搅动楼市的有形之手，该不该退出？经济专家们的看法出乎意料一致：该退！

  让市场扮演重要角色

  经济学家、南京大学教授洪银兴说，目前，城市居民家庭资产结构中房产占了70%。“房地产投资意愿强于证券投资，家庭资产中能够变现的金融资产占比只有5%。”他将房子赋予三重角色：商品、资产和投资品。“当前收入最高的前10%城镇家庭，40%拥有空置住房；低收入者有强烈的改善住房欲望，但无支付能力。”

  洪银兴认为，“不能单纯为降低价格而造成居民资产贬值，也不能为了居民资产保值增值而使居民买不起房子。政府调控是一刀切，只有通过市场调节，才能最终让各种利益诉求实现均衡。”以前为控制房价上涨，税收杠杆、行政限购、紧缩货币等调控手段都使用了，但每调一次，价格就上涨一次，事与愿违；现在国家对房地产市场基本上没有采取新的调控措施，市场反而稳中有降。

  他认为，当下较为宽松的市场环境正是有形之手退出房地产调控的好时机。政府不再直接调控市场机制和市场行为，而是在确定经济增长的下限(失业率)和上限(通货膨胀率)的区间内进行适度的财政和货币政策，不要随时随意出台刺激或紧缩财政和货币政策。

  上海金融学院院长王洪卫教授则认为，像南京这种城市，放松限购还是要缓点好，建议明后年再考虑放松。“南京要是放松限购了，江苏那么多城市的居民，想到南京来，怎么办？”

  买房投资是资产错配

  南京大学教授、世界华人不动产学会2014年执行主席高波以成交量变化管窥市场变化，得出的结论是：楼市新一轮短周期已经到来了。以南京为例，2011年该市新房成交38555套，2012年成交73229套，2013年成交86043套，今年上半年成交了30523套，如果乘2，全年就是6万套，成交量明显走低了。

  5月初高波去杭州、宁波和温州等城市考察，“温州楼市早在2011年就出现调整，现在已经从最低点开始爬坡了。以此判断，南京等城市这一轮调整也会有2－3年。”

  中国社会科学院经济研究所所长裴长洪说，中国经济进入了稳定增长的新常态，相应地，房地产市场也进入了新常态。“房地产投资占比曾一度高达60%，现在已低至20%以下，这是合理、适度的增长，10%－15%的投资增长速度可让房价保持平稳。”但在新常态下，部分房企资金链断裂，面临资产错配的风险，城市居民家庭净资产中七成是房产，也面临资产错配的问题。

  “中国家庭多套住房比例也达到了21%。‘房婶’、‘房叔’买房不是为了居住，而是投资。”南京大学商学院常务副院长范从来也感叹于中国家庭的资产错配。他分析，过去十年房地产单边上涨的原因是中国没有保值增值的金融产品，人们缺乏好的投资渠道。2013年美国家庭净资产中63.2%是金融资产，但在中国，人们只能买房投资。“一旦加大金融产品供给，未来房地产作为投资品的地位会下降，更多地回归自住功能。”

  只要转型，房地产未来仍好

  房地产令人又爱又恨。按照王洪卫的说法，“前几年，房地产供不应求，把经济拉升起来了，扩大了钢铁、水泥的产能。现在供应过剩了，又让钢铁、水泥厂纷纷倒闭。”

  南京财经大学校长刘志彪炮轰房地产，称它是导致中国经济一切问题的根源。“增长失速、结构失衡、货币失序、产能失当、债务失度、房价失控”。尽管如此，他也认为，长期看，由于城镇化还将不断推进，因此房地产仍具发展潜力，但要逐步改革，减少经济对房地产的依赖，逐步解决土地财政的影响。

  洪银兴说，政府承诺为人民创造更多的财产性收入，房地产还将起到重要作用。中国还有大量改善型需求，几亿农民的城镇化正在推进，最重要的一点就是，房产对于中产阶级家庭最为重要。

  浙江大学房地产研究中心主任贾生华说，房地产未来向好，必须转型。“过度城镇化导致商品房空置率和鬼城现象，应转为人口的城镇化；政府主导应转为给市场出路；过度开发应转为注重品质、生态和集约；价格过快上涨则会走向价格分化。”

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