7月9日，《参考消息·北京参考》联合亦庄区域大盘林肯公园，举办了“亦庄价格洼地与价值高地高峰论坛”活动，邀请房地产业内知名专家学者与一线营销负责人，结合当前中国宏观经济情况，共同探讨了今年上半年房地产销售形势，重磅学者用翔实的数据，明确地给出了中国楼市不会崩盘的结论，为迷茫、观望的购房人拨开房地产市场的重重迷雾。

具体到北京地区，论坛上的嘉宾重点关注了亦庄区域。由于亦庄区域近年来聚集了大量中高端改善住宅，并且由于绿化面积高，生态宜居的面貌逐渐展现在购房人面前，成为了北京热点宜居板块。与会嘉宾深入探讨了亦庄区域土地、楼市、绿化、交通、配套、利好政策等多方面的因素，勾勒出了亦庄发展的现状，并且描绘了该区域楼市未来的发展方向。

大势:最危险的时期已经过去

全国工商联房地产商会创会会长  聂梅生

聂梅生：关于当前的房地产形势，我的判断是，中国房地产2014年最危险的时期已经过去了。房价这一指标确实进入了负增长。去年全年的房价涨了7.7%，今年1—2月进入-1.5%的涨幅后，此后一直是负增长，也就是房价下跌。全国只有北京同比、环比还是上升的，但是同比增长只有10%多，而去年的涨幅是20%—30%。

此外，房地产开发投资增速下降也较大，去年大概在17%—20%之间波动，但是今年1—5月份房产投资涨幅仅14%，比国家固定资产投资17%的增幅还要低，也就是说，房地产呈现负拉动，把全国的固定资产投资往下拉。造成增速下滑的原因很多，其一是去年涨得太多了;其二，整个实体经济不振，大家都持观望态度。房地产向来都是买涨不买跌，预期悲观导致观望情绪加重。但是这个预期是可以恢复的，随着6月份整体经济的好转，预期将逐步恢复。

预计未来，今年三季度还会持续二季度的走势，不会有大起色，但下跌趋势基本止住了，但不会像一季度那样增幅跳崖式下降。但经过深度调整之后，也不会像乘直升飞机那样上涨。有一个平缓期，再缓慢地恢复。在目前情况下，把原来不健康的因素去掉，慢慢恢复大家的信心，恢复交易量，让中国房地产和中国整体经济同步发展。

原中国社会科学院城市发展与环境研究所所长  牛凤瑞

牛凤瑞：尽管从年初开始，中国房产市场下降，量价齐跌，但中国房地产总的形式和供需关系没有发生变化。 所谓的价格下行，即环比和同比下降，跟基数有关，如果基数比较高，怎么比都下降，如果基数较低，怎么比都上涨，这是个参考值的问题。去年下半年房价猛涨，是一种透支，过快的上涨就意味着在以后某个时段将有下行，不用大惊小怪。

这几年的政策，通过宏观调控和政府的有形之手改变了市场的供求关系。还有观望的因素，市场下行了，买者和卖者都要观望，观望的结果就是大家都不出手，这都是市场现象，政府过多关注这个是没有必要的。

如今，房地产政策确实又到了一个十字路口，该何去何从?各种声音很多，也似乎都有些道理，但我们不是看谁有没有道理，而是看谁的观点站在一个更加宏观、客观、长远的角度看问题。

关于松绑问题，政府应该抽回有形之手对市场的扭曲。市场的这种局面是政府扭曲的结果，不是一个真正的市场供求关系的结果。中国房地产市场是政策市场，政府在资金和土地这两个要素上发挥了主导作用，政府的政策牵引着开发商和老百姓，因此中央的任何一个政策导向，马上引发市场走势的变动。只有抽回有形之手，才能还市场本来面目。

聚焦:CBD辐射区的价格洼地

聂梅生：我对亦庄并不陌生，亦庄刚起步时，了解了很多关于亦庄的规划等等，之后虽然来得比较少，但是它最近10多年发展过程取得了很多成绩，今天参观了林肯公园这个项目也有很多感受。

北京和裕房地产开发有限公司营销中心总经理  王骞

王骞：从去年到现在，北京的土地出让金已经超过2900亿元，但实际上成交土地的块数并不多，这就反映出地价高，而这批高价地基本都集中在今年下半年，或者明年入市。由于拿地成本的上升，高地价必然代表着高房价。

