7月，开发商加快推盘步伐，层出不穷的优惠也在吸引着购房人。随着“零首付”、“一成首付”在新开楼盘的普及，一些开发商开始尝试用更优惠的方式来直接刺激楼盘的销量。近期，包括朝阳、顺义、通州、大兴等区域都出现了直降千元的楼盘入市，使得北京楼市重回“万元以下”。

　　案例

　　大兴重现万元以下楼盘

　　近期，位于大兴的某项目采取直接降价的方式清盘。据了解，该项目部分大户型房源最低价仅为9780元—10500元/平方米，而75平方米—100平方米的中小户型，售价则在13000元—15000元/平方米。除去住宅外，该项目还推出了多套商铺，面积区间在50平方米—260平方米，部分房源带天然气可做餐饮，最低起价仅在8000元/平方米。

　　价格的下调自然吸引了不少购房人的前来。据了解，项目自调低售价后，每天来访的购房人数量几乎有了数倍的增长，销量也自然而然地有了明显的回升。该项目有关人士表示，相比于遮遮掩掩的优惠折扣、赠送家电，直接降价更能直接换回销量。

　　虽然目前的北京市场中，将价格调至万元以下的项目仅此一家，但随着市场的变化，未来市场的价格变动将更为常见。

　　对此，伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示，从成交情况来看，北京楼市一二手市场复苏的力度非常有限，短期内市场观望局面难以扭转。最近新盘持续入市，但成交量仍持续走低，新房库存量不断攀升的局面预计仍将持续，无论一手市场还是二手市场，购房人都将获得更大的房源挑选空间和更大的议价空间。

　　市场

　　刚需盘纷纷调低售价

　　不少开发商都已调整了自己的销售方式，降价也并非如以前一样遮遮掩掩。其中，刚需盘成为了目前市场中降价最明显的房源。除上述大兴降价项目在内，不少刚需盘的开发商都已开始调低价格，东坝、通州、亦庄等区域都出现了不少降价在千元以上的项目。其中，东坝某住宅项目下调近10000元/平方米，旧宫某商住项目也降价5000元/平方米。

　　“项目降价的主要原因是为了回笼资金，保证公司后续购地的需求。”对于调低价格的原因，两个项目的开发商几乎给出了类似的答复：第一，跟公司业绩有关；第二，需要回笼资金购地。

　　中央电视台财经频道评论员刘戈则表示，自住型商品房也是此轮刚需盘调低售价的主要原因之一。“去年，北京新建商品房的交易量是12万套。如果今年自住型商品房达到计划的4万套，那么肯定会对购房人的心理产生影响，从而出现刚需盘房价下行的可能。

　　但除去选择降价的开发商外，也有一些刚需开发商打算“扛一扛”。顺义某楼盘营销负责人介绍，7月初，项目曾为了试探市场推出了一些折扣房源，楼层、户型都很好，但销售情况并不理想，公司也就不愿意再降价了。毕竟降价并未给项目带来实质的好处。

　　中高端市场大举出货

　　不过，相对于刚需项目的平稳回落，中高端项目则有集中入市、加快跑量的势头。实际上，去年年底北京市楼市实施的“限高令”已经悄然放松，中高端房源入市量明显增加。

　　根据亚豪机构统计数据显示，5月份以来，包括龙湖双珑原著、北京泰禾院子、枫丹壹號、金茂悦等在内的14个高端项目获批入市。而在7月份北京市计划入市的36个项目中，包括珠江·紫宸山等4个别墅项目以及国锐·金嵿等8个改善项目在内，大户型中高端项目达12个，占比超三成。

　　事实上，一些尚未获得预售证却具备开盘条件的中高端项目也在筹备入市中，以远洋·傲北二期为例，据其销售人员透露，别墅和改善性需求洋房预计9月份入市，别墅销售单价预计可达35000元∕平方米，项目整体销售均价在30000元∕平方米左右，与2011年首次开盘价相比，上涨较为明显。

