“中国最好养老山庄”陷“空城”亏损困境
定位失败，湖南浏阳奢华养老山庄入住率不足10%
张家振
有“中国最好的养老山庄”之称的君孝天下赤马湖养老山庄正陷入“空城”、亏损的困境。
7月2日，《中国经营报》记者实地调查发现，赤马湖养老山庄开业一年多来，始终未能解决入住率低的难题。据工作人员介绍，目前山庄仅有20多名老人在此短期度假疗养，入住率不足10%。
但是，按照公司愿景，希望“通过五年的管理实践，把赤马湖养老山庄打造成养老服务行业的标杆，公司走品牌管理和品牌输出的企业发展扩张之路，实现在证券交易所上市”。
不过，现实却是另一番光景。据一位在此做短期度假疗养的刘先生介绍，在参加山庄举办的试住体验后决定在这里度过一段时间，“每个月住宿和餐饮一共才不到1500元，环境也不错，但就是不能吸引更多的老人长期住下来。”
“政府办的福利院、养老院住得满满的，排队要等很多年，而私立的养老院床位却空置很多，入住率不高，政府支持力度小，山庄养老面临着基本建设投入和产出极不平衡的问题。”养老山庄策划总监丁冲告诉记者，公司正在积极地想办法努力克服经营上的各种困难，包括承接旅游团队以及公司培训、拓展训练等业务维持经营，以此开展自救。
专家提醒，养老市场固然庞大，但一味专注于高端养老市场的角逐，忽视中间或平民群体的养老需求，无疑是经营理念和思路的错位。
入住率不足10%
赤马湖养老山庄位于长沙市远郊的浏阳市沙市镇赤马湖畔，距离长沙市中心约100分钟的车程。
据了解，赤马湖养老山庄由湖南君孝天下养老服务股份有限公司在长沙市远郊的浏阳市赤马湖畔投资3000多万元改建而成。现场的宣传资料显示，山庄占地210亩，山庄由15栋独栋临湖别墅及配套设施组成，总建筑面积20000平方米，共设有养老床位300张。
不过，赤马湖养老山庄开业一年多来，始终未能解决入住率低的难题。7月2日，记者在山庄看到，山庄临湖而建，环境清幽，配套设施齐全，不过老年公寓、老人活动室、医疗康复中心、游泳池、会议室等设施，基本处于瘫痪状态。医疗康复室里空无一人，仅有张贴在墙上的8名医护人员简介，超市、老人活动室也是卷闸门紧闭，设有400个餐位的餐厅显得空空荡荡。
据工作人员介绍，目前山庄只有20多位老人在这里做短期度假疗养，由于人数太少，超市、医疗康复中心等设施并未完全开放，整个养老山庄开业一年多来，入住率不足10%，正处于亏损的尴尬境地。
一位在此做短期度假疗养的刘先生告诉记者，在参加山庄举办的试住体验后决定在这里度过一段时间，“每个月住宿和餐饮一共才不到1500元钱，环境也不错，但就是不能吸引更多的老人长期住下来。”
据了解，赤马湖养老山庄之前定下的收费标准为每人每月1980元，包括吃住、卫生、活动、物业、内务整理等，为吸引更多老人入住将标准调低到了1500元左右。
而即使通过低价折扣的方式也并未吸引更多老人前来居住养老，丁冲告诉记者，“山庄自2013年开业至今，入住率忽高忽低，大多以候鸟式养老为主，最多的时候入住290多人，少的时候只有几个人，入住时间最长的也就一个月。”
“交通不便，配套设施经营不起来，没有形成老年生活氛围可能是入住率不高的主要原因。”刘先生告诉记者，业余生活不丰富，只能散散步或呆在房间看电视，离预期太远了。
亏损经营
据了解，为了提高知名度，吸引更多老年人上门， 湖南君孝天下养老服务股份有限公司曾在一年试运营期内推出了免费试住体验活动，并为此追加了200万元的投入维持日常运营。公司负责人潘元亮此前在接受记者采访时表示，免费入住1000人，每人住3天，每天的食宿成本50元，一年下来就是15万元。此外，人工成本和营销成本约有150多万元。
不过，试住体验活动效果并不理想。据了解，试营业期间共有上千名老人前来试住，对山庄的服务、环境赞不绝口，但老人们更愿意将这里当做“农家乐”式的休憩地，呼朋引伴小住几天，然后回自己或子女的家。
“政府办的福利院、养老院住得满满的，排队要等很多年，而私立的养老院却床位空置很多，入住率不高，政府支持力度小，山庄养老面临着基本建设投入和产出极不平衡的问题。”丁冲表示，公司正在积极想办法努力克服经营上的各种困难。
不仅如此，赤马湖山庄作为民办养老机构，很难获得政府的更多支持。“按照政策规定，民办养老机构在达到营业水平后，每个床位可以获得4000元的补助，但截至目前民政部门只给了30万元，还有90万元没有落实。”丁冲告诉记者。
据了解，为摆脱亏损困境，公司正靠接受旅游团体度假、公司培训和户外拓展运动来维持经营。“目前的收费标准大概在每人每天100元。”
即便如此， 湖南君孝天下养老服务股份有限公司还将追加投资，建成国际性的养老基地。据丁冲介绍，“公司将适时启动项目二期建设，总床位达到1000张。这主要是看好未来养老产业的发展前景。”
事实上，赤马湖养老山庄面临的困境也是目前大多数养老社区共同的难题：一边是日益增长的老年人养老需求，一边是养老模式的模糊和经营上的亏损。
“在一些项目中，开发商打着养老地产的旗号去争取较低的拿地成本，养老地产最终沦为了一种宣传策略而非实际产品优势。”有专家提醒，养老住宅建设与服务不同于一般的房地产开发，而是一个完整的产业链，涵盖物质保障、照料保障、医护保障等许多方面，“由于开发成本较高、运营周期较长，许多养老住宅项目还处于亏损或者微利状态。”
专家还表示，一味地专注于高端养老市场的角逐，忽视中间或平民群体的养老需求，未免是经营理念和思路的错位，“设施经济、价位适中、薄利多销，培育大众养老这一庞大市场，才是明智选择。”
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