近期一手住宅降价促销、公寓产品也开始“以价换量”，但二手楼市未受波及。有中介公司的相关负责人反映，至目前为止，虽然月均成交量仍处于低位，但楼价依然在高位坚挺，合富置业和中原地产6月份的成交均价仍在2万元/平方米以上，成交难以放量，其实和信贷额度和业主不愿降价有关，他们预期下半年广州二手楼市难有大起色，但不会比上半年更糟。
6月份广州部分区域
二手成交均价概况
区域 均价 环比
天河 30780 13%
越秀 27474 -9.3%
海珠 24885 11.6%
荔湾 21238 3.8%
白云 19373 10.2%
番禺 18685 -7.4%
(整理/陈玉霞 数据来源：中原地产)
二手业主让价少价企硬
一手市场频现打折促销项目，二手小业主近期开始有点松动，愿意放低身段调整报价，不过，与买家心理预期还有一定差距。合富置业的成交数据统计显示，业主愿意让价的幅度已由年初不到3%增大到年中的超过6%。不过，买家对业主的让价幅度并不买账，在一手住宅动辄降20%-30%的促销措施影响下，二手楼买家当然希望业主能有10%甚至更高的让价幅度。
然而业主不让价，以至于市场交投状况胶着。合富房地产经济研究院院长龙斌介绍，从区域上看，天河、海珠、原荔湾、越秀等中心区的楼价比较平稳，几乎没有降价，而降幅较大的区域主要在一些非核心路段和板块，如原芳村、花都、番禺大石、南洲等。
这种状况在中原地产也一样，6月份该行的二手住宅成交均价仍高达24415元/平方米，环比上涨10.2%。其中，中心六区的天河、海珠、白云和荔湾等地继续呈现楼价上涨势头，天河的环比涨幅最大，为13%，该月成交均价达30780元/平方米。
满堂红市场研究部高级经理周峰认为，胶着期要成交就需要降价。“满堂红近月的成交主力是60-90平方米的两房或小三房单位，占总成交量的四成多，这些客户对价格敏感度较高，一旦业主的开价和前几个月一样、比市场价高10%左右，必然会强力压价。压价成功的才能达成交易。”
一次性付款比例持续上升
在一手市场，不少楼盘推出了分期首付、零首付、余款免息长达几年的分期付款等促销手段，根本原因就在于银行放贷较难。而在二手市场，相信没有几个业主会愿意接受首付分期支付的方式，加上大多银行的首套房贷利率非但没了优惠，甚至还出现5%-10%的上浮，使得选择一次性付款的二手买家越来越多。
周峰说，在6月份的前半月，他们公司选择一次性付款的买家就占了61.1%，同比增加了2.8%，是一个高位；中原地产6月份选择一次性付款的买家比例为41%，较5月份的35.3%升了5.7%。龙斌说，去年一二季度的信贷环境还相对宽松，选择一次性付款的购房者比例基本维持在三成左右，但今年这个比例一直在增加，1-6月份选择一次性付款的买家占比基本在42%-45%之间。
从近年的楼市看，信贷政策对成交的影响较大。龙斌认为，从现有政策及中央对房地产“不打压、不刺激”的思路看，下半年针对二手楼市的政策难有变得宽松的转机。不过，随着一手楼市的回温，地方政府对限购政策的微调以及信贷额度的放松，下半年二手楼市虽不见有太大起色，但也不会比上半年更糟。
观望时间变长“卖一买一”时差更大
6月广州二手成交未见起色 业主让价少价企硬
在不少中介地铺，可以看到很多挂牌盘源都处于“胶着”状态。销售速度放缓的现象十分明显
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文/图 羊城晚报记者 詹青
最近，准备换房的李太太向记者抱怨，自己都快成“热锅上的蚂蚁了”，烦都烦死了。原来，这位买家正在“卖一买一”的换房过程中，看中的房子已经下定，准备要卖的房子却因买方市场观望情绪浓重，迟迟未能将房子售出。随着购房协议中约定的网签日期一天天逼近，煎熬中，李太太真是一天比一天难过。“我去年试着放过一次盘探市的，我这套房子当时很抢手，放盘第一天就有两拨人表示要买，而且都是一次性付款，于是就大意了，以为日后想出手是分分钟的事情。”李太太不由感叹市场的变化实在是太快了。
记者了解到，目前由于二手市场观望氛围浓厚，二手房的交易时间普遍变长。一般而言，热门路段物业此前可能一个月甚至一个星期内就可以成交，现在可能要三四个月才能成交。不仅如此，由于按揭的各种审批程序趋严，银行的放款速度也比较慢，这同样影响最后回款的速度。因此，有市场专业人士建议：假如想“卖一买一”腾挪资金或名额的买家，最好是卖在前，买在后，不仅如此，还要预留充足的时间差，一般而言，半年以上会比较妥当。
