根据上海网上房地产网数据显示，2014年7月上海预计将有25个住宅项目开盘或加推，与6月的64个预开盘量大幅萎缩60.94%，较2013年同期下降26.47%。

在这25个项目中，共有13个新盘首次亮相。同时，到6月13日，上海市商品住宅存量面积历史上首次突破1100万平方米，为近三年来新高。

新城控股集团副总裁欧阳捷告诉中国房地产报记者，7、8月份是传统的楼市淡季，推盘量通常会出现一定下滑，整体供应会保持相对温和的状态。对于开发商而言，目前最重要的是要去库存，保证现金流的正常运行。

一方面是因销售不振而日益累积的高库存，另一方面又是开发商推盘态度趋于谨慎、7月开盘数量锐减。未来的上海楼市必然会面对更加严峻的挑战，开发商和购房者之间的拉锯战也将继续升级。

库存压顶购房信心下挫

在上海7月即将入市的25个项目中，有8个是6月推迟入市的楼盘；另外，在6月尚未入市的项目仍可能会有一部分延期到7月，故这个月上海楼市的供应量仍有一定的上升空间。

“一方面，国家统计局公布的70个大中城市房价监测，上海连续24个月后首次环比降价。全国楼市低迷已经对沪上楼市成交产生实质性影响。但是，另一方面，各地救市政策频出，中央政府无明文制止，政策上根据市场双向调控的可能性扩大。”21世纪不动产市场研究员赵芸分析认为，“从一线反馈看，开盘缩水受大市唱空、房贷紧缩所产生的购房需求暂缓。”

从开发商推盘节奏放缓的角度看，赵芸认为，上海作为人口超过2000万的国际大都市，购房需求大且部分优质项目仍然坚挺，故开发商并不放手“以价换量”，而是在量价互博的关键期，选择观望。

“在接下去的，3个月内，大房企会在一线城市率先降价。”日前高和资本董事长苏鑫公开表示，由于完成销售目标的压力,在上半年大部分房企目标完成率较低的情况下，开发商“以价换量”是很自然的选择。

苏鑫告诉记者，从当前的市场惯性而言一定会继续下跌，但哪些房子会降价？“我们可以通过‘降价指数’工具分析。第一，非核心区域的房价下跌可能性更大，核心区域仍将坚挺；第二，同质化竞争激烈的产品更容易降价；第三，品牌开发商在第四季度降价的可能性更大，年中上市房企下调销售目标的可能性极小，而且会选择个别非核心区域的楼盘降价跑量。”

据国家统计局上海调查总队6月12日发布的“2014年上海市民购房意愿调查报告”显示，2014年上海市民对房价预期看涨面首次出现缩小。

27.6%的受访者计划近3年购房，与2013年相比下降13.1%。短期内购房意愿同样出现下降，仅9.7%的受访者计划一年内购房，比2013年下降9.2%。

“从供应上看，中心城区供地少、新房少，反之外环外供应大，是入市项目较多的主要原因；从需求上看，以刚需为主的项目，总价低、需求大，累积客户周期较短，推盘节奏相对更快。”21世纪不动产市场研究副总监黄河滔对此表示。

业内人士分析认为，主推新盘可以起到投石问路的作用，为开发商备战“金九银十”,同时也是针对当前销售情况，为缓解资金链的压力而产生的市场行为。下半年调整势在必行

数据同时显示，目前上海一手商品房库存面积达到1119.05万平方米，存库总量已连续两周维持千万平方米以上。如按2014年前5个月均销量测算，去化时间约为16个月。

显而易见，上海房企面临着高库存和缓推盘双重压力。

对这一看似矛盾的现象，赵芸表示，开发商虽然面临去化压力，但土地成本高企、以价换量尚早，故只能采取观望后再推盘的做法。缓推盘，是主观维持供需平衡，减少竞争压力的市场表现。

从记者调查的情况来看，刚需项目目前并没有形成明显的降价风潮，反而是改善性项目在价格配合度方面更高一点，以价跑量的策略取得了一定的实效。

比如位于浦东的中高端住宅项目金大元御珑公馆推出一批精装大平层房源以7.2折“甩卖”，原价均价5万元/平方米，现价均价3.6万元/平方米。这个项目立刻被买家热捧，所以销售冷热背后还是价格在起主导作用。

“成交方面去化不畅，资金回笼困难，这种压力会倒逼开发商调整销售速度，在7、8月份会有一个明显的表现。”中原地产上海研究咨询部总监宋会雍告诉记者，“房产开发商在年初和年中制定的销售目标与市场的贴合度是不同的，年初情况比较乐观，但是经过近半年的发展变化，开发商有了充分的市场认知度，对销售目标进行调整也是必不可少的。”

但是对于这种调整的力度，宋会雍认为也会保持在适度范围内。毕竟，开发商不会为了单纯冲刺营销目标而牺牲价格，而力求保持营销目标和利润率的平衡。

在这个寻求平衡的过程中必然会出现价格调整和供应行为的一种反复。上半年开发商还不太乐意过早去寻求这种平衡，而经过近半年的观望，包括对中央和地方政策的解读、对市场环境变化的研究都比较深入之后，下半年开发商的调整方案会比上半年更有切实的意义。

“据我了解，很多开发商已经做了三四套的营销方案以适应不同的竞争格局和市场环境。这个调整过程会是缓慢而持久的，但总体趋势是卖家会逐渐靠近买家的需求，比如降价的幅度更大一点、范围更广一点。”

宋会雍进一步补充说，“毫无疑问，买家对于降价的预期会进一步强化，卖家在姿态上也会不断地将自己的预期调低，但是这是一个很迟缓的过程，卖家不会主动降价，而是会迫于比如资金方面的压力、价格不断下行对自己心理承受力的打压等因素而做出调整。”

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