近日，住房城乡建设部和国家工商总局联合发布了2014新版《商品房买卖合同示范文本》，细化了买卖双方的违约责任，对“一房多卖”、质量问题等加大了惩戒力度。其中明确规定，如果开发商违反合同，购房者除了可以要求退房、退利息之外，最高还可获得“已付房价款一倍”的赔偿。长沙市工商局、住建委相关人士均表示，新版合同正在研究推行。

　　【碰不得】

　　“一房两卖”等规定成“高压线”

　　新版合同示范文本第五条要求开发商对房屋产权的合法性、不存在一房两卖、不存在司法查封和限制转让三种情形进行承诺，如果开发商违反这些承诺，导致购房者合同无法备案或无法办证的，就可以要求退房、退利息，然后最高还可获得“已付房价款一倍”的赔偿。

　　据律师介绍，该规定在最高人民法院此前的司法解释中已经出现过，但现今将如此重的责任明确出来，目的就是减少规则适用的争议，因此，上面所述的三种承诺情形就变成开发商的“高压线”。

　　【少不了】交房前水、电等需建好并开通

　　　新版合同示范文本的第九条、第十条，约定了商品房的交付条件，竣工验收备案表、房屋测绘报告均在交房文件之列。业内人士指出，房屋测绘报告在许多地方往往是被忽略的，此次明确列出非常显眼。在交付时必须具备的配套设施设备的约定中，要求开发商不但要把自己项目内的水、电、暖、气设施设备建设好，还要实际与市政管网连接、确保供应。而且开发商需负责办理水、电、暖的开通手续并承担相关费用。

　　第十一条对于交付通知发送的时间提前量限定为不得少于10日，同时开发商不得以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为购房者查验房屋和办理交付手续的前提条件。如果开发商违反程序约定，将承担逾期交房责任。

　　【跑不脱】质量保修必须明确负责单位

　　新版合同示范文本第十六条除大幅强化了开发商的质量维修责任外，还要求将空气质量、建筑隔声、节能措施三项内容明确在合同条款中，而且前两项如果不达标，给开发商一次整改的机会，再不达标的，购房者有权直接退房。因整改导致该商品房逾期交付的，开发商还应当承担逾期交付责任。

　　尤需关注的是，新版合同示范文本第十八条及附件八特别约定：如果开发商不承担质量保修义务，必须由另一家单位来承担连带责任，这另一家单位可以是开发商的股东或者关联公司。律师指出，这一规定强化了开发商的质量责任，而且实时操作也更具现实意义。因为，目前国内房地产开发中普遍采用项目公司开发制，而项目公司一旦开发结束就被注销，造成商品房有人卖、无人修的问题。

　　【行不通】补充协议不得减轻免除责任

　　新版合同示范文本中，对特别强调“补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人的责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本（主）合同为准”。在业内，个别开发商通过增加补充协议条款来减轻自身在某些方面的责任，几乎成了“霸王条款”的挡箭牌。一位不愿具名的销售顾问表示，尽管何为“不合理”的减轻、免除、加重责任难以把握，这个条款的内容对开发商的影响还是很大的。

　　此外，新版合同示范文本还专门设了一个附件十，用于要求开发商披露说明楼盘中存在哪些可能遮挡或妨碍购房者所购房屋正常使用的情况，并举例说明如该商品房公共管道检修口、柱子、变电箱等遮挡或妨碍的情形。

　　律师点评

　　房地产行业日趋成熟，改进买卖合同示范文本有利于行业发展。新版本的《商品房买卖合同示范文本》具有更强的适用性和可操作性，是一种进步。同时新版本更注重对购房人权益的保护，这一方面既是法律的天平越来越多的向广大消费者倾斜，另一方面，严格的、对双方都更公平合理的格式条款，能更好地约束双方既行使权利，又履行义务。

　　（作者系湖南睿邦律师事务所执行主任 刘明）

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