与前两年刚需支撑市场不同，今年以来，改善性需求逐渐演变为市场主角。多个区域的改善性项目入市暖场，为平淡的市场增添了几分活力。在业内看来，“低端有保障、中端有市场、高端有控制”的三元格局正在加速形成，在刚需项目加速去库存后，2013年土地结构调整的效果也将显现在终端市场。

然而，今年以来北京楼市的波动，在深刻影响了购房者心理后，直接传导至各个项目，改善性项目自然也不能置身事外。近几个月来，折扣、团购、零首付……众多项目频频出招，但始终没有打破购房者浓重的观望情绪。但普遍之中总有个例，6月28、29日两天，亚奥金茂悦五期现房楼王样板间开放，“48小时不打烊”的活动，吸引了近2000余名购房者和业内人士到访，现场人气爆棚。

项目方介绍，面对强大的改善性需求，市场上缺少的并不是改善性项目，而是缺少能够全方位满足改善性人群的均好性产品。经过对广大购房者需求的深入研究，亚奥金茂悦为改善性人群提供了完善的全家庭改善计划。通过居住空间、居住环境、生活配套等方面的完美组合，亚奥金茂悦将为改善性家庭兑现“换房”梦想。

据了解，亚奥金茂悦此次推出的五期楼王产品，在经过前四期升级基础上，再次实现10项升级增配，全家电配送，全面提升居住品质。同时，伴随着亚奥金茂悦年底全面交付的日渐临近，园林、教育、物业等配套也越加触手可及，更加坚固了购房者对项目的信心。

十年蜕变   区域价值日渐丰盈

20年的时间里，亚奥板块由最初的名不见经传，飞速成为中高端住宅云集的宜居改善之地。尤其自申奥成功以来的十年间，亚奥板块实现跨越式变化。主干道从两条变为两横七纵，地铁由最初的两条变为现在的五条；商业从亚运村商圈、北辰商圈变为现在立水桥商圈、望京商圈、北苑商圈三大商圈；奥林匹克森林公园等公园体系也日臻成熟。

现如今，传统亚奥板块已近饱和，其中一些楼盘几乎成为北京最高端、最精品的高价项目代表，如盘古七星公馆单价早已突破10万元大关，仅有的改善性项目也已逐步进入销售后期，加之五环沿线供地的“逼仄”，亚奥板块的改善性产品稀缺性尤为凸显。

2012年，位于北五环、由方兴地产打造的亚奥·金茂悦面世，凭借稀缺的地段，畅达的交通，宜居的自然环境，立刻成为改善性客群的首选社区。

“亚奥板块这些年生活、商业配套不断完善，区域价值也越来越突出了。一开始我计划在区域里选择一套二手房，可一打听价格，区域内好一些的二手房价格也都达到5万元/平方米了，便宜些的房源又相当老旧。比较下来，还是新房有优势，亚奥金茂悦周边交通路网很完善，年底14号线就通车了，就算以后工作变动，在交通方面也不会有很大困扰。”购房者张先生介绍。

精装现房楼王   全家庭生活即刻开启

今年，亚奥金茂悦即将正式收官，仅余72席楼王产品将于近期入市。据了解，最后的楼王7号楼位于社区的中轴楼王位置。大尺度楼间距配以270°超大景观视野，能够享受到园区中最佳景观。全新打造的三重精装大堂、一梯一户的高私密空间和专属独立玄关，均是高端住宅标配，全面保障业主生活的舒适、安全。

“你们这里的房子是精装修吗？”这是购房者李先生第一次来到亚奥金茂悦售楼处时说的第一句话。原来，李先生一家上次购房是自己装修，折腾了大半年，全家人不仅精疲力竭，而且各种恶意要价使得全家对装修都十分烦躁，所以这次购房李先生表示一定要选择精装修的房子。

李先生十分认可亚奥金茂悦的装修品质。“看了不少精装修的项目，像亚奥金茂悦这样连勾缝剂、腻子、界面剂、防水材料、防锈漆这些细节材料都确定好品牌的项目十分少见，可以看得出品牌开发商对产品的严格要求。而且项目装修得既有品质感，又注重实用性，房间细节上都能感受到金茂悦的用心。”颇有装修经验的李先生在参观过楼王样板间后表示。

从2012年入市开始，亚奥金茂悦经历了4次升级，共39项提升、6项产品增配，从园林、公区、精装、家电全方位精进提升。如今，7号楼绝版楼王进入全成品交付时代，实现所见即所得，免去全家人等待交房和装修之苦。同时，五期楼王产品在多次开盘升级的基础之上，增添10项升级增配，智能入户门锁、全套空调制冷系统、冰箱、垃圾处理器、洗衣机以及大尺寸多功能电视等全家电赠送，再一次提升改善性居所的生活品质。