目前拍卖的大部分土地都是在五六环以外，门头沟、台湖、孙河等热点土地拍卖地区，各大开发商竞争十分激烈，地价也步步高升，房价必然随之而起。但目前亦庄的房价却仍处于相对低价状态。亦庄没有经历过暴涨暴跌，都是稳步上升，是随着成本的不断上升，推动着亦庄房价的上行。没有像其他区域那样涨得过猛，或者有一点风吹草动就出现大跌。

现在亦庄是离CBD最近的区域，大约8公里。交通十分方便，上京沪高速走五环，十几分钟可以直达CBD，并且不堵车。

我们的价格不跟自己对比，是跟同品质的产品对比。亦庄区域内在售的除了林肯公园外，都集中在河西区。楼面价都上了3万元/平方米，最高价破5万元，今后的房价起码是2倍以上，也就是说亦庄未来至少卖6万多，而且还远离核心区。

把房子作为投资产品来操作的话，一定是长线投资，可以出租，等周边配套成熟，随着社会资源投入的越来越多，房价随之上升，甚至翻倍，这是投资正常的理念。而不是抢快钱，今年买明年就赚。中国在各个行业都已经告别暴利阶段，灰色地带越来越少，竞争比较激烈，要靠专业知识，理性地去买投资产品，去决定做什么。

亚豪机构市场总监  郭毅

郭毅：最初关注林肯公园，是在去年每个月都能看到林肯公园成为销冠的数据(虽然在年底由于西山壹号院集中签约反超了林肯公园)。今天来到亦庄，深刻地感受到了林肯公园能夺得销冠与兢兢业业做产品的态度是分不开的。

纵观北京五环周边地带，部分房价都已经到了五六万元/平方米甚至七八万元/平方米的水平了。东坝附近的四块地，楼面价都在4.5万—5万元/平方米了，未来卖到8万—10万元/平方米才能保本。而林肯公园临近五环的位置，增值空间很大。

突围:“闭门造车”打造价值高地

王骞：亦庄不同于其他热点土地成交区域，一直都是“闭门造车”的状态，作为国家级经济开发区，产业布局、路网建设以及绿化先行，与通州、天通苑等“睡城”完全不同。亦庄凭借连通新机场的便利、国家级开发区的背景、国家环保产业园的规划，云集了大批外企，这批企业工作人员的收入高，居住要求也较高，所以亦庄早期产品多以别墅、低密度项目为主。

整个亦庄是以研发企业为主，这个区域方圆8公里是亦庄核心区，之外相对来说比较荒凉。大家之前可能都感觉亦庄是个产业基地、研发基地，是个开发区，不是宜居区域。偏偏在这样的印象中，亦庄在政府的规划下，20多年过去了，大家现在一进入亦庄，会突然感觉眼前一亮了。

做项目选址时，我们考察的重点是宜居性。第一，要求交通方便，起码要有地铁，不管北京多堵，从地下过去，到哪里都不会误时间。第二，要购物方便。第三，周边一定要有大的绿肺，要有健康的环境。亦庄现在全部都有了：亦庄线、多公园环抱、创意生活广场、沃尔玛山姆会员店、华联购物中心……例如与项目一街之隔的占地4000亩的企业文化园，里面有足球场、篮球场、儿童水上乐园，去年又跟成龙达成初步协议，将做成龙世界公园，亦庄的知名度也越来越高了。

以前被关注的一些热点区域，最大的失败就是，热度过高，周边地块增长速度极快，开发商争相拿地，楼起来后发现路也不通，抱怨声高。亦庄占得最大的优势便是，不是被关注的主流地段，所以今天才发展这么好。

牛凤瑞：目前中国的投资渠道非常狭窄，只有股市和楼市。一个区域的基础设施配套，今后将改变它的区位价值，即在数十年内，转移到房价上去，因此，房价上涨的趋势恐怕还是不可抑制的。房价本身的成本也在不断提高，包括劳动力成本、规划设计成本、配套的成本，所以肯定会反映在房价上。

亦庄是北京的一个区域，而北京是全国的北京，我们应该站在更宏观的北京下，来看待亦庄，来说亦庄，才能更充分。亦庄是北京市新城，各种功能配套比较齐全，亦庄到了今天成为投资洼地，资金应该向高回报区域流入。

(文/王坤朔 王楠)

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