武汉市房管局数据显示，今年1至6月，该市新建住宅成交量7.4万余套，与去年同期的74068套基本持平。

　　今年，武汉楼市在重重压力中开场：去年底限购政策加码，公积金贷款门槛提高，继续缩小购房群体；年初国内部分城市楼盘大幅下调报价，形成购房者观望预期；银行对房贷没了兴趣，让开发商回款压力骤然增加。这三大压力，让楼市进入阶段性调整期。

　　开发商迅速反应应对困局。今年上半年，武汉房价基本处于停涨状态，释放了部分需求。对比部分城市成交量大幅滑坡，武汉楼市算是稳住了。

　　●一叶知秋 从摇号买房到特价卖房

　　“总的感觉是，购房者突然变得很犹豫。”昨日，一家房地产开发企业负责人如此点评武汉上半年的楼市情况。

　　这家企业正在开发、销售一个总规模超过百万平方米的综合体。幸运的是，去年底，在市场还比较火爆的时期，他们推出了第一期房源。

　　当时，购房者要买到这个项目的房子，还必须靠“抢”。由于认筹量超过房源数，开发商采取摇号方式确定购房者，甚至以全款购房、商贷、组合贷、公积金贷等不同付款方式，把客户分为“三六九等”。开盘当天，每位购房者只有3分钟时间选房，很多人甚至连单价都没有看清楚，就匆匆支付定金。

　　但今年春节后，情况突然变化。“我们的大户型均价低于1.1万元/平方米，小户型接近1万元/平方米，比周边其他项目便宜。即便如此，很多客户还是迟迟不下定金。”该负责人说。

　　当时杭州等地不断爆出“降价3000元/平方米”的新闻，让很多武汉的购房者相信，该市楼市也会跟风。

　　开发商的应对方式，一开始是将认筹金从1万元降到2000元，并提高认筹抵扣金额，但这种“假摔”根本无法打消购房者的顾虑。从4月起，该楼盘终于暗中降价，只要客户提出让利要求，置业顾问就会以“申请特价房”的名义，提供额外折扣，总价再优惠2个百分点。

　　●让利收效 价格停涨刺激购房需求

　　上述楼盘，只是武汉楼市的一个缩影。今年以来，越来越多的开发商，重拾“以价换量”的大旗。

　　光谷关山大道一家楼盘，去年一期报价每平方米1万元出头，今年5月二期开盘，报价调整至9500元/平方米。更多开发商，则通过“特价房”、“底价竞拍”、零首付、补贴利率、赠送家电基金等曲线方式，暗中调低房价。

　　武汉市房管局公布的数据显示，今年1月，该市房价均价为7019元/平方米；到4月份，均价为7067元/平方米，上涨0.6%。而据国家统计局公布的数据，今年5月，武汉房价停涨，预计6月甚至会出现环比下跌。而去年9月至12月，该市房价涨幅连续4个月达到两位数。

　　一家总部位于北京的大型开发商，在本轮调整中最早让利促销，今年上半年完成销售40多亿元，不仅拿下武汉市场销售冠军，也是为数不多的完成半年业绩的房企。

　　开发商让利，开始打消购房者的观望情绪。“促销就能取得不错的效果，表明武汉市场的刚性需求很旺盛，只要购房者确认得到实惠，就会出手，毕竟刚性需求不可能无限期观望下去。”该开发商人士说。

　　●稳中有忧 成交量居高供应量更大

　　今年上半年，武汉新建住宅成交量7.4万余套，不仅与去年同期基本持平，从全国范围看，也至少能挤进前三名。

　　但这并不代表开发商的日子就会好过——由于供应量大幅增加，销售率其实降低明显。

　　据中国指数研究院跟踪统计，2013年，武汉楼盘开盘当天，平均销售率为58.7%。今年1至2月基本维持这一水平，3月甚至一度冲高到60.5%，但从4月起，情况发生了变化。

　　当月，武汉各楼盘累计推出新房源6968套，开盘当日销售3469套，平均销售率49.8%，一年多来首次跌破5成。5月累计推出新房源9960套，开盘当日销售5193套，平均销售率52.1%。同时，从今年4月起，武汉基本没有再现所谓的“日光盘”。

　　另外，由于银行信贷不给力，意味着不少楼盘即便卖出房子，开发商的资金也无法迅速回笼。

　　同时，目前房地产项目均为滚动开发，即一期建成销售后，再利用回笼资金进行二期开发，以此类推。今年以来，武汉一些大型新项目的规模达到700万平方米，开发周期至少7至8年，销售率降低、资金回笼慢，可能导致后续配套建设无法跟上。记者从武汉市房管局市场开发和监管处获悉，今年，市场监管的重点就是延迟交房，尤其是开发商因资金断裂而导致的延迟交房。

　　●后市预判 暂时没有放松调控计划

　　武汉今年上半年的房价基本处于停涨状态，下半年又将如何变化？

　　根据市场情况，开发商促销通常分为4个阶段：首先是加大促销赠品力度；其次是推出团购价、特价房；三是老盘减配降价、新盘低开；最后是清仓降价。

　　目前武汉楼市“特价房”普遍，但近期，汉口滨江一精装楼盘停止对房源进行精装，改为出售毛坯房，报价从起价1.5万元/平方米，变为均价1.3万元/平方米。武汉楼市，正在从第二阶段向第三阶段发展。中国指数研究院（华中）市场研究总监李国政表示，要判断楼市走向，首先要看政策是否发生变化。近1个月来，沈阳、呼和浩特等城市相继传出放松调控的新闻，表明部分地方已有“救市”意愿。

　　实际上，早在今年初，武汉一些开发商即通过开发企业协会，向主管部门提出“放松调控”的建议。但记者从武汉市房管局获悉，该市暂时没有类似调整计划。

　　虽然不少购房者预期武汉房价会继续走低，但值得一提的是，今年上半年，武汉地价维持稳定，表明开发商对未来房产定价的态度。如江夏、四新、白沙洲等置业热门区域的地块，成交楼面地价仍为2000—3000元/平方米，与去年基本持平。

　　在后湖开发项目的一家上海房企人士认为，在一些城市，供求关系直接影响房价，导致限购对市场冲击很大。武汉则仍处在快速发展当中，尤其是轨道交通、快速路网建设等，会带动物业价值的内在提升，再加上刚性需求旺盛、外地来汉置业需求平稳，对武汉楼市的稳定起到了很好的支撑作用。

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