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广东清算土增税房企资金链雪上加霜

https://m.biud.com.cn 2014年07月02日08:42 家居装修知识网

昨日起，广东开始清算土地增值税。南都记者联系省地税局税政部门获悉，有关行动按照国家要求进行处理，而广东的土增税工作在过去几年逐年加量加重。去年广东全省土地增值税额为408亿元。

多数开发商对南都记者直言，不存在拖欠土地增值税的情况。但也有业内人士告诉南都记者，“土增税设计复杂，目前是预征，销售达到八成之后清算，多退少补。很多开发商利用保留部分商业不卖等方式规避清算。”

业内人士预估，在市场下行阶段，土地增值税成为税务部门重点清查对象，会令开发商本已紧张的资金链“雪上加霜”。一些中小房企很可能因从严征收土地增值税而引发资金链断裂风险。

11月

上报清算工作

广东省地税局近期制定出台了《广东省地方税务局土地增值税清算管理规程》，就清算省内房企的土地增值税提出诸多详细要求，文件于7月1日起正式实施。

此前国家税务总局下发通知，要求各级税务机关加强征管堵漏增收，提高收入增长质量。在下一阶段规范税收秩序的重点中，首先提到的就是“加大土地增值税清算力度”。根据业内消息，国税总局已对清算任务限定了时间表，要求各地在今年11月底前报送土地增值税清算工作完成情况。

广东省地税局税政一处副处长蒙全忠向南都记者介绍称，广东土增税实行预缴制，预缴比例不低于2%，具体的权限划给地级市。

按照2006年《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，满足“已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上”等四项条件的，地方税务部门可以要求清算(非强制结算)。

华南开发商、维森置业董事长张维伦接受南都记者采访时表示，目前土增税大体的征缴过程是，房地产开发商拿地成立项目公司后，跟税务部门接头。“实际上真正的预缴是在销售的时候。住建部门发了预售证就可以销售项目，取得销售收入的时候，就要预缴土地增值税。”他回忆称，自2010年起，广东预缴比例已经不低于 2%。

8成

销售后的博弈

一位华南房企人士告诉南都记者，“土增税设计复杂，目前是预征，销售达到八成之后清算，多退少补。至少有很多手法可以控制这个节奏。”

据其介绍，在土增税的征缴中，预缴以后，最后还有个清算流程。达到清算的条件，也就是项目销售完成八成之后，开发商就应该根据项目的经营情况，按照税局相关的申报手续，向税务局申报。税务部门对申报资料、账本和一系列结算凭证进行审核。这个阶段实行“多退少补”。

“不少大型城市综合体就设计了商业部分，并保留不卖，这也是使得项目未达到清算条件的一个方式。”张维伦向南都记者表示，严格来说，这不能说是欠缴，因为开发过程中的预缴，已经基本占了应缴的绝大部分。但清算阶段的“多退少补”，确实可能存在规避操作的空间。

广东省地税局有关负责人向南都记者介绍，土增税征收过程中，根据不同的项目类型，规定是有所区别的，清算方案会根据楼盘实际的定位分若干个档次，如普通住宅、非普通住宅、别墅、商铺等，“情况复杂，都有区别的”。

“比如说，看具体项目的设计情况。按规定是完成了80%的销售，土地增值税就要清算，但如果项目自带的商业部分超过了20%，就算住宅全部卖完了，也没有达到清算条件。”张维伦介绍，同时也要看开发商对这部分商业是卖还是租，如果没有卖，就达不到清算的条件，规避了“多退少补”的最后清算。

事实上，不少开发城市综合体项目的开发商直言，保留不卖或者惜售对开发商资金回流也有很大影响。因此如何博弈，令资金运用更合理，在不同的市场环境下有不同的选择。

5%利润被拿走？

不可否认的是，在如今房地产市场降价频频、收成下滑的大背景下，开发商急守资金的愿望空前强烈。在市场下行阶段，土地增值税正成为税务部门重点清查的对象，会令开发商本已紧张的资金链“雪上加霜”。一些中小房企很可能因从严征收土地增值税而引发资金链断裂风险。

虽然多位开发商称“影响有限”，但目前资金为王的时代，高周转、快去化，都是为了尽快回笼资金，“落袋为安”。而土增税的加快提审清算环节，无可避免将促使一批房企在最后阶段支出一笔费用。

家和地产集团副总裁张建勋称，目前市场本身遇冷，开发商原来打算降价10%，还有5%的利润可图，但政府此时实施新政，相当于把5%的利润也拿走了，假如资金链不紧张的话，会降低开发商的降价冲动。

北京某房企负责人坦言，“这些年土地增值税清算一直不怎么严格，累计下来已是一笔十分可观的资金。对于中小房企而言，一旦自身项目被清算，资金链将存在断裂风险。”

3成房企倒闭？

“加强清算这件事对开发商的影响肯定是有的，但不会太严重，不会出现三成开发商无限接近倒闭。”中房信广州公司总经理梁永光对南都记者表示，其实土地增值税一直就有征收，不过，大部分开发商都有自己的手法，去尽量增加成本来降低增值税的支付。

值得注意的是，本次清算执行力度还未可知。因此也有房企称还不担心清查的后果。不少开发商向南都记者直言，自身不存在拖欠土地增值税，并表示有关土增税的规章制度一直都有，只不过是这次重申一下。

华南一家小型房企营销负责人张先生告诉南都记者，这其中可能还是有利益博弈的。从长远合作角度考虑，地方清查有可能在执行时还是会为开发商考虑。

不过这种“侥幸”能否得逞？不少业内人士认为，可以肯定的是，有关的监管会越来越严格、透明化。一家全国大型房企高层透露，“税务系统的电脑中已经自动生成了税负率低的企业，由各地税务局管理科形成一份‘黑名单’上报，然后指定稽查局对名单上的房企逐一检查。”就此说法，南都记者昨日尝试求证，但未得到答复。