中国海外发展股份股东将获派1股中海物业股份。
因为中海物业是以介绍方式在港交所上市，这也意味着此次上市并不涉及融资。
根据香港联交所的规定，以介绍形式上市，可以让中海物业先挂牌、后融资，中间省去公开招股程序，上市耗费时间也较短，以此获得上市公司地位，只是上市不能给公司带来新资金。
继花样年集团旗下彩生活2014年在香港上市以后，在今年已有包括万科、碧桂园等品牌房企陆续宣布会将旗下物业管理实现分拆上市。而此次中海物业在港上市，也为市场更加具体展现了一家大型房地产企业物业管理业务运作轮廓。
最大国有物业管理公司
据知名房地产研究机构中国指数研究院报告，按照收益计算，在2014年，物业管理十强企业的平均市场份额约为5.6%，据称中海物业的市场份额约为6.4%，已在国有物业管理企业中排行第一，并且其2014年管理的总建筑面积在物业管理百强企业中排行第九。
到2015年5月底，中海物业已经管理超过6760万平方米物业，其中包括341个住宅社区、31个商用物业以及12个政府物业。
中海物业通过内部转让形式收购了中国海外所有的物业管理业务、相关集团公司以及中建股份集团所有的物业管理业务。其中，到今年5月底，中海物业管理的公司控股股东（中建总公司、中建股份及中国海外）及同系联营公司发展的物业占到其管理的总建筑面积超过9成，而2014财年中海物业却有超过8成的收益是由控股股东及同系联营公司以外客户产生。
到今年5月底，中海物业实现营业收入9.32亿港元，同比增长了15%，实现净利润4100万港元，同比则增长了四分之一。
在中海物业的营收结构中，主要包括物业管理服务和增值服务两大类，营收贡献最大的是物业管理服务中的包干制物业管理服务。
截止到今年5月底，中海物业9.32亿港元的营业收入中，包干制物业管理服务收入超过8亿港元，占到公司总收益的86%左右，而整个物业管理服务收入总额在当期则占到了公司营收的95.3%。
包干制物业管理服务是指由业主向中海物业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由中海物业享有或者承担，中海物业实行包干制物业管理服务部分，物业服务费用的构成包括物业服务成本、额定税费和公司利润。
另外，在今年前5月占到中海地产(中海九号公馆中海尚湖世家) 营收比重仅为3.8%的酬金制物业管理服务，其当期实现营收不到3600万港元，但毛利率则高达100%。
这是因为中海物业实行酬金制物业管理服务是指在预收的物业服务资金中，按照约定比例或者约定数额，提取酬金支付给中海物业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业务享有或者承担。实行酬金制物业管理服务，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。
目前，在中海物业的物业管理服务模式构成中，包干制物业管理服务占到了绝对比重。不过，物业管理行业人士认为，未来物业管理服务的趋势却是实行酬金制物业管理。
一份物业管理行业的研究指出，实行包干式物业管理，物业公司的收入是固定的，而物业公司若要获得更多的利润，就只有降低物业服务成本，降低成本的直接后果就是物业管理服务质量的降低。而实行酬金制物业管理，物业管理公司的收入与物业管理服务费用的成本实现分离，以此增加了物业服务运作过程中的财务透明度。
4.4%的净利率如何上市
中海物业的经营成本主要是劳工成本和分包成本，在今年前5月，中海物业的这两项成本总额达到了5.3亿港元，占到了经营成本的7成以上。
在毛利方面，中海物业到今年5月底的毛利率为19.2%，这是中海物业过去3年半以来公司多个财年的最高毛利率。
在分部毛利水平上，今年前5月公司占营业收入大头部分的包干制物业管理服务的毛利率最低，只有13.9%，酬金制物业管理服务的毛利水平最高达100%，另外增值服务中的工程服务以及社区租赁、销售及其他服务的毛利率分别为26%和57.3%。
作为一间上市公司，中海物业在今年前5月的净资产收益率（ROE，股东应占溢利与股东权益比例）只有7.4%，按年折算则有17.8%，已经是过去三年半时间的最低水平，中海物业的总资产报酬率（ROA，股东应占利润与总资产比例）约为2.2%，按年折算为5.4%，却为过去三年半财年的最高水平。
中海物业在今年前5月实现营收9.3亿港元，但公司净利润只有4100万港元，净利率约为4.4%，与2014财年净利率水平基本持平。
对于申请主板上市公司，香港联交所未对利润率这项财务指标进一步要求，不过，在盈利测试方面，香港联交所要求申请上市公司股东应占利润在过去3个财政年度至少实现5000万港元，其中最近一年盈利至少2000万港元，以及前两年累计盈利至少3000万港元。
此外，港交所也要求申请主板上市公司最近一个经审计财政年度至少实现营业收入5亿港元。
同为香港上市的物业管理服务公司的彩生活市盈率超过30倍，颇受资本市场认可。虽然公司今年上半年的营业收入只有2.78亿元，但公司净利润则超过了8400万元，净利率实际超过30%，在2014年彩生活净利率则接近4成。
中海物业有更加充足的现金资源。虽然今年前5月中海物业实现的毛利润不到1.8亿港元，但公司到今年5月底手持大量现金资源，其当期现金及现金等价物接近12.9亿港元，在今年初也有11亿港元的现金及现金等价物。
中海物业在过去三年间通过经营业务获得了较多的现金资源积累，从2012年到2014年，中海物业累计通过经营业务获得的现金净额接近6亿港元。
但是今年前5月，中海物业经营活动现金则是净流出1亿港元，其通过投资业务录得了3.7亿港元现金净流入。中海物业披露通过投资活动取得的3.7亿港元现金净流入主要是收到统计附属公司的还款所致。
到今年5月底，中海物业的产权比率（负债总额与所有者权益总额的比率）为29.6%。
记者已经就中海物业上市事宜及公司利润率偏低的情况向中海地产投资者关系部门发去采访函件，不过截至记者发稿，暂未收到对方有关回复。
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