编者按
有意擦边也好，无心踩雷也罢，万科产业园区的首个试水之作真的变成了名副其实的“试错”。
不能分割销售甚至不能开展经营性活动的科教用地，神秘离去的前股东和一地鸡毛的烂摊子，万科为何连基本的尽职调查都没有做就贸然装进上市公司？园区有风险，进入需谨慎，作为拥有行业标杆地位的头号龙头房企，进入一个崭新领域本应该慎之又慎，不能以一句“不了解”或“不小心”来搪塞理应知情的公众和投资者。在这个事件中，郑州当地政府部门更是显得失职和失语，对这个项目疑点重重的前世今生披露不透明甚至可疑，对前后进入的企业对接更是难以自圆其说。美铭科技园是传统房企转型产业地产遭遇未知风险的典型投射，我们无意以模式风险和道德风险过分苛责万科，但却必须将这个样本放大解剖，让产业地产“门口的野蛮人”闻者足戒，警钟长鸣。
对于万科地产下一步的动作，我们也将持续关注。我们希望政府与企业的博弈，是一个透明清晰的可见，而不再是模糊的莫可名状。
首个产业园区尴尬难产
万科郑州踩中土地暗雷
本报记者 周翔宇 郑州报道
初夏的郑州，河南本地园区开发商殷经理的车停在郑州高新区西区科技大道上，车窗外正对着“美铭全球高新智慧产业园”的施工规划公示板，其中“美铭科技”四个大字相当显眼。而在这块公示板的左上角，可以看见并不明显的“万科”二字。“我们的项目也在这附近，最近三个月以来，我一直没看到美铭产业园有任何变化。”殷经理对中国房地产报记者表示。
一年半前，2012年12月18日下午，一场被媒体形容为“异常低调”的签约仪式在美景集团举行。万科集团(万科蓝山 万科幸福汇)执行副总裁莫军、郑州万科公司总经理蔡平与美景集团董事长王小兴、美景集团总裁王军等，共同出席了此次签约仪式。
一方为中国“千亿”级住宅开发商，另一方为当地龙头地产商之一。万科和美景集团“联姻”成立了郑州万科美景有限公司，万科占51%股份，美景持股49%，美景集团将旗下七个住宅、写字楼和科技园项目注入合资新公司，由新公司负责开发推出。这意味着，当时原本由美景集团负责建设运营的美铭产业园自此正式交由万科打理。三个月之后，该项目就出现在了万科的年报之中。
然而，对于这个万科地产首次试水产业地产的项目，一位不愿具名的郑州万科负责人却告诉中国房地产报记者：“当时万科接手美铭产业园之后，对土地性质、产业地产的运作方式以及整个项目的定位其实都不清晰。”
美铭产业园所在地块的科研用地性质决定了其面临无法分割销售的政策壁垒，而万科地产这枚产业地产新兵对于持有运营产业园区的经验值更是几乎为零。在最初主打独栋、分层销售的招商中心被当地政府取缔之后，贸然闯入产业地产行业的万科面临着进退两难的窘境。而轻易将一个产权存在重大隐性风险的项目纳入上市公司，则暴露出万科在风险管控方面的疏失。
如今，美铭科技产业园的两栋高层建筑已经封顶，工程陷入停滞，前路依然未卜。
美铭园区身世之谜
“对于万科来说，当初拿下这块产业园实属无奈之举。”郑州高新区一位产业园区负责人向中国房地产报记者透露。
他告诉记者，万科打算与美景集团合资成立郑州万科美景时，一开始并没有收购美景旗下美铭产业园的计划，但地方政府为了盘活这块产业园，在万科拿下高新区西区“万科城”项目住宅用地的同时将美铭项目打包“塞”给了万科。“开发万科城的条件就是把产业园做起来。”上述运营商告诉中国房地产报记者。
早在2010年，为了配合郑州市“十二五”规划中对于发展信息软件类产业的要求，郑州市就在《郑州市城市总体规划(2010年-2020年)》中提出了“一城两园、东西联动”的产业发展空间格局。
于是，承接郑州市软件信息发展平台的重任落在将重点建设的郑州IT产业园以及中原国际软件园两个高端软件产业园区，其中位于郑州市高新区的郑州IT产业园当时被规划为郑州西区的高技术信息软件服务中心。
而美铭科技园项目正是高新区郑州IT产业园首批启动的骨干项目之一。
