镇区打响“价格战”。

为吸引客户开发商“暗降”变“明降”。

    文/记者蒋幸端 图/记者卢政　　

    上周，东莞楼市打响了“价格战”的第一枪。本土开发商楼盘富盈·加州阳光以低于市场价超过1500元/平方米价格开盘，拦截被业内称为“价格屠夫”的外来品牌开发商碧桂园常平项目客源，上周六，碧桂园常平首府将价格调低，以6500元/平方米精装修价格开盘。两个楼盘相继调低价格，也让东莞楼市难得地出现了个盘成交火热的现象。

    业内人士表示，2014年的东莞楼市调整进入第二阶段，随着下半年大量楼盘的入市，压力加大，同一区域楼盘间的竞争也将日益激烈，“价格战”在各个同质楼盘之间已经悄然掀起。

    现状：开发商打响今年首轮“价格战”

    上周，常平的碧桂园常平首府开盘前夕，本土开发商富盈地产名下富盈·都市华府、富盈广场、富盈·加州阳光等三个楼盘推出限时抢购的低价扫货行动，降价幅度之大超出了业内预期。其中位于常平镇的富盈·加州阳光降价至5200元/平方米推出新一批洋房，“拦截”碧桂园客户。

    上周六，碧桂园常平首府开盘，在富盈的步步紧逼之下，其开盘价仅为6500元/平方米，除掉精装修价格，该楼盘的毛坯价仅在5500元/平方米左右。记者了解到，在此前认筹的过程当中，该楼盘透露的价格为7000多元/平方米。据业内人士透露，该楼盘开盘当天销售率在八成左右，出现了近期市场上难得的火热现象。据了解，这些楼盘将在近期签约，在近期成交数据上会陆续显现。

    经过此轮博弈，常平镇的房价回落近2000元/平方米，房价从“6字头”下滑至“5字头”，根据东莞中原地产市场研究部统计的数据显示，2013年，常平镇住宅的均价为6944元/平方米，两大项目价格下降幅度大，自然也吸引了压抑许久的刚需购房者入市。

    业内：“价格战”出现在常平不意外

    今年，东莞楼市经历了从“特价房”促销“暗降”到打折“明降”，到激烈竞争“价格战”的阶段，虽然特价房的“暗降”从城区开始，但是竞争最激烈的“价格战”却是出现在镇区。

    “价格战”出现在常平一点都不意外，业内人士表示，虽然东莞整体市场供应量不足，但是常平镇却常年供过于求，根据东莞中原地产在2013年底的预测，今年常平镇的潜在供应量排名全市前三。

    但是从成交情况来看，根据瑞峰置业市场研究部统计的数据来看，今年1~5月常平镇住宅仅成交了5.4万平方米，仅是其全年潜在供应的十分之一。

    “供应量大，楼盘多，消化慢，竞争激烈。”业内人士认为，这是“价格战”首先在常平打响的主要原因。

    碧桂园进驻常平让常平楼市的竞争更加激烈，碧桂园的“低价快销”策略，使得该开发商被业内称为“价格屠夫”，其销售策略往往是定价低于片区的均价以加快出售，因此，在市场平淡的情况下，为了抢在碧桂园开盘前回收客户，部分资金压力大的本土开发商只好采取价格更低的策略。

    探讨：

    哪些区域可能出现下一轮“价格战”？

    临深片区价格虚高

    上周，凤岗的保利·百合花园出现低于预期价格入市，显示着近年来一直往上走的临深片区房价开始出现回落。近段时间，市场的观望也影响了深圳购房者进入东莞置业，临深片区的成交下滑，但是由于近两年来在临深片区拍地布局的房企太多，致使2014年临深片区市场潜在供应量仍然十分庞大。

    据东莞中原研究部数据监测显示，2014年临深片区核心区域潜在供应体量亦十分巨大，凤岗三正半山·逸品、益田大运城邦、御山翠峰花园，塘厦碧桂园·天麓山、珠江·观澜御景等众多潜在项目产品预计将在2014年相继入市，凤岗2014年住宅潜在供应达68万平方米，塘厦达53万平方米，临深片区后市供应力度依然相当强大。

    在供应量十分庞大，深圳购房者观望，竞争压力十分巨大的情况下，临深片区楼市开始出现价格回落。东莞中原地产研究部分析，临深片区在深圳客外溢的推动下，片区房价快速上涨出现虚高，高价产品直接挑战着客户的购买力，在市场冷淡的情况下，开发商比较明智的做法是将房价下调一定幅度以促成成交。

    大石龙片区竞争激烈

    随着新火车站的开通，大石龙片区成为东莞楼市新兴起的一片热土。但是不幸的是，刚刚兴起的大石龙片区就遭遇了楼市的淡季，这里密集布局的楼盘也将遭遇激烈的竞争压力。

    记者了解到，海伦堡地产石龙项目海伦湾位于石龙西湖，主推76~137平方米住宅和部分临江叠墅，而与其相近的香港嘉华集团石龙项目嘉华星际湾，同样推出88~240平方米的江景洋房，由于两个项目的户型相似，位置相近，将面临最直接的竞争。据了解，嘉华星际湾预计10月推出，而海伦湾则在紧张赶工中，希望能够抢在7、8月份就入市。业内人士表示，两个项目户型类似，位置相近，在目前的市场环境下，哪个项目先入市，将会获得先机。

    据不完全统计，仅石龙镇的潜在供应项目就有十个以上，此外，大石龙片区中还有石碣、茶山、企石等镇区在售或即将销售的项目，供应量庞大，竞争也将十分激烈，其中备受关注的碧桂园企石项目也将于年内入市，也将影响着大石龙片区项目定价。

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