搜房网讯 2014年7月14-17日，博鳌·21世纪房地产论坛第14届年会在海南隆重举行。年会以“回归‘新常态’：结构化调整与经济再平衡”为主题，众多政界、地产界、金融界及学术界权威人士出席会议。

亨瑞集团总裁邹亨瑞博士发表主题演讲，《投资美国房地产：赴美地产投资的挑战及低成本融资途径》。他表示，吸引外资和鼓励到美国投资这是大的方向，美国经济复苏，带动美国房地产复苏。

近一、二年中国人到美国兴起了移民热潮、投资热潮，包括子女教育等。美国热门和关注的城市是旧金山、纽约、西雅图、波士顿等等，美国市场政策风险低，投资预期回报率相对可以预期。

“走出去的企业，缺少美国式的管理模式和经验，对海外的法律法规了解不透，按照中国投资的经验，水土不服，交了学费。目前主要的模式还是派国内的元老出去，他们缺乏美国的知识和背景，因此和各方的协调和沟通能力就差一些。谈判的应变性和主动性就差一些，北京的企业买地的价格如果合理进行的话，至少可以下降20%到30%，因此年化率未超过10%。现在中国70%到80%的房地产企业到美国进行开发，都是派自己的团队为主，因此出现了很多的问题。”

到美国无论是投资还是开发，美国的法律法规是非常复杂，中国的企业舍不得花钱请律师，想节省费用，结果做得不到位，或者是法律法规方面出现了问题，交了额外的学费，甚至有的项目要停工遭受处罚。美国当地的法律，无论是州政府、市政府、联邦政府的法律都是有差别的，包括税务和劳工环保都是有所区别的。

无论国内国外房地产的开发，核心点和盈利点就是如何利用金融杠杆，从而获得相对低成本的融资。美国金融地产开发的渠道是很广泛，但对大陆开发商而言选择很少。最主要的大陆开发商在国内这几年发展得非常好，但到美国没有信誉记录，很难获得美国金融机构的贷款，很难获得合理低成本的贷款。

与当地开发商结合实现低成本融资，国内的企业是自己走出去，自己组建团队，自己建立项目开发，很多的企业跟当地的企业进行洽谈，因为理念不同，大多都是不欢而散。美国有一个金银岛项目，国开行和中铁建谈了五年，美国方面说花了六、七百万前期的谈判费用，最终在去年下半年宣告失败。万科集团在美国旧金山投资的项目是7亿美元，但是拿不到好的融资成本，因此跟铁狮门合作，他们投资70%，铁狮门拿到了贷款，大概是7%左右，铁狮门未做信用淡薄，因此从投资回报的角度来就会更好。

美国地产最佳的抄底机会和投资时机已经过去了，美国地产开发风险相对低，回报更可观。美国地差价格去年才上涨，房价还未大幅度的上涨。绿地购买土地后，周边的土地已经上涨15%到20%。如果卖给华人的话，洛杉矶是很好的选择地方。绿地第一个项目是2亿美元，后面在纽约有50亿美元，请了美国最好的设计师，全球最有经验的项目管理，一部分是铁狮门，还找了最贵的律师，达到一小时1000美元的咨询费，确保第一个项目保质保量按期完工。

他建议走出去的房企，要了解和熟悉美国的法律法规，具备整合协调的能力的机构，这样企业可以降低成本，提高利润。

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