2011年，郑州高新技术产业开发区管委会在《郑州高新技术产业开发区管委会关于郑州美铭科技产业园综合开发有限公司郑州美铭科技研发中心建设项目的批复》中提到，同意郑州美铭科技研发中心建设项目立项，项目选址在郑州高新区IT产业园内，用地性质为科研用地，占地面积226亩，总建筑面积 65.97万平方米。建筑内容主要为研发中心、检测中心、实验室、办公及配套设施。项目建设周期为15个月，总投资16亿元，建成后预计年产值40亿元，年纳税6.3亿元，年利润8亿元。
郑州高新区管委会当时批复的对象是郑州美铭科技产业园综合开发有限公司，该公司是由美景集团有限公司与北京铭林国际置业有限公司(下称“铭林置业”)联合成立的。虽然美景集团并没有太多产业地产开发的背景，但铭林置业正是北京小有名气的产业地产开发商北京坤鼎集团的母公司。而相关知情人士告诉记者，正是凭借着坤鼎“专业招商团队”的有力背书，美铭科技产业园综合开发有限公司才轻易博得了郑州高新区管委会的青睐。
在2012年6月举行的项目奠基仪式上，高新区管委会党委副书记、管委会副主任贺炳岱在致辞中表示：“郑州美铭科技园项目建成后将产生巨大的经济效益和社会效益，对加快‘高新新城’和‘IT产业园’的推进步伐具有重大意义，对吸引世界各地高新企业扎根落户高新区具有显著带动作用。”
然而，这个开发主体中最核心的铭林置业却在不到半年内就将合资项目公司的全部股权出让给了美景集团，迅速实现退出。据该公司某知情人士向记者透露，就是这样简单地拿地转手，铭林置业就从中获利上千万元。
而2012年底，万科进军中原市场，与地方龙头企业美景合作成立了万科美景有限公司。“通过美景，万科直接杀入了郑州地产市场，不过美景集团所留下的美铭产业园却成了万科难以抛弃的鸡肋。”上述高新区某产业园负责人表示。
记者查阅万科2012年年报发现，当年万科共新增11个项目，项目需支付地价款共65.62亿元。作为其中唯一的产业地产项目，郑州美铭科技园项目净用地面积约13.1万平方米，容积率3.5，计容积总建筑面积约45.8万平方米。年报显示，万科拥有该项目51%权益，须支付地价款约0.97亿元。
科研用地产权之结
自愿也好，无奈也罢，美铭科技园作为郑州万科的项目已经白纸黑字地写在了万科的上市公司的财务报告之上。如果不对这个项目的未来进行合理安排，显然无法给投资者一个交代。然而该地块科研用地的土地性质，却成了摆在万科眼前的一道难题。
相比在廊坊签约开发物流园区，万科对于郑州美铭科技园这个产业地产项目的处理显得“异常低调”。无论在公开信息当中还是万科郑州的网站上，都无法搜索到相关的详细信息，项目现场规划公示牌左上角小小的“万科”两字也显得闪闪躲躲。
“其实当时万科接手美铭产业园之后，对土地性质、产业地产的运作方式以及整个项目的定位都不清晰。”一位不愿具名的郑州万科内部负责人向中国房地产报记者透露，“所以对于这个产业地产项目万科是边探索边做，难免会遇到一些不可预见的困难。”
而这位负责人也承认，万科遇到的最大困难就是科研用地产权分割的问题。
尽管国家层面并未对科研用地能否进行产权分割销售进行统一的规定，各地地方政策的口径也不尽相同，但郑州市国土资源局土籍管理处相关负责人明确告诉中国房地产报记者：“原则上郑州市规定科研用地产权不可分割销售。”
“实际上，万科曾经在美铭产业园设立过招商中心，并打算对产业园内的独栋办公楼进行分栋、分层销售，但是由于违反了郑州市相关法规，该招商中心被强制拆除。此后郑州万科对于该项目的宣传变得特别谨慎。” 前述产业园负责人告诉记者。
中国房地产报记者实地走访时被告知，目前产业园的招商中心设立在相距不远的住宅项目万科城内，已经与住宅项目的招商团队合并。
而在万科城，工作人员告诉记者：“现在美铭产业园项目基本处于停滞状态，房子没有预售证。郑州万科高层也没有告诉我们具体开盘时间以及销售口径。”
当记者问到是否能够进行产权分割时，这位工作人员则表示，由于土地性质是科研用地，政府对此管理较为严格，“但是不代表不能分割销售，关键看万科想不想这样做”。
