上半年，东莞土地供应量基本上延续去年的供应热度，整体土地成交额达87.62亿元。胡国球 摄

    ■行情观察

    上半年转眼已结束。整个上半年全国楼市都是一片萧条低迷的景象，东莞楼市受到供应紧缺影响，市场交易同样在低位徘徊。业内认为，东莞楼市在经历过去10年的快速发展后，已进入调整周期。短期内的楼市状况难以改变。碧桂园、保利、恒大、万达等一线品牌房企继续延伸战线，绿地也首次进驻东莞。品牌开发商集中亮相拿地，行业多家独大的局面越加明显，也反映出部分资金相对宽裕的品牌开发商，在逆市下拿地更能有效地控制拿地成本，其在借机抄底土地市场。

    今年上半年东莞整体土地成交金额87.62亿元，同比2013年增加75.17%。近年来东莞城市综合体项目遍地开花，万达广场、万科广场等城市综合体项目拔地而起，以及后来开工的绿地建常平城市综合体、首铸地产万江的城市综合体项目等。上半年东莞商业地块放量明显，可以预见未来东莞的商业体量十分大，商业地产正在飞速发展。

    ■供应

    商业地块供应量依旧不俗

    经济转型是加大推地动力

    今年上半年东莞土地市场供应69宗地块，面积合计331.25万平方米，环比减少28.75%，同比增加2.56%，为2012年以来供应量最高。从各类型的土地供应来看，其中商住地供应21宗，面积合计116.4万平方米，环比减少50.07%，同比增加61.28%，商住地供应量比去年同期明显增加。商业用地供应24.4万平方米，同比去年同期增加127%，工业用地供应185.8万平方米，环比减少18%。

    2014年上半年市场多种利空因素增加，信贷持续收紧直接提升购房者的入市成本。全国多个城市降价潮风声四起，客户观望情绪增加。今年来房地产开发投资较为低迷，经济增长面临着下行压力，地方政府频繁出台宽松政策进行救市、托市。信贷收紧引发市场进行自我调整，政府的“救市”短期内产生的效果甚微，市场进入深度调整中。土地市场深深依附在宏观经济环境和房地产市场环境中，土地市场也出现明显降温。

    东莞中原地产市场研究部认为，从政府的推地情况来看，上半年东莞土地供应量基本延续去年的供应热度，整体供应量依旧不俗，政府推地热情不减。主要有几点原因：其一，东莞的经济今年承受了一定的负面影响。东莞政府在财政压力之下，通过卖地增加财政收入，房地产和工业项目的开发投资拉动经济增长的需求更加明显。其二，尽管宏观环境显著变化，但东莞房地产毕竟受到外围城市经济的影响甚微，短期内的楼市状况并不影响长远的楼市预期。其三，商业用地供应放量，对拉动整体供应量的作用大。国际经济的低迷不振，外贸出口对经济的贡献度在不断减弱。为焕发经济增长的新活力，东莞政府在致力于经济转型升级和产业结构的优化，拉动内需成为政府拉动经济增长的重要举措。拉动内需，促进消费，成为东莞政府频繁加大商业用地的推地力度的动力。今年东莞商业用地供应9宗，而去年同期供应仅3宗，商业用地供应的放量对整体土地供应的拉动作用明显。

    据监测数据显示，一二线区域商住地供应量活跃，虎门、常平、东坑是供应热点区域。从供应宗数来看，今年上半年虎门供应4宗，东坑3宗，万江、大岭山、樟木头各2宗，其余镇区各1宗。从供应量来看，位列前五位的分别是虎门25.51万平方米、大岭山21.74万平方米、东坑12.29万平方米、常平12.07万平方米、万江10.98万平方米。虎门地块踊跃入市，供应量领跑。局部镇区频繁推地，其中不乏个别较大规模的商住地，如大岭山、东坑近几年推商住地的力度明显加快，一方面反映局部镇区将房地产作为支柱产业的地位越加明显，另一方面也反映个别镇区政府企图通过加推优质地块，吸引品牌开发商的介入，带动区域发展。