去年一天能卖掉，今年一个月也没几个看楼客
李太太的案例可以说是真实反映了这一年市场的巨大变化。
为了让孩子读上名校，去年6月份，李太太未雨绸缪，拟购买位于越秀区的一套一房学位房，当时将手上一套位于海珠区的两房单位委托给中介试出售。委托当晚，中介就带了四五拨人过来看房，其中有两拨人即时表示要买，还不讲价，且表示可以一次性支付房款。
因为李太太的老公不同意她的换房计划，两房换一房，大房换小房居然还要补钱，觉得很不划算，商议后决定将来通过择校的方式来解决小孩的读书问题，不再购买学位房了，所以手上那套两房单位也没出售了。
但今年择校政策变了，难度也提升了，李太太身边的朋友都建议他们还是尽早换一套学位房，早买早安心。于是李太太一家又重新考虑买学位房。
在看了若干套老东山的学位房之后，李太太无意中发现去年看中那套房的小区，有同样面积的一房出售，虽然总价升了1/6，因想到手上有套两房单位可以在资金上作出支援，补的钱也不太多，于是马上联系中介约看房，并于当天下订购买。
“原来觉得手上那套两房单位应该很容易出手，因为去年这么多人争着要，而且这次在确定购买学位房前，曾联系过放售的中介，而且被告知现在的售价比去年还高，所以才会在还未卖出两房单位前，就签了学位房的购房协议，并支付了部分订金。”李太太事后总结自己当初急于下订的原因。
然而，市场变化太快，这是李太太始料未及的。这边曾经炙手可热的房子，放盘差不多一个月了，来看楼的人竟然不多，而且多数只是看看而已，真正有意向购买的只有一个，而且还要狠狠地砍价。“如果就这样卖了，要补的差价会比预计的多很多。如果不卖，又没有购房名额买不了学位房。随着购房协议约定的网签日期一天天逼近，放售的单位价格也不得不一降再一降。”李太太对自己“卖一买一”的换房行动简直要抓狂了。
卖二手房从放盘到成交，时间普遍拉长
记者了解到，尽管二手房的成交价没有太大波动，有些区的房价甚至还逆势爬升，但成交速度的放缓是十分明显的。这是观望期“胶着”的明显状态。一是业主不肯让价，二是买家要砍价，双方均抱观望态度，成交难度进一步提升。
“我们也很抓狂，以前带客大概走十来个盘源，就能有满意的、可以成交的案例。现在就不一定了，有一次我带客走了超过50个盘源，客人还是表示要看看再说。”南湖地产的经纪小娟告诉记者，“也不是说客人不想买、不是实客，只是观望的心理很重，怕出手太快买亏了。”
满堂红市场部高级经理周峰告诉记者，成交速度放缓已成为普遍现象。现在市区按市价放盘，平均一个半月才有成交，而郊区盘需要的时间更长，放盘2-3个月都未必有买家接受。再加上不是全部买家都能一次性付款，相当部分还是要按揭买房，而银行现在对购房按揭审批放款的时间也很长，有的要拖三四个月。所以，一套房从业主放盘到卖楼款到业主手里，很可能需要4-6个月。
而房源的类型同样影响成交速度。据记者了解，目前市场成交速度最快的还是适合首次置业者购买的市区二手盘源，最热求的是60-80平方米两房与小三房单位，三房以上单位的成交速度会缓慢一些。在房源类型上，有学位的中小户型成交最快，不过，学位房的销售高峰期是每年的2-5月，之后的月份会稍微放缓一些。
因此无论是否市场上的热销产品，如果按市价放盘，没有特别让价的话，业主放盘的预估时间都要较之前拉长一些，而且还不能过于乐观。
“卖一买一”换房族，先卖后买最妥当
周峰建议，“卖房的业主放盘前以买家身份打听与自家房子质素相当的买卖行情。倘若发现同类型物业在板块内较为稀缺抢手，就可以喊高价。如果发现市场上与自家物业质素相当的房源充足，那么业主在确定放盘价时，就要更接地气一些了。”另外，考虑到购房资金与购房名额的问题，业主们最好还是要采取先卖后买的策略。特别提醒的是，出于目前市场变化太快的情况，“卖一买一”的时间差最好要比预期拉长一些才妥当。假如是急着换房的业主，可以考虑适当地让价。
周峰认为，如果希望能尽快达成成交，市区盘最好一开始的报价就不要超过市价的2%，有意向的买家肯定会还价。郊区盘则最好开价低于市价的5%-6%。
合富置业市场部经理梁燕明则建议，对于急于出售旧居套现实行“卖一买一”的换房人士来说，除了物业本身素质、所处位置、配套等因素外，价格往往是影响物业销售速度的重要因素。从近期一些业主在短时间内成功出售楼梯楼中小户型物业、套现筹集换房资金的个案来看，业主在定价上往往比市价低6%-10%。
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