对此，郑州市国土局土籍管理处相关负责人对中国房地产报记者解释：“虽然有禁止分割的规定，但是实际上仍有企业能‘曲线’实现对科研用地的分割销售。”
“例如被供地企业对科研用地上的物业进行分层、分栋销售，如果这些购买物业的企业能够取得房产证，根据‘地随房走’的大原则，就可以去相关部门办理土地使用权的转让，根据各自分摊的面积给他们办理相对应的土地证。”上述负责人表示。但对于没有土地证的情况下如何能取得房产证，郑州市的相关政府部门并未给予答复。
前述郑州万科相关负责人告诉中国房地产报记者：“目前美铭科技园项目尚存在一系列历史遗留问题亟待解决，包括园区内目前已经封顶的两栋建筑，目前万科正在努力与国内外做过这种科技园的企业学习取经。”
产业地产新兵之惑
如今，万科已经开始在多地试水产业地产。除了低调处理的美铭科技园、高调推出的廊坊物流园区，万科在青岛开发的青岛国家广告产业园和在深圳前海以BOT形式试手的前海企业公馆也是其旗下较为知名的产业地产项目。但在这些项目当中积累的经验显然还不足以帮助万科解决美铭科技园的棘手难题。
“与郑州产业园项目相比，青岛项目从项目拿地、设计、建设到运营都是经由万科一手包办，万科在项目定位、规划设计、功能架构、业态分布等方面投入了大量精力和资源。不过即便如此，青岛项目的销售也遭遇了瓶颈。” 北京联东投资(集团)有限公司副总裁梁环宇告诉中国房地产报记者，“这类传统地产开发商进入产业地产，单从产品设计上就很难满足不同地区不同客户对物业的要求。”
而深圳前海建设的企业公馆则采用了BOT的模式，即由万科建设并运营一段时间后交给政府。据了解，企业公馆项目预计总投资额为8亿元人民币，2014年6月底竣工，由万科建设并运营8年后移交给前海管理局。外界认为，这对万科而言不失为一次绝佳的“练手”机会。
然而，对美铭产业园来说，要等到深圳万科的前海经验成熟之后再进行模式复制显然不太现实。
“一般来说，由于涉及科研用地产权分割违规，万科能做的就是完全持有自营，或者申请转变为商业用地后再进行出售。” 梁环宇告诉记者，“关于产业地产持有自营，一些常年深耕产业地产的企业尚难以做到，对于新兵万科来说必然困难重重。万科作为上市公司，自持的低回报率恐怕也是投资者无法接受的。”
而上述郑州产业园的负责人则告诉中国房地产报记者：“据我所知，万科现在对于这块地的处置更加偏向于将科研用地转变为商业用地，补交一定的土地出让金。”。
在万科获得该项目51%权益后，财报显示其须支付地价款约0.97亿元。记者以此粗略计算，当时科研用地价格约为646元/平方米。而记者查阅当地土地出让记录发现，同时期该项目周边成交的一块商服用地价格已经超过3000元/平方米，几乎是科研用地地价的5倍。
“科研用地难以直接出售，但如果要转为商服用地，万科将不得不付出数倍的土地出让金。对于一家上市公司来说，即使投资人更偏向于后者，万科也将为此背负灰色区域的政策风险。”盛诺金地产基金和东方盛富基金发起人黄立冲分析。
而梁环宇则认为：“现在的地方政府和以往不同了，他们需要看到产业、需要能支撑区域发展的核心竞争力。当初政府对这一地块规划为科研用地，也对其带动区域发展的能力寄予了厚望，变性的难度非常大。”
直接销售已经遭遇取缔，自持的回报率难以满足市场投资人的胃口，土地变性代价高昂且未必可行，当初未多加思考便扛过的美铭产业园，如今已经成为了万科手中的“烫山芋”。
美铭产业园门前的科学大道正继续往西修建，高高的黄泥堆在道路两侧，远处只有一台挖掘机孤零零地杵在那里。殷经理告诉中国房地产报记者，这条路修通之后将直接连接郑州市与荥阳市。“现在这里的区位并不算好，产业园招商也比较困难，科学大道西段修好之后情况应该会好一点。”
当记者问到她所供职的产业园的未来规划，她指了指美铭产业园内矗立的两栋高楼——“我们跟着万科学，天塌了有个高的撑着。”
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