    ■成交

    品牌开发商集中拿地

    商业用地成交量增加

    2014年上半年东莞整体土地成交金额87.62亿元，同比2013年同期增加75.17%，同比2012年增加38.17%，其中，商住地成交金额50.94亿元，同比2013年增长76.45%，同比2012年增长32.53%。从土地用途来看，商住地成交金额为58.14亿元，占整体的58.14%；商业用地成交24.69亿元，占比28.18%；工业用地成交11.22亿元，占比12.8%；其它用地成交0.77亿元，占比0.88%。商住商业用地对整体金额的贡献度大，尤其商业用地的占比大幅回升，去年上半年东莞商业用地仅成交5.73亿元，占整体仅11.46%。

    业内人士分析，今年上半年东莞商住地成交量持续上扬，比去年出现明显增加，一方面是由于大宗规模商住地的集中成交，拉动整体交易量的上扬；另一方面热门区域的优质地块上市激发开发商出手拿地。

    今年上半年有一个明显的特点，商业用地放量成交，城市综合体遍地开花。第四座万达广场落户虎门，绿地斩获常平一宗占地12万平方米的商住商业混合用地，将在常平建城市综合体标杆项目，首铸地产以8.9亿元斩获一宗商住商业混合用地，成为万江的总价地王，也将打造为城市综合体项目。近年来东莞多个商业项目拔地而起，政府通过引进万达、绿地以及后期的王府井等品牌开发商的介入从而带动东莞商业地产的发展。

    为焕发经济增长的新活力，东莞政府致力于经济转型升级和产业结构优化，拉动内需成为政府拉动经济增长的重要举措。拉动内需，促进消费，成为东莞政府推动商业地产发展的根本动力。政府通过引进万达、绿地等品牌开发商的介入，以及未来的王府井等品牌开发商的介入，尤其是商业品牌房企的商业运营成熟，能带动商业发展，从而达到政府对商业发展的期望值。

    ■聚焦

    发达城镇仍是开发热门区域

    从上半年各镇区的成交情况来看，虎门镇赤岗村两宗连体商住地成交，助推整体交易量的走高，成交量领先其他镇区。虎门由于房地产发展相对成熟，政府规划上以较大规模地块为主，未来开发项目的档次、品质要好。

    尽管虎门经济发达，人口众多，上半年虎门仍有地块难逃流拍厄运。虎门聚集了万科、中信、佳兆业等品牌开发商，市场竞争格局十分激烈，后市潜在供应规模庞大，使得部分企业不敢轻易布局虎门。东坑由于经济水平相对落后，东坑政府重视房地产发展，想通过房地产的开发投资促进区域的经济增长，供应土地十分活跃。

    2014年上半年东莞全市有13个区域有商住地成交，成交面积93万平方米。其中，一线镇区成交46.75万平方米，占总比50.27%，所占份额最大，但与去年54.17%相比仍有小幅下降。二线镇区成交20.99万平方米，占比22.57%，与去年15.84%相比出现了较大幅度回升。三线镇区成交25.26万平方米，占比27.16%。

    发达城镇如厚街、虎门、寮步、万江等仍是房地产开发的热门区域，土地交易活跃，但一线发达镇区开发成本高，如虎门、万江上半年的楼面地价均在3000元/平方米以上，再加上一线发达城镇竞争激烈，开发风险较大。二三线镇区的土地交易量升温，区域发展相对稳健。

    从开发商拿地背景来看，上半年东莞拿地企业以外来房企为主，外来企业共拿地12宗，占地面积合计75.03万平方米，占整体的81%。而本土企业拿地7宗，占地面积合计17.97万平方米，占整体的19%。2013年楼市火热铸就了土地市场地王遍地开花，2014年的楼市状况与2013年存在较大差别。信贷收紧直接成为制约楼市上行的主因，销售回款的不顺畅以及开发商融资成本的增加，直接影响企业购地补仓的计划。上半年东莞拿地企业以外来开发商为主，碧桂园、恒大、绿地等一线品牌开发商均亮相拿地，绿地更是首次布局东莞。在行业资金环境趋紧的情况下，品牌开发商逆市拿地，一方面品牌开发商在应对调控风险、资金来源的多元化，使拿地条件更为成熟。另一方面，现阶段不少中小企业由于资金趋紧，将重心放在货量的去化上。品牌开发商可借机抄底土地市场，底价或低溢价拿地能更好地控制成本，土地资源向资金实力优势的企业集中。

    本版采写：见习记者 叶永茵 记者 郝金朋 实习生 廖莎

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