府系设计标准   家人各享专属空间

亚奥金茂悦的五期收官之作。从户型设计和细节品质方面进行了全面升级。“逆市做加法”，亚奥金茂悦将以“府”系标准为改善性客户提供最具性价比的“换房计划”。

7号楼主推的176-183平方米四居户型，沿用金茂经典“回字形”设计，将空间有序分割，确保家庭成员个人私密的同时又提供了更开阔的公共空间。而三套房及N+1式多功能空间设计，又为不同的家庭成员组合提供了更丰富的生活空间，满足全家庭、全年龄的居家功能需求。3米层高、2.3米室内门、充满礼仪感的入户玄关、多重收纳系统以及独立衣帽间等，实现墅质生活体验。

郭女士目前居住在望京区域的2010年新推盘项目，148平米的房子对于三代人居住并不小。但看到亚奥金茂悦的楼王四室户型，便决定换房，根本原因就是“阳光”。郭女士表示，孩子今年刚两岁，和自己住在南向主卧。但父母年龄也大了，她希望他们也能住在南向卧室里享受阳光。然而目前的房子只有一间南向卧室，而且居住舒适度和私密性也得不到保障。她对亚奥金茂悦双南向主卧套房的设计很满意。“南向套房阳光充足，是天然的除菌剂，适合老人和孩子生活。而且三套房设计保证了每个人生活的私密性，也不会干扰到其他人，还能给自己打造出一间梦寐以求的书房，这些和之前是不能比的，在金茂悦好多梦想一下子都实现了。”

双园生活   独特宜居亲子空间

“看着项目像自家孩子一样成长，我对这里的一草一木、一砖一瓦都格外熟悉。操作了十多个高端项目，亚奥金茂悦是自己格外用心的一个。”亚奥金茂悦的建筑工程师刘先生现在已经是项目的业主，他对项目的园林倾注了很深的感情和信任。

亚奥金茂悦采用五重植被景观，营造贴合宜居生活的墅质园林，为业主提供“三季有花四季有景”的宜人景色。园区不仅景观优美，同时也考虑到老人、儿童的日常活动所需，环绕社区中心组团设有中央水景区，并连接内部组团慢跑步道，更在楼座间、组团花园内设置多个老年活动广场，让老年人的社交、锻炼需求在楼下就满足。为了给业主提供更多的亲子空间，亚奥金茂悦在园区内建设了北京首个社区儿童户外运动区。运动区大面积彩色塑胶铺装，所有儿童设备安全放置，保障放心玩乐。园区利用微地型，形成地面起伏的滑板区，加上草地的可踩踏美国冷季草籽的选取与应用，为全家庭提供更多的亲子乐园。

伴随着亚奥金茂悦园林的进一步呈现，项目园林与临近的奥林匹克森林公园相呼应，亚奥金茂悦承诺的“双园生活”已近在眼前。双园生活和儿童户外运动区的呈现，可以充分满足全家庭全生命生活周期的需求，给一家老小带来休闲娱乐的放心空间。

教育、物业双重生活保障

记者在走访多个改善性项目后了解到，眼下改善性人群不仅追求宽阔的居住空间，更希望能够找到设计更为精致、配套更具成长性的归属。亚奥•金茂悦考虑到改善性客群的需求，从物业服务、教育、医疗配套方面提升自身的综合实力。

依托方兴地产的酒店服务平台，亚奥金茂悦将国际先进的威斯汀五星级酒店服务理念引入社区，所有物业服务人员在上岗前，皆由金茂北京威斯汀大饭店统一培训数月，以保证服务品质得以切实可行的加以贯彻执行。5341快速反应系统、8大无忧系统、24小时全天服务等等，亚奥金茂悦将以五星级品牌准则，实现24小时无微不至的贴心服务。

为提供优质的教育保障，方兴地产携手北京乃至全国的九年一贯制名校——景山学校进驻朝阳，现景山学校朝阳学校已正式动工，预计将于2015年迎来正式招生，真正实现了九年一贯制优质教育的全程护航。未来，亚奥·金茂悦还将积极引入专业综合医院进驻，高品质医疗资源，提供专属特色医疗服务。

趋于理性的市场下，对产品全方位的品质诉求，将成为今后楼市的走向，而从前“地段决定价值”的时代已经过去，像亚奥·金茂悦这样具备硬件品质、软性服务、区域价值三合为一的极致化改善标杆产品，将不断成为市场中的热点。

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