中新网6月23日电  我国房地产住宅市场仍然处于高压调控深水区，大部分资本开始转向旅游地产，由于盲目投资造成过度开发、资源破坏等现象严重，旅游地产亟需变革。而此次龙湖地产跨界合作，在已有的别墅、住宅等长项基础上，借助乌镇在旅游景区的开发和运营管理方面的优势，打造古北水镇，颠覆旅游地产固有模式，打破以往“地产独大，旅游滞后”的做法，为旅游地产行业树立新标准。

　　旅游地产乱象不断

　　到“十二五”期末，旅游业初步建设成为国家经济的战略性支柱产业，大量投资者对旅游业发展前景的看好使得旅游地产成为投资热门。不少地产大鳄纷纷投入旅游地产行业，统计数据显示，目前已有60多家知名房企涉足旅游地产，总投资额超过8000亿元。同时从煤炭等行业撤出的大量资金也瞄准了旅游地产。国家旅游局综合协调司司长张坚钟表示，旅游地产正在成为从其他行业撤出的游资的新出路。

　　国际旅游地产专家评审委员会调查报告显示，目前国内绝大部分旅游地产项目，都是以旅游开发为名义，大肆圈地建造“高端住宅”。房地产绑架旅游的乱象比比皆是。

　　旅游地产投资过度还伴随着一系列负面现象，旅游景区的生态与人文环境遭到破坏。“在旅游地产的名义下，我国风景名胜区正遭受着有史以来最严重的破坏。”江苏省社科院院长宋林飞认为，由于地方政府错位开发，那些最精华、最优美的自然和历史文化遗产，正成为城市闹市区、一般的旅游商业区，有的甚至成了权势和资本的附属品。

　　同时，市场消化能力不足导致大量“空城”、“鬼城”的出现。与其他类型的地产不同，由于缺乏产业带动，维护也非常困难，高空置率的旅游地产很难获得发展转机。

　　地产独大成乱象主因

　　北京绿维创景规划设计院院长林峰用“一半火焰、一半海水”来形容旅游地产目前的乱象。一半是火焰，是指旅游地产投资火热；一半是海水，意思是旅游地产销售市场冷清，“空城”、“鬼城”频现。

　　旅游地产乱象的背后是旅游业开发的滞后，片面进行地产一支独大的开发。“大多数旅游地产项目都是挂羊头卖狗肉，地产开发商不注重旅游的服务功能和旅游价值，不注重旅游地产本身的服务价值，而只注重卖房子。”林峰分析道。

　　“地产独大，旅游滞后”成为我国旅游地产的基本现状，与旅游和地产这两者本身存在的差异性有关。旅游业的开发包含旅游景点、服务设施、基础设施的建设，开发周期长、涉及范围广，需要政府、企业等各方力量的配合。以往我国的旅游项目多为政府主导开发，强调旅游业的公益性。相对而言，房地产的市场化程度较高，属于资金高度密集的行业，保证资金链的良性循环对地产行业至关重要，尤其是在宏观调控不断深入、房地产开发企业融资日趋困难的背景下，资金的高效周转能够很大程度上化解投资风险。

　　当下，房地产企业在转向投资旅游业、开发旅游地产的过程中，容易形成旅游、地产两张皮，所谓的旅游地产很难实至名归。

　　从现实来看，目前国内一些比较知名的旅游景区开发，也都是由旅游行业专业公司主导开发完成，地产开发商主导的成功的旅游度假区较为罕见，如浙江乌镇等。

　　不过，一些开发商也开始改变思路，采取与专业旅游开发团队合作的模式，来进行旅游地产的开拓。龙湖地产在北京司马台长城下打造的长城源著项目便可称得上是旅游地产革命性产品。

　　龙湖地产引领新模式

　　作为龙湖在北京的首个度假产品，此次长城源著项目合作开发模式引人注目。该项目临近中青旅主导开发的古北水镇，龙湖牵手中青旅，与乌镇团队合作形成旅游和居住的互补格局，打造“别墅质感+乌镇模式”的新型旅游地产。

　　龙湖•长城源著项目作为龙湖合作开发开山之作，也将成为龙湖品牌升级的标杆项目。龙湖“旅游产业+房地产”的模式预示着旅游地产新时代的到来。

　　传统旅游地产认为，旅游地产只是简单的旅游资源和地产销售的堆叠。业内人士称，旅游地产是一项综合的产业运营，但国内大部分旅游地产仍停留在“圈地”开发住宅的模式。

　　“单纯以旅游为概念的圈地卖房模式难以为续。”兰德咨询总裁宋延庆称，只有打造好度假旅游模式，才能找到旅游地产真正的蓝海盈利模式。

　　与圈地赚钱的做法不同，龙湖将旅游度假视作一种升级版的消费与生活方式，追求旅游地产持久性发展动力，“旅游在景区，生活在社区”成为其发展方向。

　　不同于传统旅游地产，在长城源著项目中，龙湖实行“景区环境+城市设施”并存的开发模式，依据长城脚下的自然资源和特色文化元素，加强景区配套设施和服务产业的建设，通过旅游项目带动地产开发，同时地产开发也反哺旅游业。

　　闻名世界的乌镇运营团队与着力打造旅游地产新体系的龙湖地产，将会分别在旅游景区的开发和运营管理上，以及体现生活品质的别墅住宅构筑上，发挥自身所长，相辅相成。

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