每经记者 区家彦 发自广州

  自2010年起出现爆发式增长的房地产基金，今年将迎来第一道坎。

  随着今年以来房地产市场持续下行，给房地产基金带来巨大的兑付压力。但《每日经济新闻》记者调查发现，经过数年野蛮成长，越来越多的大型地产私募基金公司建立了多重风险控制体系，包括股权质押、全程财务监控、母公司担保等。

  新城控股高级副总裁欧阳捷向《每日经济新闻》记者表示，虽然今年房地产市场降温会给不少房地产基金带来压力，甚至可能出现局部的兑付危机，但整个行业出现系统性危机的可能性比较小，优质的房地产基金反而有望借助此次调控脱颖而出。

  部分风控要求高于信托

  日前，位于广州南沙区的住宅项目南沙一品完成了项目交接，项目实际控制人从广东创鸿集团换成中山市通大房地产有限公司，主导此次交易的正是项目的合作基金德信资本。

  南沙一品是广东创鸿集团在南沙打造的一个综合体项目，2013年创鸿集团与德信资本合作推出德信·创鸿房地产投资基金，基金总募集规模为3亿元，基准投资日为2013年8月28日，投资期限为24个月。

  然而，去年11月，创鸿集团有限公司董事长黄鸿明因涉嫌行贿被广东省人民检察院依法刑事拘留，受此影响，当时在售的南沙一品随后停止项目的所有宣传。

  突如其来的危机，正是考验基金风控能力的机会。根据双方的合作协议，基金直接持有项目公司100%股权，项目公司公章、财务章、银行账户等均由基金管理人德信资本监管，即基金方拥有对标的项目的独立开发权、处置权。为此，德信资本与项目方多次交锋，最终说服其引入战略投资方对项目做整体并购。

  德信资本董事长陈义枫告诉记者，经过反复甄选，德信资本挑选了中山市通大集团作为项目的并购合作方。6月上旬，通大集团顺利完成项目交接，并重新派遣施工队推进项目的顺利开展，德信·创鸿房地产投资基金更名为德信·通大南沙房地产项目投资基金，最终化解了潜在的危机。

  德信资本南沙项目的案例并非孤例。欧阳捷告诉记者，“根据我所接触的情况看，地产基金的风控能力并不像外界所想象的那么差”。他说，大多数地产私募基金在投资前会对项目进行详细评估，对项目公司拥有绝对控股权，项目的开发过程中会派驻管理团队进行全程监控，财务章、法人章由基金公司亲自管理，销售回款中绝大部分由基金支配，这些措施杜绝了大多数内部风险的发生。

  陈义枫向记者表示，地产基金的募资门槛看似比信托公司低，但不能就简单认为地产基金的风险一定比信托公司高。地产基金对于风控的要求，某些方面甚至高于信托和其他金融机构。

  系统性风险发生概率小

  不可否认，市场转冷是否会导致房地产基金陷入兑付危机成为业界关注的焦点。

  欧阳捷认为，房地产基金行业也许会出现局部的兑付危机，但是行业出现系统性风险的可能性很小。一方面，虽然房地产市场较去年出现明显下滑，但如果与前几年的市场状况比较其实并不差；另一方面，主流房企业绩大多数仍然在增长或者持平，销售大幅衰退的企业极少，这说明在行业内占主导地位的大型房企并不存在生存危机，由于这些房企普遍拥有自己的房地产基金，这批地产基金从目前来看并不存在危机。

  不过，与大型房企相比，由于大量的中小型房企缺乏融资渠道，所以局部风险可能出现在这类型房地产基金上。

  陈义枫透露，如果项目出现滞销，基金拥有决定权，要求开发商降价销售，尽快回笼资金以保障投资者利益。

  欧阳捷表示，即便是中小型房企出现经营危机，它们也可以通过向主流房企出售项目甚至公司股权完成“自救”，这是地产基金乐于看到的。欧阳捷说，“相较于牌照类金融机构，地产基金行业没有严格的准入门槛，所以目前可谓是鱼龙混杂。但在这次的市场洗礼下，优秀的地产私募基金有望脱颖而出，真正危险的应该那些规模较小、缺乏有效风控制度的机构”。

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