　　为了完成销售任务，不少房企也开始在商业项目上发力，以求避开住宅成交低迷时期，以此类产品突围。以泰禾集团为例，为了完成今年250亿元的销售目标，泰禾在北京市集中推出了多个项目，在打过了泰禾·1号公馆刚需牌、泰禾·拾景园改善型需求牌之后，泰禾集团旗下首个高端商务项目泰禾·长安中心写字楼亮相。该项目为五环内唯一一个可售的超5A国际写字楼，目标客户锁定为世界500强企业。

　　对此，刘戈表示，目前市场低迷预期很难扭转，房企要想成功突围，无论是中高端项目还是刚需项目，甚至是可售型商业项目，都需要提高周转速度，加快回笼现金，降价让利将是最快捷有效的策略。

　　调查

　　房价真的降了？

　　在此轮开发商高举降价大旗时，往往会成为“主角”的老业主却并未出现，这不免让不少人觉得奇怪，那么老业主已经与开发商达成了协议？原来，开发商此轮信誓旦旦的“降价”却不一定是真的。

　　在目前开发商琳琅满目的降价促销活动中，无外乎有三种手段，第一，提供付款便利，比如零首付、低首付，但没有实质性的降价；第二，提高附加价值，比如送车位、送精装，属于变相降价；第三，适当定价，低开高走。

　　仔细分析这三种模式，不难看出，第一种无非是拖延了购房人交纳房款的时间，对实际的价格没有根本影响；第二种，对于购买不起房的人而言，还是没有任何优惠；第三种，则是目前最受开发商欢迎的，在开盘前普遍向购房人传达一个非常高价格，但开盘后，却大幅下调售价，从而让购房人感觉到“房价下降”。这也就是此轮降价为何迟迟不见老业主的主要原因。

　　“现在所看到的一些降价苗头，并不意味着北京楼市就已经出现实质性的降价行为。目前市场上出现的降价项目，新推出的房源与前期不同，且新盘并未入市，不能算大幅降价。”胡景晖表示，实质性降价必须是有类似的产品来比较，有较大的下降幅度。“买房送装修”、打折促销、拿出几套特价房都是一种营销行为。

　　但他同时表示，7、8月楼盘促销会更频繁，但真正的价格调整可能在9、10月份出现，因为上市房企到了这时候必须出手，原因是为了明年的财报靓丽，必须保证销售量，届时可能会有一波新的“以价换量”，但总体上今年的楼市成交量要比2013年低一半，整体销售均价上还不太好判断。

　　观点

　　房企应对需灵活化

　　世茂集团副总裁 蔡雪梅

　　近年来，房地产市场出现了一些变化。全国房地产总体成交量有所下滑，市场出现分化情况。市场走势受到诸多因素影响，包括政策环境、客户预期、经济背景、区域差异等，但总体趋势相对稳定、短期行情相对波动，这在一直以来的行业发展中是正常的现象，房地产企业应该对此有充分的预期，并有针对性地灵活安排自身的具体策略。房地产市场健康的发展前景和趋势并未改变。房地产中长期依然拥有巨大的发展需求，将继续保持持续增长的基础。

　　市场第四季度转暖

　　东亚新华营销中心总监 贾玉鹏

　　一般来说，每年的第三季度都是市场敏感期，房企的推盘力度将进一步加大，楼盘价格将微跌，北京楼市整体呈现出量涨价跌态势。同时，由于上半年销售不畅，房企拿地应该会更为谨慎，土地市场也会相应转冷。但第四季度估计会有相应政策以提振楼市信心，购房者观望情绪会有所缓解，市场将转暖。

　　成交复苏不会太快

　　伟业我爱我家集团副总裁 胡景晖

　　北京楼市成交量的持续走低，表明市场从去年底逐步下行至今，在成交量本应回升的现阶段，楼市的观望情绪依然十分强烈，新盘所面对的大量刚性需求，由于信贷、舆论、自住房等因素在目前普遍观望，造成成交复苏的异常缓慢。从楼市目前的成交来看，量缩价跌。未来一段时间，如果没有利好消息，这种情况很可能还会持续。也应该看到，市场需求在现阶段还是存在的，如果政策方面、信贷方面有明显的变化，市场需求也可能在下半年重新燃起，对市场的回暖提供支持。

　　本报记者 徐楠

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