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业内称住房反向抵押是小众产品：房价波动难评估

https://m.biud.com.cn 2014年06月24日07:56 家居装修知识网

6月23日，中国保监会正式下发《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》。拟在北京、上海、广州、武汉，针对60岁以上拥有房屋完全独立产权的老年人开展反向抵押房屋用于养老的试点。

老年人住房反向抵押养老保险，是一种将住房抵押与终身年金相结合的商业养老险。即拥有房屋完全产权的老年人，将其房产抵押给保险公司，继续拥有房屋占有、使用、收益和经抵押权人同意的处置权，并按照约定条件领取养老金直至身故；老人身故后，保险公司获得抵押房屋处置权，处置所得将优先用于偿付养老保险相关费用。

相比3月底下发的征求意见稿，正式文件有两处主要改动。一是延长了犹豫期。保险公司应当在保险合同中明确规定犹豫期的起算时间、长度及犹豫期内客户的权利。犹豫期有征求意见稿中的不得短于“15个自然日”变成“30个自然日”。

“这是针对60周岁以上老年人的保险产品且标的物重大，所以我们要求保险公司在长达30日的犹豫期内，还要再次向投保人确认该反向抵押合同是否出自真实意图。”23日，保监会养老处一位内部人士对21世纪经济报道记者称。

该类保险产品“只能先行先试，毕竟是一个小众业务，对养老方式提供多一种选择，而且对于中国未来房地产市场走势也无法预估，只能边试点、边总结、边完善”。上述保监会内部人士坦言，这对保险公司的风控能力挑战较大。

相比之前的征求意见稿，第二个重要改动是取消了意见稿里“单个反向抵押养老保险合同的初次抵押贷款金额不得超过500万元”的限制。

文件显示，试点期间，单个保险公司开展试点业务，接受抵押房屋的评估价值合计不得超过：4%×上一年末总资产不超过200亿的部分+0.2%×上一年末总资产超过200亿的部分。

“既然已经与公司的总资产挂钩了，正式文件中就不再限制500万这一门槛。”上述人士称。

在很难找到更精准的房地产评估和风控方式的情况下，现有指导意见除在规模上有比例限制外，选择对评估机构做出一定要求，“房产价值应当聘请具有一级资质房地产估价机构进行评估。”

对于一级资质的房地产评估机构，保监会给出解释，“中国住房和城乡建设部对具有一级资质的房地产评估机构在去年底有名单公示，北京地区约有30家左右”。

但大部分业内人士并不看好反向抵押养老市场，“肯定只是小众产品”，主要考虑的因素是远期中国房市价值波动难以评估，以及“70年产权”仍未有清晰解决方案等问题。

“文件对保险公司设置的门槛较低，硬性条件是2009年前开业，注册资本20亿且偿付能力120%以上的公司，满足这个条件的公司很多。应该是希望更多公司参与。”一位长期关注养老保险市场的寿险公司人士称。

保监会对该类产品非常慎重，设立了2年的试点期，并仅在4个城市开展试点工作：北上广经济较为发达，老龄人口数量较多，房地产市场容量较大；武汉和北京均有保险公司投资兴建养老社区，可在老年人住房反向抵押养老保险和养老社区的结合上开展一些尝试和探索。

“由于正式文件7月1日才正式实施，我们尚未接受到一家保险公司报送的该类产品方案，但确实在征求意见之前成立了一个课题研究组。”上述保监会人士透露称，参与课题的公司有幸福人寿、泰康人寿、太保寿险、平安寿险以及合众人寿；外资公司有中美大都会、中宏人寿以及一家再保公司。

据本报记者多方打听得知，正在研究并准备提交该类产品方案的公司包括但幸福人寿、平安寿险、泰康人寿和合众人寿等公司。