北京时间7月10日凌晨消息，德意志银行分析师近日发布研究报告，对中国房地产市场进行了解读和分析。报告指出，中国房地产市场的广泛调整再次令比较强大的开发商受益，使得上市开发商的销售增长表现优于整体市场；规模已经变成中国房地产行业中更为重要的竞争优势；以终端用户为关注重点和灵活的定价策略有助于提升市场份额。
以下是报告内容摘要：
中国房地产：广泛的市场调整再次令比较强大的开发商受益
——上市开发商的销售增长表现优于整体市场：
我们发现，自2005年以来，中国房地产市场上已经出现了三个三年一轮的周期。2006年和2007年房地产市场表现强劲，但2008年则表现疲弱；2009年和2010年表现强劲，但2011年则表现疲弱；2012年和2013年再次表现强劲，因此2014年中出现的调整并不令人感到意外。
中国整体商品房市场一直都在经历意料之中的下行调整。今年截至7月6日为止，中国40个主要城市中的总商品房销售量(基于搜房网的统计数据)与去年同期相比下降了18%，至1.29亿平方米。在2014年上半年中，主要的上市不动产开发商的平均销售量同比增幅大约为10%左右，这意味着整体市场的调整令比较强大的开发商能以更快的速度获取市场份额。对于市场领导者来说，持续的市场份额增长已经成为主要的增长来源之一。
我们进行的市场份额分析显示，就销售量、利润和土地储备而言，整体来说主要的上市不动产开发商所占据的市场份额均有所增长。我们认为，这种行业整固的趋势在2014年中将会加速。在2013年中，我们所追踪的28家主要上市不动产开发商在销售额市场上所占份额之和达到了18.5%，高于2012年的17.9%。而基于2014年上半年的初步全国销售数据，这些开发商所占据的市场份额之和进一步上升至26.4%。
——规模已经变成中国房地产行业中更为重要的竞争优势：
目前中国房地产市场的两大主要特性是：(1)来自于国内银行的融资仍旧处于紧缩状态；(2)在一二线城市购买新土地的总对价上升。
就第一点而言，在通常情况下，销售量较高和规模较大的开发商从国内银行那里获得融资要更容易一些，而上市开发商更是拥有可在离岸债券市场上融资的额外优势。由于能更好地获得融资的缘故，这些开发商应可更加活跃地购买土地储备。
就第二点而言，随着新的土地储备一次付清总额的上升，规模较小的开发商将会面临更大的进退两难的困境，必须决定是否应该降低价格以加快销售速度；而如果这些开发商对其现有的土地储备采取实际性的降价措施，则可能没有足够资本买回新的地块，原因是新的土地储备的一次付清总额与以前相比有所提高。
另一方面，由于拥有较大规模的缘故，大型上市不动产开发商拥有更大的定价灵活度，因此能取得更好的资产周转以及更快的市场份额增长速度。我们认为，在未来十年时间里，这将是大型上市不动产开发商的主要增长来源之一。
——以终端用户为关注重点和灵活的定价策略有助于提升市场份额：
但在上市不动产开发商中，我们必须进一步作出划分。我们发现，在2014年上半年中，以终端用户为关注重点和/或拥有灵活的定价策略(也就是在2014年中采取了降价措施)的上市开发商所取得的市场份额增长速度更加迅速。举例来说，中国万科集团在上半年中所占市场份额从2013年的2.5%上升至4.2%，而中海地产集团上半年所占份额也从2013年的1.6%上升至1.6%。
其他主要的上市不动产开发商中，富力地产集团在上半年中所占市场份额从2013年的0.6%上升至1.1%，融创中国从0.8%上升至1.1%，碧桂园从1.6%上升至2.4%，恒大集团从1.5%上升至3.0%，保利地产从1.9%上升至2.6%，世茂集团从1.0%上升至1.3%。
——建议买入中海地产集团、中国万科集团、华润置地、融创中国、富力地产和佳兆业集团：
我们的首选股票是愿意采用更加灵活的定价策略的开发商。
主要风险：经济/政策出现意料之外的波动；在定价方面作出错误的判断。
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